Jordforurening og ansvarsfraskrivelser ved køb/salg af fast ejendom 1 Jordforurening og ansvarsfraskrivelser ved køb/salg af fast ejendom 1. oktober 2013 Specialistadvokat Anne Sophie K. Vilsbøll

Jordforurening ved køb/salg af ejendomme Håndteringen af evt. forurening i købsaftalen afhænger bl.a. af: Hvad er det for en type ejendom? Er du køber eller sælger af ejendommen? Hvor godt kender du ejendommen og dens historie? Hvad skal ejendommen fremadrettet anvendes til?

Erhvervsejendomme Erhvervsejendomme - Forurening behøver ikke at være et problem Der handles masser af forurenede ejendomme! Forenelighed med aktuel anvendelse? Risiko for grundvandet eller drikkevandsindvinding mv.? Forureningen skal håndteres rigtigt i aftalen Korrekt prisfastsættelse – undgå efterfølgende tvist om erstatning/reduktion

Følsom anvendelse Boliger eller anden følsom anvendelse – selv en mindre forurening kan være problematisk Betydelige restriktioner for anvendelsen Forurenede boligejendomme er vanskeligt omsættelige Mange borgere vil være utrygge ved at bo på en forurenet grund

overvejelser ved køb – betydning af evt. forurening Overtager køber ansvaret for eventuel forurening – det offentligretlige ansvar? Normalt ikke, da ”forureneren betaler” Men køber skal som ny ejer tåle ulemper i forbindelse med en evt. offentlig indsats (oprensning eller afværge), som regionen måtte beslutte Betydning for ejendommens anvendelse? – Begrænsning af udnyttelsesmuligheder, medmindre køber selv beslutter at oprense Ejendommens værdi!

overvejelser ved salg af ejendom med eventuel forurening Hvad er kendskabet hos sælger/ sælgers organisation til ejendommens forureningstilstand? Hvordan opnås den bedst mulige pris, trods forurening? Iværksætte undersøgelse og/eller oprensning inden salg? Hvilken grad af risiko kan/vil sælger påtage sig? (herunder for efterfølgende at blive mødt med et krav)

miljøundersøgelser Generel checkliste Er ejendommen kortlagt på V1 eller V2? Hvad står der i givet fald i kortlægningsafgørelserne? Er der oplyst omstændigheder i øvrigt, der gør jordforurening nærliggende? Foreligger der hos region eller kommune uopfyldte påbud eller forvarslede påbud?

miljøundersøgelse Er der grundlag for – og mulighed for – at gennemføre egentlige miljøundersøgelser? (tid, økonomi, villighed hos modparten) Er dette ud fra en overordnet betragtning hensigtsmæssigt – og muligt? Bør der i stedet handles om risikoen? Undersøgelsens karakter? (fase 1, fase 2, hele grunden, stikprøver, kun bestemte stoffer eller alt)

Hvis forureningen ikke håndteres i købsaftalen? Almindelige regler om mangler ved fast ejendom Erstatning? Forholdsmæssigt afslag i købesummen? Risiko for bevisusikkerhed, herunder udfaldet af syn & skøn

Forholdsmæssigt afslag U.2009.1729H – Hadsund Kommune (sælger) A købte i 1994 en grund af kommunen for 100.000 kr., opførte et parcelhus og solgte i 1998 ejendommen til B for 2.125.000 kr. I 2000 blev ejendommen kortlagt som forurenet med tjære fra en tidligere tjæreplads. Kunne stadig anvendes som bolig – men med begrænsninger. Højesteret: Forholdsmæssigt afslag fra kommunen til A på 100.000 kr. Det forholdsmæssige afslag fra A til B skulle tage udgangspunkt i forholdene på salgstidspunktet (omkostninger til oprensning, anslået til 800.000). Uden betydning, at kortlægningsreglerne i jordforureningsloven senere (i 2007) var ændret med den virkning, at oprensningsomkostningerne blev lavere end 800.000 kr.

Forholdsmæssigt afslag/ erstatning ? MAD 1996.941Ø – Fennet Holding A/S Tidligere industriejendom solgt i 1985 for 7,5 mio. kr. Oplyst, at der på ejendommen var to nedgravede 50.000 l olietanke og yderligere to nedlagte oliejordtanke. Efterfølgende konstateret omfattende jordforurening, samt at nogle af tankene var ulovligt sløjfede. Køber krævede betaling af omkostninger på 720.000 kr. og gjorde gældende, at sælger 1)havde handlet culpøst (viden/burde viden om forureningen) 2) at der var grundlag for et forholdsmæssigt afslag.

MAD 1996.941Ø – Fennet Holding A/S (forts.) Afhjemling af skønsmanden: ”Det er desværre meget normalt, at der konstateres forurening i forbindelse med nedgravede tanke. Hvis der for en køber foreligger oplysninger om nedgravede tanke, vil han derfor klart tilråde en nærmere undersøgelse af grunden”

MAD 1996.941Ø – Fennet Holding A/S (forts.) Østre Landsret: Ikke godtgjort, at sælger havde eller burde have haft kendskab til forureningen. ”Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som professionel på området, var bekendt med [ejendommens tidligere anvendelse til industri samt 4 nedgravede tanke], burde have foranlediget sagsøger til forud for købet at foretage en undersøgelse af ejendommen for at afdække den eksisterende risiko for, at grunden kunne være forurenet af olie, jf. også skønsmandens udtalelser […].Da sagsøgeren undlod at foretage en sådan undersøgelse, findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for den foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for forholdsmæssigt afslag”

Forureningsklausuler købers undersøgelsespligt U. 2001 Forureningsklausuler købers undersøgelsespligt U.2001.2200H - Pyrolysegrunden

U.2001.2200H – Pyrolysegrunden (forts.) To rederiselskaber i A.P.Møller-koncernen (S) og et ejendomsselskab (K) indledte forhandlinger i 1985 og antog en fælles rådgiver, R, som udførte delvise forureningsundersøgelser, der viste, at Pyrolysegrunden og en del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter. R anbefalede en undersøgelse af hele Nordmarken, men dette afviste K’s ejerkreds som unødvendigt. Ejendommen blev solgt i 1989, og købesummen blev aftalt til 100 mio. kr., idet parterne tog udgangspunkt i den anslåede handelsværdi for ejendommen i uforurenet stand, til 175 mio. kr.

U.2001.2200H – Pyrolysegrunden (forts.) Skødeklausul om forurening: ”Parterne har i fællesskab anmodet R om at udarbejde rapporter vedrørende jordbundens beskaffenhed. Der henvises til følgende rapporter: [xx] Sælger er uden ansvar for afhjælpningsomkostninger grundet de miljøforanstaltninger, som må påregnes ud fra de ovenfor anførte rapporter.”

U.2001.2200H – Pyrolysegrunden (forts.) I 1992 blev der konstateret følgende, yderligere forurening af grunden: Den resterende del af Nordmarken var også forurenet med kulbrinter. Oprensningsningsudgift skønnet til et trecifret mio.beløb. Både Pyrolysegrunden og Nordmarken var forurenet med tungmetaller. Oprensningsningsudgift skønnet til 5 mio. kr.

U.2001.2200 – Pyrolysegrunden (forts.) Højesteret: Forhandlingsforløbet støtter som udgangspunkt S’ standpunkt om, at samtlige afhjælpningsomkostninger vedr. forurening skulle afholdes af køber. Men ordlyden i skødets § 3.2 kan omvendt ikke forstås sådan, at S også har fraskrevet sig ansvar for forurening, der ikke er omhandlet i de nævnte rapporter. Ansvarsspørgsmålet kan derfor ikke afgøres på grundlag af miljøklausulen, men må afgøres på grundlag af almindelige regler om køb af fast ejendom. Pga. K’s afvisning af, at der skulle foretages yderligere forureningsundersøgelse (af Nordmarken), påhviler risikoen for den yderligere kulbrinteforurening K.

U.2001.2200 – Pyrolysegrunden (forts.) Højesteret: 5. Hvad angår tungmetalforureningen var det i 1980’erne ikke almindeligt at undersøge arealer af denne type for tungmetaller. K har derfor ikke ved at afvise yderligere undersøgelse afskåret sig fra at påberåbe sig tungmetalforureningen. Men omkostningerne på ca. 5 mio. kr. ligger under bagatelgrænsen. 6. I forholdet mellem K og rådgiveren R, var R ikke erstatningsansvarlig, da det var K’s eget valg ikke at følge anbefalingen om en nærmere undersøgelse for kulbrinter, og da R ikke havde begået fejl ved (efter praksis dengang) ikke at undersøge for tungmetaller.

Ansvarsklausuler - indholdsmæssig afgrænsning U.1992.414H – klausulen dækkede ikke forurening! Salg af ejendom med tidligere tankstation skete med følgende klausul: ”Sælger har intet ansvar for jordbundsforholdene”. Højesteret: Der er ikke grundlag for at antage, at ansvarsfraskrivelsen også omfatter forureningsskader. Det forhold, at køberne og deres rådgiver var klar over, at der tidligere havde været en tankstation på ejendommen, kan ikke føre til bortfald af mangelsbeføjelser.

Eksempel – begrænsning af sælgers ansvar ”Såfremt der konstateres jordforurening på ejendommen senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne, forpligter sælger sig til at oprense forureningen, dog således at oprensningsomkostningerne, der kan pålægges sælger, maksimeres til kr. 3 mio.” Q1: Hvad opnår sælger herved? Q2: Hvad opnår køber?

Eksempel - Oprensningskriteriet Q: Er dette en fornuftig ansvarsklausul: ”Sælger forestår oprensning af forureningen på ejendommen. Oprensningskriteriet er renjordskriteriet i henhold til ”Vejledning i håndtering og bortskaffelse – forurenet og renset jord på Sjælland og Lolland-Falster” som udgivet i februar måned 1997, herunder eksempelvis for benzin- og olieprodukter til et niveau mindre end 50 mg/kg. Såfremt renjordskriteriet på oprensningstidspunktet måtte være hævet, således at der må efterlades højere forureningskoncentrationer, er sælger dog berettiget til alene at oprense til sådanne koncentrationer.”

Ansvarsbegrænsning - oprensningskriteriet MAD 2009.1718 – Nærum Gymnasium Rudersdal Kommunes salg af flere ejendomme til Universitets- og bygningsstyrelsen, med vilkår om forurening, rydning af grund og funderingsforhold. Mht. forurening skulle ejendommen være i en sådan stand, at Køber ”efter sædvanlig myndighedsvurdering kan anvende ejendommen til (gymnasium)” Efter salget blev der bl.a. konstateret forurening på ejendommen.

MAD 2009.1718 – (forts.) Landsrettens afgørelse vedr. forurening: ”Med hensyn til spørgsmålet om forurening må bestemmelsen i [skødet] forstås således, at kommunen påtog sig den økonomiske risiko for, om der på ejendommen fandtes forurening, der ville forhindre opførelsen af et gymnasium. Der findes ikke i de foreliggende miljøundersøgelser eller i det øvrige foreliggende grundlag for at fastslå, at den forurening, der blev konstateret på ejendommen, herunder i de to efterladte jorddepoter, forhindrede opførelsen af et gymnasium. Rudersdal Kommune frifindes derfor for det krav, der er rejst vedrørende forureningsforholdene”

Eksempel – oprensningskriteriet? ”Såfremt køber senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at afholde de med fornøden oprensning af forureningen forbundne omkostninger, i det omfang køberen af miljømyndighederne gyldigt pålægges at foretage sådan oprensning.” Q: Er ovennævnte klausul gunstigst for køber eller sælger?

Ansvarsfraskrivelse – men erstatningsansvar U.2010.556H – Grafisk Hus A/S S (tidligere grafisk virksomhed) underrettede i forbindelse med salget i 2001 ikke K om, at S fra Amtet havde modtaget en afgørelse om, at ejendommen muligvis var forurenet (V1- kortlægning). Kortlægningen blev først noteret i tingbogen, efter at Ks advokat havde indhentet tingbogsoplysninger. Købsaftalens miljøklausul: ”Køber overtager ejendommen, således som den er og forefindes med total ansvarsfraskrivelse for sælger, både f.s.v. angår bygninger og grund.”

U.2010.556H (forts.) I 2003 blev det konstateret, at der var jordforurening på ejendommen. Højesterets præmisser: ”Det må [ ] lægges til grund, at [S] ikke forud for købsaftalens indgåelse oplyste [K] om amtets afgørelse [ ] om kortlægning af ejendommen på vidensniveau 1 som muligt forurenet, hvilken afgørelse indebar, at anvendelse af ejendommen til boligformål krævede godkendelse af amtet, og at amtet i forbindelse hermed kunne stille krav om udførelse af nødvendige forureningsundersøgelser. Højesteret finder, at [S] herved klart har tilsidesat sin oplysningspligt vedrørende et forhold af væsentlig betydning. Heroverfor kan der hverken lægges vægt på at [K] – trods [Ks] kendskab til, at ejendommen havde været anvendt til grafisk virksomhed – undlod at foretage nærmere undersøgelser vedrørende ejendommens forureningsforhold, eller på den aftalte ansvarsfraskrivelsesklausul.”

Ansvarsfraskrivelse opretholdt ØL dom af 20. december 2012 – Solvej Boligejendom solgt af Glostrup Kommune i 2006 med følgende klausul: ”S oplyser, at grunden sælger bekendt ikke er forurenet udover den diffuse jordforurening i Glostrup …, og sælger fraskriver sig et hvert ansvar som følge af en af sælger ukendt eventuel forurening af grunden …. K accepterer at der, hverken nu eller senere, kan gøres krav gældende mod sælger i anledning af en mulig forurening, det være sig i form af erstatning eller i form af afslag i købesummen, ligesom handlen heller ikke vil kunne hæves som følge heraf.”

ØL dom af 20. december 2012 – Solvej – forts. Kommunen oplyste ikke i forbindelse med salget – hverken i sin egenskab af sælger eller ved besvarelse af det kommunale oplysningsskema – om en afsluttet forureningssag fra 1994, hidrørende fra en olietank på naboejendommen. Der var ikke efterladt forurening, der kunne medføre kortlægning. I 2009 blev der opdaget en betydelig olieforurening under ejendommens kælder, der stammede fra en nedgravet olietank på ejendommen. K havde oplyst om den nedgravede olietank ved salget.

ØL dom af 20. december 2012 – Solvej – forts. Østre Landsrets dom: Kommunen oplyste om den nedgravede olietank, og det kan ikke lægges til grund, at kommunen vidste eller burde vide, at der var en omfattende olieforurening fra tanken. På denne baggrund finder landsretten, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at ansvarsfraskrivelsesklausulen kan tilsidesættes i relation til forureningen fra olietanken på ejendommen. Men det er en mangel, at kommunen forsømte at give oplysning om forureningen og afværgeforanstaltningen fra 1994. Skønsmæssigt afslag: 150.000 kr.

Opsummering - miljøklausuler Skal vi aftale en miljøklausul – og hvilken? Hvordan vil køber/sælger være stillet ansvarsmæssigt uden en klausul? Er der tilstrækkelig viden – eller skal der gennemføres undersøgelser? Er der en konkret risiko (kendt eller potentiel forurening) der ønskes ”handlet af”? Vær omhyggelig med beskrivelsen af ansvarets omfang (oprensningskriteriet, tidsbegrænsning, økonomisk begrænsning – andet) Husk evt. ukendt forurening!

Kontakt Offentlig virksomhed Anne Sophie K. Vilsbøll Specialistadvokat E ask@bechbruun.com