Byggelovsdage 2015

Dagsorden Præsentation v/kontorchef Hroar Kolmos Oplæg om lovliggørelse og påbud v/souschef Trine Frydkjær Paulsen 16.09.2018

Lovliggørelse Byggelovens § 16c, stk. 3: Stk. 3. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Ulovlige forhold kan bestå både i opførelse, ændring og brug af bygninger. Af ganske underordnet betydning = konkret og skønsmæssig vurdering. Tommelfingerregel: Bagatelagtige forhold og forhold, der ikke påvirker formålet i byggeloven, omgivelserne eller andre interesser. Praksis fra Ombudsmanden viser, at en overskridelse på 6 cm. ikke vurderes at være bagatelagtigt. Udgangspunkt: Retlig lovliggørelse efter de gældende regler på opførelsestidspunktet. Undtagelse: Hvis ej muligt = gældende regler på lovliggørelsestidspunktet. 16.09.2018

Et byggeri kan være ulovligt ved: Ikke leve op til byggelovens krav på opførelsestidspunktet el. ved ikke at være opført iht. byggetilladelsen Være opført uden byggetilladelse eller dispensation Byggetilladelse eller dispensation er ugyldig. Et byggeri kan være ulovligt formelt og/eller materielt Materielt ulovlig: Ej opført i overensstemmelse med de gældende regler på opførelsestidspunktet eller i strid med udstedt byggetilladelse Formelt ulovlig: Opført uden forudgående byggetilladelse/dispensation. 16.09.2018

Lovliggørelse kan ske på 3 måder: Retlig lovliggørelse Byggelovens § 17, stk. 1: § 17. Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. Det vil sige, at det altid er nuværende ejers ansvar at få lovliggjort et ulovligt forhold. Er der tale om ulovlig brug, så påhviler pligten også brugeren jf. byggelovens § 17, stk. 1, 2. pkt. Lovliggørelse kan ske på 3 måder: Retlig lovliggørelse Fysisk lovliggørelse Kombination af retlig og fysisk lovliggørelse 16.09.2018

Retlig lovliggørelse: Det ulovlige forhold gøres lovligt gennem efterfølgende tilladelse/dispensation og der er derfor ikke krav fysiske ændringer i bebyggelsen. Udgangspunktet er, at dette alene kan ske i de tilfælde, hvor det ulovlige ville have været lovligt, hvis der var søgt om forudgående tilladelse. Fysisk lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold bringes til ophør enten ved ombygning, nedrivning eller en kombination af disse. Valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse: Skønsmæssig afgørelse som er bundet af de forvaltningsretlige principper for skønsudøvelsen. Fremgangsmåde: - Ville der være udstedt byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt herom? 16.09.2018

Er der tale om et byggeri indenfor byggeretten, hvorved kommunen ikke kunne nægte at udstede byggetilladelse, så skal byggeriet retlig lovliggøres. Er byggeriet uden for byggeretten, så skal kommunen foretage en helhedsvurdering jf. Bygningsreglementet. Kommer kommunen frem til, at der ville være udstedt byggetilladelse, så skal byggeriet retlig lovliggøres. 16.09.2018

Eksempel 1: Udhus opført uden byggetilladelse – udenfor byggeretten Eksempel 1: Udhus opført uden byggetilladelse – udenfor byggeretten. 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Ja. Udhuset er opført op til en eksisterende væg i skel. Den eksisterende væg er resterne af en ældre bygning, der nu er revet ned. En stor del af den tidligere bygning var opført med høj rejsning med gavl i skel mod nr. 15 og lå næsten på samme sted som det nye udhus. Den bevarede væg er 3,0 m høj. Det ulovlige udhus er opført med en højde på 4,65 m i skel. Højden reduceres nu til 3,35 m (0,35 m over den eksisterende væg i skel). Ejendommens samlede bebyggelsesprocent er under 30, hvilket vurderes at være hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen. 16.09.2018

2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. Ja. Området er præget af smalle grunde. I området findes der en del bebyggelse med høj rejsning beliggende nærmere naboskel end 2,5 m. På naboejendommen - Langgade 15 - ligger der 2 bygninger i skel mod nr. 17. Bygningerne er over 3,5 m høje og er tilsammen ca. 15m lang. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. 16.09.2018

Ja. Den ansøgte bygning er placeret i nord skel på ansøgers grund, og derfor vil den ikke påvirke lysforholdet på ansøgers grund. Udhuset er placeret i naboens syd skel ca. 10 m fra beboelsesbygningen. Bygningen kan give skyggegene i en del af havearealet i vintermånederne, hvor solen står lavt på himlen. Men det vurderes at generne ikke er større end før nedrivning af den gamle bygning. 4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. Ja. Der er stort haveareal øst for bygningen, der kan tilfredsstillende friarealer i anvendes som opholdsareal. 16.09.2018

5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2 5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. Ja. Der er mulighed for parkering af flere biler i gården (mellem bolig og udhus) og i indkørslen. Konklusion: Ved reducering af bygningshøjde fra 4,65 m til 3,35 m er der taget hensyn til skyggegener og naboens anvendelse af det tilstødende areal. Ved beslutningen er der endvidere lagt vægt på at der på Langgade 15 ligger 2 høje bygninger i skel mod nr. 17, at udhuset erstatter en tidligere bygning i skel (kiphøjde på over 4,0 m),at områdets karakter er præget af smalle grunde og høje bygninger i skel eller nærmere skel en 2,5 m. 16.09.2018

Eksempel 2: Hegn opført uden byggetilladelse – godkendt Med henvisning til bemærkningerne til vurderingspunkterne i skemaet ovenfor, kan ansøgningen om godkendelse af det påbegyndte byggeri som vist i ansøgningsmaterialet imødekommes. Afgørelse stadfæstet. Eksempel 2: Hegn opført uden byggetilladelse – godkendt Teknik & Miljø vurderer, at den opførte terrasse er hensigtsmæssig som udvendigt opholdsareal ved et enfamiliehus, som ligger på et meget skrånende terræn. Teknik & Miljø vurderer endvidere, at det opførte hegn er hensigtsmæssigt i forhold til sit formål om at beskytte de udvendige opholdsarealer på ejendommen. Teknik & Miljø vurderer, at det er sædvanligt i området at opføre terrasser ved husene, at det på grunde med skrånende terræn er sædvanligt at opføre disse som hævede terrasser, ved terrænreguleringer eller som altaner på husene. 16.09.2018

Teknik & Miljø vurderer endvidere, at det er sædvanligt at beskytte disse med hegn, mure eller beplantninger. Teknik & Miljø vurderer, at der med den opførte terrasse og hegnet stadig er sikret tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse. Teknik & Miljø vurderer, at det ansøgte ikke eller kun marginalt vil ændre på lysforholdene for naboen mod øst, idet hegnet kun vil kaste skygge på naboejendommen i eftermiddags- og aftentimer- hvor skyggen fra hegnet vil være uvæsentlig i forhold til den samlede skygge fra huset. Naboen mod vest påvirkes ikke af skygge fra hegnet. Den nyetablerede terrasse, som ligger lavere end hovedterrassen, vil ikke i sig selv give øgede indbliksgener i forhold til naboen mod øst. Det etablerede hegn reducerer indblik til naboen mod øst. 16.09.2018

Teknik & Miljø vurderer derfor, at der er tilfredsstillende sikret mod indbliksgener i forhold til naboen mod øst. Indblik til naboen mod vest påvirkes ikke. Teknik & Miljø vurderer endeligt, at lysforhold påvirkes væsentligt forskelligt af, om hegnet er opført i en længde af 3 eller 4,5 m, eller om hegnet er aftrappet eller ej. Teknik & Miljø vurderer, at risikoen for indbliksgener er reducerede ved det længere hegn i forhold til det, der er vist på tegning 02. Den etablerede terrasse inkl. hegnet forbedrer friarealerne i forhold til ejendommens benyttelse. Adgangs- og tilkørselsforhold påvirkes ikke af hverken terrasse eller hegn. På grundlag af denne helhedsvurdering konkluderer Teknik & Miljø, at der ikke er noget til hinder for, at der ville være blevet meddelt tilladelse til det opførte hegn, hvis der var været ansøgt herom. . 16.09.2018

Kunne der ikke være udstedt byggetilladelse på baggrund af en helhedsvurdering, så er udgangspunktet fysisk lovliggørelse efter de gældende regler på lovliggørelsestidspunktet. Undtagelsen hertil er, hvis kommunen efter en meget konkret vurdering kommer frem til, at der bør meddeles lovliggørelse/dispensation efter de gældende regler på lovliggørelsestidspunktet. 16.09.2018

Hensyn som skal vurderes og tages i betragtning: Lovens formål Karakteren af det ulovlige forhold Gener for naboen/omboende – U2010.2311/2Ø (væsentlige indbliksgener) Indrettelseshensyn/berettigede forventninger Myndighedspassivitet og tidsforløbet – MAD2013.685 (opført 18-20 år tidl.) God tro – MAD2007.620V (vinduer i PVC) Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab Proportionalitet Uønsket præcedens 16.09.2018

Eksempel 3: Skur opført uden byggetilladelse – udenfor byggeretten Vurdering: I henhold til BR10, kapitel 2.2.6, stk. 2, nr. 2 må småbygningers side mod skel ikke overstige en samlet længde på 12 m. Det er XX Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke er i overensstemmelse med BR10.Det er ikke ønskeligt at åbne op for tættere bebyggelse i skel på over 12 m. Området fremstår som åbent lavt boligbyggeri og ønsket fortsat, at skulle fremstå sådan. Det vurderes, at hvis der åbnes op for mere byggeri end 12 m. i skel, vil dette kunne danne præcedens i området. Du bedes derfor lovliggøre forholdene inden den 01.05.2015. Dette kan gøres ved at fjerne det opførte byggeri eller søge om, at opstille det et andet sted på grunden. - Afgørelse hjemvist. 16.09.2018

Eksempel 4: Udestue opført uden byggetilladelse – fysisk lovliggørelse Lovliggørelse kan ske enten ved, at du retablerer forholdene eller ved, at du søger og opnår tilladelse til at bibeholde forholdet. Bygningsinspektoratet har vurderet, at en retslig lovliggørelse ikke ses at være mulig, da bebyggelsen strider mod flere bestemmelser i bygningsreglement 1 O, herunder: • Kap. 2.2.1, stk. 1, nr. 4, der siger at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 15 %, det vurderes at bebyggelsen vil nå en samlet bebyggelsesprocent på 15,6 %. • Kap. 2.2.4, stk. 1, nr. 3, der siger at mindste afstand til skel skal være 5,0 m. Udestuen er placeret 2,83 m. fra skel. Hvis du ikke overholder påbuddet, kan du blive idømt en bøde. Det fremgår af byggelovens § 30, stk. 1, litra a. Du kan også blive idømt tvangsbøder, indtil forholdet er bragt i orden, jf. byggelovens§ 17, stk. 2. 16.09.2018

Hvis du ikke overholder dette påbud, vil kommunen uden yderligere varsel overgive sagen til politiet til strafferetlig behandling. Der kan i givet fald blive tale om idømmelse af bødestraf efter byggelovens § 30, stk. 1, litra a og c. Du kan også blive idømt tvangsbøder, indtil forholdet er bragt i orden, jf. byggelovens§ 17, stk. 2. 16.09.2018

Påbud Definition: Afgørelse om at bringe et etableret ulovligt hold eller ulovlig aktivitet til ophør. Såfremt afgørelse om afslag på retlig lovliggørelse/afgørelse om fysisk lovliggørelse ikke efterleves, kan kommunen udstede et på bud jf. byggelovens § 16c, stk. 3 jf. § 17. Påbuddet skal rettes mod den værende ejer. Hvis det ulovlige forhold består i brugen af brugen af bygningen så tillige brugeren. Varsel om påbud Inden et egentlig påbud udstedes, skal kommunen udstede et varsel om påbud for at sikre, at ejer/bliver bekendt med sagens oplysninger og får mulighed for at komme med bemærkninger til sagen. Varsel = partshøring. 16.09.2018

Skriftligt med korrekt dato. Sendt anbefalet Varsel kan alene udelades hvis der er alvorlig fare for skade på mennesker, dyr eller planter jf. forvaltningsloven § 19, stk. 2 I mange sager vil et varsle om påbud få ejer/bruger til at bringe forholdet i orden og udstedelse af påbud, bliver derfor ikke nødvendigt. Det gode varsel: Skriftligt med korrekt dato. Sendt anbefalet Ejendommen skal være identificeret Faktiske forhold Regelgrundlag Der agtes at udstede et påbud og indholdet af dette 16.09.2018

Hvordan bliver det ulovlige lovligt Den påtænkte frist Konsekvenser af manglende efterlevelse Opfordre til bemærkninger Hurtigst muligt udstede påbud efter fristens udløb. Det gode påbud: Skriftlig med korrekt dato Sendes anbefalet Ejendommen skal være identificeret Faktiske forhold 16.09.2018

Hvordan bliver det ulovlige lovligt Regelgrundlag Hvordan bliver det ulovlige lovligt Sammenfatning af evt. bemærkninger fra ejer/bruger Klar og realistisk frist Konsekvenser af manglende efterlevelse Evt. oplysninger om opfølgende tilsyn Klagevejledning Leve op til reglerne i forvaltningsloven om begrundelse og klagevejledning. Formmangler er lig sagsgangen må starte forfra. 16.09.2018

Eksempel 5: Varsel og påbud om lovliggørelse ophævet Varsel om påbud Kommunen agter at meddele dig påbud om, at udhuset skal være lovliggjort senest den 1. maj 2015. Lovliggørelsen skal være fysisk, det vil sige enten ved nedrivning, flytning eller ændring af bygningen så byggeretten overholdes. Lovliggørelsen skal dokumenteres. Dokumentationen skal være os i henne senest den 8. maj 2014. Kommunen skal som tilsynsmyndighed i medfør af byggelovens § 16C, stk. 1, påse overholdelse af loven og de regler, der er udstedt efter loven. l medfør af byggelovens§ 16C, stk. 3 skal kommunen, som tilsynsmyndighed, foranledige at et ulovligt forhold bliver lovliggjort, med mindre 16.09.2018

forholdet har underordnet betydning forholdet har underordnet betydning. Kommunen vurderer, at forholdet ikke er af underordnet betydning. l medfør af byggelovens§ 17, stk. 1, påhviler det den til en hver tid værende ejer af ejendommen at berigtige et ulovligt forhold. Såfremt du ønsker at afgive en udtalelse, før påbuddet udstedes, skal dette ske inden 4 uger fra dags dato. Udtalelsen bedes sendt til X Kommune. Påbud - byggesagsnr: Ejendommen matr. nr. 5 a XX, beliggende XX Kommunen har konstateret at du endnu ikke har fremsendt det ønskede materiale, som oplyst i kommunens varsel af 24-11-2014. Du har haft mulighed for at udtale dig i sagen, men vi har ikke modtaget dette. For at sagen kan afsluttes mangler der stadig følgende materiale: . 16.09.2018

• Dokumentation for at bygninger enten er nedrevet, flyttet eller ændres så bygningen overholder byggeretten. Du påbydes hermed at fremsende ovennævnte materiale senest den 8. maj 2014.1. maj 2015. Hvis du ikke overholder dette påbud, vil vi anmode politiet om at rejse en straffesag. Du vil kunne blive idømt bøde og tvangsbøder efter Byggelovens § 30 og Retsplejelovens § 997 stk. 3, indtil forholdet er lovliggjort. Eksempel 6 – det gode varsel VARSEL AF PÅBUD OG PARTSHØRING Ulovlig tilbygning på Deres ejendom, matr.nr. 2 a Ll. Landsted, Landsted, med adressen Landzonevej 1, 1112 Landsted. Kommunen har ved besigtigelse [dag, måned, år] konstateret, at De har opført en 16.09.2018

tilbygning på ca. 80 m2 til stuehuset på Deres ejendom tilbygning på ca. 80 m2 til stuehuset på Deres ejendom. Ejendommen ligger i landzone. Efter planlovens § 35, stk. 1, må der i landzone ikke opføres ny bebyggelse som den omhandlede, uden tilladelse fra kommunen. Overtrædelse af denne bestemmelse er strafbar efter planlovens § 64, stk. 1, nr. 2. De har ikke indsendt ansøgning om landzonetilladelse, og der er ikke givet tilladelse. Tilbygningen er således i strid med planlovens § 35, stk. 1. Kommunen har efter § 51, stk. 5, i planloven pligt til at sørge for, at et ulovligt forhold bliver lovliggjort, medmindre det ulovlige forhold har underordnet betydning. Det påhviler Dem, som ejer af ejendommen, at lovliggøre et ulovligt forhold, jf. planlovens § 63, stk. 1. Kommunen agter derfor at give Dem et påbud om at fjerne den ulovligt opførte tilbygning med frist til [dato, måned, år]. 16.09.2018

Ansøgning om landzonetilladelse Hvis De ønsker at søge landzonetilladelse til at opretholde tilbygningen, skal ansøgning indgives til kommunens tekniske forvaltning, [adresse]. Ansøgningen skal indeholde følgende oplysninger: – [Oplys hvilke oplysninger der kræves] Kommunen har ikke hermed taget stilling til, om der kan gives landzonetilladelse. Hvis De søger om landzonetilladelse og får afslag, kan De påklage afgørelsen til Naturklagenævnet, jf. § 58, stk. 1, nr. 1, i planloven. Sagens videre forløb: Inden kommunen beslutter, om der skal meddeles et påbud, vil vi gerne høre Deres opfattelse af sagen. De har således ret til at udtale Dem og komme med bemærkninger til sagen. 16.09.2018

Hvis De ønsker at afgive en udtalelse, før påbuddet udstedes, skal det ske inden den [dato, måned, år]. Udtalelsen kan sendes til kommunen med almindelig post til [adresse] eller pr. e-mail til [@-adresse]. De kan også ringe til sagsbehandleren på [tlf.nr.]. Med venlig hilsen [Sagsbehandlerens navn og kontaktoplysninger] Eksempel 6 – det gode påbud PÅBUD Ulovlig tilbygning på Deres ejendom, matr.nr. 2 a Ll. Landsted, Landsted, med adressen Landzonevej 1, 1112 Landsted. Kommunen påbyder Dem herved at fjerne den ulovligt opførte tilbygning inden den [dato, måned, år], jf. planlovens § 51, stk. 5 og § 63, stk. 1. 16.09.2018

Baggrund Kommunen har ved besigtigelse af ovennævnte ejendom [dag, måned, år] konstateret, at De har opført en tilbygning på ca. 80 m2 til stuehuset på ejendommen. Ejendommen ligger i landzone. Efter planlovens § 35, stk. 1, må der i landzone ikke opføres ny bebyggelse som den omhandlede, uden tilladelse fra kommunen. Overtrædelse af denne bestemmelse er strafbar efter planlovens § 64, stk. 1, nr. 2. De har ikke indsendt ansøgning om landzonetilladelse, og der er ikke givet tilladelse. Tilbygningen er således ulovlig, jf. planlovens § 35, stk. 1. Der henvises til kommunens varslingsbrev af [dato for varslingsbrevet], som De ikke har reageret på. Kommunen har efter § 51, stk. 5, i planloven pligt til at sørge for, at et ulovligt forhold bliver lovliggjort, medmindre det ulovlige forhold har underordnet betydning 16.09.2018

Det påhviler Dem, som ejer af ejendommen, at lovliggøre et ulovligt forhold, jf. planlovens § 63, stk. 1. Afgørelse Kommunen påbyder Dem herved at fjerne den ulovligt opførte tilbygning inden den [dato, måned, år], jf. planlovens § 51, stk. 5 og § 63, stk. 1. Hvis De mod forventning ikke overholder dette påbud, vil sagen uden yderligere varsel blive overgivet til politiet til strafferetlig behandling. Der kan i givet fald blive tale om idømmelse af straf efter planlovens § 64, stk. 1, nr. 2 og 4, og tvangsbøder efter retsplejelovens § 997, stk. 3 indtil forholdet er bragt i orden. Klage og søgsmål Hvis De mener, at tilbygningen ikke kræver landzonetilladelse, kan de klage til inden 4 uger til Naturklagenævnet, jf. § 58, stk. 1, i planloven. 16.09.2018

Klage indgives til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 4 Klage indgives til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 4., 1360 København K eller pr e-mail til nkn@nkn.dk. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger efter, at De har modtaget afgørelsen. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke begynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Betales gebyret ikke inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. Fristen for eventuelt søgsmål ved domstolene er 6 måneder, jf. § 62, stk. 1, i planloven. Eventuel klage eller søgsmål fritager Dem ikke for at overholde påbuddet, medmindre Naturklagenævnet eller retten bestemmer andet. 16.09.2018

Ansøgning om landzonetilladelse Hvis De ønsker at søge landzonetilladelse til at opretholde tilbygningen, skal ansøgning indgives til kommunens tekniske forvaltning, [adresse]. Ansøgningen skal indeholde følgende oplysninger: – [Oplys hvilke oplysninger der kræves] Ansøgning om landzonetilladelse fritager Dem ikke for at overholde påbuddet. Kommunen har ikke hermed taget stilling til, om der kan gives landzonetilladelse. Hvis De søger om landzonetilladelse og får afslag, kan De påklage afgørelsen til Naturklagenævnet, jf. § 58, stk. 1, nr. 1, i planloven. 16.09.2018

16.09.2018

Tak for i dag 16.09.2018