Nyhedskursus 29. oktober 2014 – kl. 17.00-20.00 HOTEL SVENDBORG FOREDRAGSHOLDERE: OLE JACOBSEN, BOLIGDOMMER/HUSLEJENÆVNSMEDLEM OLAV GRØNN HANSEN, BOLIGDOMMER/HUSLEJENÆVNSMEDLEM ADVOKAT (L) ADAM RINGSBY-BRANDT ADVOKAT (H) JENS BERTEL RASMUSSEN

ændringer i lejeloven Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Nettoprisindeksregulering Normalistandsættelse ved fraflytning Udvidelse af adgangen til opsigelse af lejer Vedligeholdelsesreglerne moderniseres Fjernelse af dubletter og sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven Varsling om lejeforhøjelse etc. Gennemsigtighed i huslejenævnene Sanktioner ift. dusørreglerne Undtagelse af sommer- og fritidshuse Forhåndsgodkendelse af husleje

a.) Obligatorisk ind- og fraflytningssyn For udlejere af mere end én bolig bliver det obligatorisk, at der foretages ind- og fraflytningssyn. Det gøres endvidere obligatorisk, at udlejer udarbejder skriftlig ind- og fraflytningsrapport. Opfyldes kravene ikke af udlejer, fortaber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være.

b.) Normalistandsættelse v. fraflytning Muligheden for at aftale omfanget af nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes helt. Parterne kan i stedet aftale normalistandsættelse, der omfatter: nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder maling af træ og jern samt mellemslibning og lakering af gulve. Udlejer kan således ikke kræve nyistandsættelse, uanset at lejemålet blev overtaget nyistandsat!

c.) Ændring i vedligeholdelsesregler Lejernes krav på vedligeholdelse vil fremgå eksplicit af loven. For uregulerede ejendomme ophæves ordningen med binding af hensættelser til forbedringer i Grundejernes Investeringsfond. Ved varsling af lejeforhøjelse i ejendomme med omkostningsbestemt leje er der ikke længere krav, om at udlejer aflægger vedligeholdelsesregnskab og oplyser om indestående på vedligeholdelseskontiene. Der oprettes i stedet 10-årige vedligeholdelsesplaner. Udlejers ret til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse, vil kræve udarbejdelse af en skriftlig vedligeholdelsesplan.

d) Varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence Begrænsning af udlejers pligter i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt huslejestigning Det er ikke nærmere angivet, hvordan udlejers administrative forpligtelser begrænses. Udlejer forpligtes til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Manglende høring vil gøre lejeforhøjelsen ugyldig fsva. de pågældende forbedringer. Regler, der tillægger beboerrepræsentationen ”relevante og hensigtsmæssige” kompetencer, skal sanktioneres. Flere bestemmelser om beboerrepræsentationens kompetence erstattes af en formålsbestemmelse om hensigten med beboerrepræsentation samt regler om inddragelse af beboerrepræsentationen i forbindelse med varsling og gennemførelse af større forbedringsarbejder i ejendommen. Det fremgår endnu ikke tydeligt, hvilke rettigheder, der skal sanktioneres, samt hvilken retsfølge manglende overholdelse vil medføre.

e.) Hårdere sanktioner ved overtrædelse af dusørreglerne Der indføres nye sanktioner ved overtrædelse af Lejelovens dusørregler Udlejer kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis: udlejer idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og herefter ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.

f.) Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder Der er tidligere indført mulighed for forhåndsgodkendelse af huslejen i huslejenævnet mod betaling af et gebyr på kr. 3.500,00. Dette gebyr reduceres til kr. 500,00 Der sker dog en forøgelse af det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager til kr. 300,00 ligesom der indføres medfinansiering af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for udlejere, der taber en sag. Denne medfinansiering kommer til at udgøre kr. 2.080,00.

g.) Nettoprisindeksregulering af lejen Der kan ikke længere aftales regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje). For regulerede ejendomme kan udlejer beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt bliver reguleret efter nettoprisindekset i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. For uregulerede ejendomme kan udlejer og lejer i stedet aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Den indeksregulerede leje vil fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi. Stigningen i nettoprisindekset er erfaringsmæssigt meget begrænsede stigninger, som ofte viser sig at være mindre end stigningerne i ejendommens egentlige udgifter. På nuværende tidspunkt stiger nettoprisindekset således med 0,9 % p.a.

h.) Opsigelse hvis udlejer selv skal benytte boligen Med de nye regler ændres opsigelsesreglerne således, at udlejere af en ejer- eller andelsbolig får en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen.

i. og j.) Sletning af enslydende bestemmelser og sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven Der skal foretages en sammenskrivning og modernisering af Lejeloven og Boligreguleringsloven. Sammenskrivningen sker over to faser: I første fase fjernes enslydende bestemmelser i de to love, således at de pågældende bestemmelser alene fremgår af én lov. I forlængelse af denne fjernelse af dubletter i Lejeloven og Boligreguleringsloven foretages som anden fase en sammenskrivning af de to love.

k.) Øget gennemsigtighed i huslejenævnene Ministeriet vil undersøge mulighederne for øget gennemsigtighed Dog ikke kommet til reelle forslag endnu Gennemsigtigheden skal skabe større åbenhed om og overblik over huslejenævnets afgørelser

l.) Sommer- og fritidshuse undtage fra lejelovgivningen Hidtil har der været uklarhed omkring lejefastsættelse fsva. sommerhuse og fritidshuse Denne søges udelukket ved en eksplicit undtagelse af sommerhuse og fritidshuse fra lejelovgivningen

U2014.2302H Faktum: Lejer indbetalte den 01.02.2013 sin husleje til den samme konto, som tidligere var blevet anvist af udlejer Udlejer skiftede bankforbindelse og ændrede bankoplysningerne på den standardfaktura, som hver måned blev sendt til lejer Lejer blev ikke gjort særskilt opmærksom på ændringen, ligesom de ændrede bankoplysninger ikke var fremhævet for lejer

U2014.2302H Byretten: Lejer var i god tro om forholdet idet han overførte huslejen til den sædvanlige bankkonto Misligholdelsen skyldtes alene udlejers bankskifte samt manglende oplysning herom til lejer Da udlejers oplysning om ændret betalingssted var utilstrækkelig var påkravet ubegrundet

U2014.2302H Landsretten: Landsretten lagde til grund, at: Lejer modtog påkrav for manglende husleje Lejer talte med udlejer om den forfaldne husleje Den overførte husleje blev få dage efter indbetalingen, tilbageført til lejers konto Lejer burde derfor have indset, at huslejen ikke var modtaget af udlejer, samt at dette skyldtes det forkerte kontonummer Ophævelse var derfor berettiget

U2014.2302H Højesteret: Gentager Byrettens begrundelse Slår fast, at udlejers anvisning af det nye betalingssted ikke var sket på en sådan klar og tydelig måde, at lejer med rimelighed kunne forventes at bemærke dette Der var således ikke tale om betalingsmisligholdelse, da lejer handlede i god tro Ophævelsen var derfor uberettiget, da påkravet var ugyldigt

H2014.283-2013 Faktum: En lejekontrakt indeholdt ikke betingelse om lejers ret til parkering i en tilknyttet gård Lejer havde siden indflytning i 1991 parkeret i gården Lejers udnyttelse af gården skete uden udlejers indsigelser I forbindelse med renovering af gården i 2006 forbød udlejer parkering i gården

H2014.283-2013 Bolig- og Landsretten: Lejere havde anvendt gården til parkering siden 1950’erne og havde derfor opnået kollektiv brugsret Ny lejer blev ikke gjort opmærksom på, at han ikke skulle være omfattet af brugsretten Ved udlejers senere overtagelse i 1997 blev brugsretten ikke ekstingveret, ligesom udlejer forholdt sig passiv ind til 2006 Brugsretten blev opretholdt, ligesom udlejer skulle indskrive denne i lejekontrakten

H2014.283-2013 Højesteret: Det kræver særlige holdepunkter såfremt lejer skal tillægges brugsrettigheder til andet end det som fremgår af lejekontrakten Udlejer (og tidligere udlejers) stiltiende accept af lejernes parkering i gården var alene af midlertidig karakter Indebar ikke at lejer var tildelt en ret til parkering som en del af lejeforholdet Udlejer var derfor berettiget til at bringe adgangen til vederlagsfri parkering til ophør

U2014.2205V A var ansat i virksomhed, der lejede sine lokaler af et I/S A faldt på parkeringspladsen ved udstigning af sin bil med en kompliceret skade til følge og anlagde erstatningssag mod udlejer Udlejer havde aftenen inden uheldet foretaget glatførebekæmpelse på parkeringspladsen samt gået pladsen efter den følgende morgen Udlejer havde levet op til de sædvanlige krav om glatførebekæmpelse Der var ikke særlige forhold som talte for et udvidet ansvar, hvorfor udlejer blev frifundet

U2014.2260Ø Lejer blev 01.03.2013 opkrævet husleje samt påkravsgebyr á kr. 270,00 Lejer betalte huslejen men ikke påkravsgebyret, der stammede fra for sent betalt husleje for februar 2013 Udlejer sendte nyt påkrav den 06.03.2013 fsva. den opkrævede påkravsgebyr Lejer kom med indsigelser hermod og udlejer ophævede lejemålet den 27.03.2013 Lejer betalte den 01.05.2013 de opkrævede påkravsgebyrer efter ophævelse samt efter udlejers advokats påkravsskrivelse af den 02.04.2013

U2014.2260Ø Boligretten: I advokatens skrivelse af den 02.04.2013 varsledes lejer om, at manglende betaling ville medføre ophævelse af lejemålet Brevet blev først fremsendt efter sagens indgivelse for Boligretten Lejer var berettiget til at tro, at brevet indebar en tilbagekaldelse af den oprindelige ophævelse Da der ikke fremsendtes ny ophævelse pga. manglende betaling, ligesom betaling skete med begrænset forsinkelse fandt retten, at udlejer ikke var berettiget til at ophæve lejemålet

U2014.2260Ø Landsretten: Ophævelsen af den 27.03.2013 var berettiget som følge af betalingsforsinkelsen Advokatens senere skrivelse medførte ikke en tilbagekaldelse af ophævelsen Sagens omstændigheder medførte videre, at brevet ikke skabte en berettiget forventning hos lejer om ophævelsens tilbagekaldelse Lejemålet var derfor ophævet med rette

Læs mere om vores firma og specialkompetencer på vores hjemmesider : J. Bertel Rasmussen Adam Ringsby-Brandt Advokat (H) - Aut. bobestyrer Advokat (L) jbr@bertelrasmussen.dk arb@bertelrasmussen.dk Mobil: 23 24 56 47 Mobil: 26 70 74 15 Læs mere om vores firma og specialkompetencer på vores hjemmesider : www.bertelrasmussen.dk www.bertelsportsret.dk