Fraflytningstvister / Katrine Kubel

Præsentationer af emnet: "Fraflytningstvister / Katrine Kubel"— Præsentationens transcript:

1 Fraflytningstvister / Katrine Kubel
Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn 17. maj 2017

2 Fraflytningstvister Ændringerne i lejeloven, der trådte i kraft den 1. juli 2015 er baseret på et politisk forlig Enighed om sammenskrivning af bestemmelserne i lejeloven og boligreguleringsloven. Lovforslag blev udmøntet i lov nr. 310 af 30. marts 2015 og indebar en række ændringer og skærpelser, herunder blandt andet i forbindelse med professionelle udlejeres ageren ved fraflytning

3 Fraflytningsreglerne indtil 30. juni 2015 - kompetencereglerne -
Uregulerede kommuner Lejelovens §§ 98 og 106, stk. 1, nr. 4 Regulerede kommuner Boligreguleringslovens § 21

4 Fraflytningsreglerne indtil 30. juni 2015
§ 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med fraflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf. Stk. 3. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter. § 99 a. Reglen i § 98, stk. 1, 3. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

5 Fraflytningsreglerne indtil 30. juni 2015
§ 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med fraflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf. Stk. 3. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter. § 99 a. Reglen i § 98, stk. 1, 3. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

6 Fraflytningsreglerne indtil 30. juni 2015
Påse om formalia var overholdt Var udlejers fraflytningskrav fremsat rettidigt, jf. lejelovens § 98, stk. 2 Aftale forlænget frist for fremsættelse af krav Var kravet tilstrækkeligt klart og utvetydigt? Påse om lejemålet blev afleveret i bedre stand end det var overtaget, jf. lejelovens § 98, stk. 1 Afgøre tvister, hvor der ikke var fremsat fraflytningskrav Nyistandsættelsesklausuler kunne aftales

7 Fraflytningsreglerne fra 1. juli 2015 - kompetencereglerne -
Uregulerede kommuner Lejelovens §§ 98 og 106, stk. 1, nr. 4 Regulerede kommuner Boligreguleringslovens § 21 (ophævet)

8 Fraflytningsreglerne fra 1. juli 2015
§ 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1. Stk. 6. Udlændinge-, integrations- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter. § 99 a. Reglerne i § 98, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 98, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

9 Fraflytningsreglerne fra 1. juli 2015
§ 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede. Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1. Stk. 6. Udlændinge-, integrations- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter. § 99 a. Reglerne i § 98, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i henhold til § 98, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

10 Fraflytningsreglerne fra 1. juli 2015
Som ovenfor, dog også Indført særlige regler for udlejere med flere udlejede beboelseslejligheder, jf. lejelovens § 9, stk. 2 og § 98, stk. 3-5 Udvidet kompetence Størrelsen af fraflytningsregningen Nyt begreb indført Normalistandsættelse

11 Fraflytningsreglerne fra 1. juli 2015
Begrænsninger Ikke længere nyistandsættelsesklausuler Ingen forlængelse af frist for fremsættelse af krav

12 Udlejere med én beboelseslejlighed
Fraflytningskrav skal være gjort gældende inden for 2 uger efter fraflytningsdagen = ingen ændringer i ordlyden

13 Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed
Obligatorisk indflytningssyn og -rapport, jf. lejelovens § 9, stk. 2 Skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn og obligatorisk fraflytningssyn og -rapport, jf. lejelovens § 98, stk. 3 og stk. 4 Ingen nye krav mere end 2 uger efter flyttesynet

14 Indflytningssyn Alle lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere:
Overdrages i god og forsvarlig stand, jf. lejelovens § 9, stk. 1 Udlejere med mere end én udlejet beboelseslejlighed: Obligatorisk indflytningssyn og udarbejdelse af rapport, jf. lejelovens § 9, stk. 2, 1. punktum Lejer indkaldes til synet, jf. lejelovens § 9, stk. 2, 2. punktum Udlevering af rapport til lejeren ved synet eller senest 2 uger efter, hvis lejer ikke er til stede, jf. lejelovens § 9, stk. 3 Sanktioner ved manglende overholdelse Udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning bortfalder, med mindre lejer har handlet culpøst eller misligholdt lejemålet, jf. lejelovens § 9, stk. 4 Bestemmelserne i lejelovens § 9, stk. 2-4 er ufravigelige til skade for lejer, jf. lejelovens § 18

15 Fraflytning - indkaldelsen -
Pligt til at indkalde lejer med mindst én uges varsel til fraflytningssyn Synet skal være afholdt senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted Skriftlighed? Kortere frist?

16 Fraflytning - rapporten -
HR: Udarbejdes og udleveres ved synet U: Sendes inden 2 uger efter afholdelsen, hvis lejer ikke er til stede. Hvordan? Skriftlighed?

17 Fraflytning - normalistandsættelse -
Lejelovens § 19, stk. 2 Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. § 21, som anden vedligeholdelse, som følge af forringelse af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22. Lejelovens § 24, stk. 1 Reglerne i § 19, stk. 2 og §§ kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

18 Fraflytning - normalistandsættelse -
Lejelovens § 21 – indvendig vedligeholdelse Hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve (inkl. mellemslibning) Begrebet indebærer en definition af lejers vedligeholdelsespligt i lejeperioden samt lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning, jf. lejelovens § 24. Misligholdelse? Lejelovens § 98, stk. 2, 3. punktum.

19 Fraflytning - størrelsen af regningen -
Lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, 2. punktum … uenighed om størrelse af istandsættelsesbeløbene… Ikke tilsigtet realitetsændring, men alene præcisering af kompetence Hvordan? Skøn? Erfaringstal?

20 Skriftlighed Indflytning HR: Ja U: Indflytninger indtil 30. juni 2015
Fraflytning HR: Ja, alle udflytninger fra 1. juli 2015 U: Ugunst for lejer? Uu1: Indkaldelsen til syn Uu2: Fraflytningsrapporten Uu3: Forbehold ved synet

21 Skriftlighed Hvordan opfyldes skriftligheden?
Udlevering på gennemslagspapir? Brev? Anbefalet? ? Digital post? Andet?

22 Overgangssituationer
Indflytning før 1. juli 2015 – fraflytning efter 1. juli 2015 Nyistandsættelsesaftaler? Aftalt forlænget frist for fremsættelse af fraflytningskrav?