Gevinster ved investeringer i byliv – eksempler på anvendelse af resultaterne Svend Erik Rolandsen, projektchef COWI A/S

Markedsorienteret byudvikling Svend Erik Rolandsen, COWI A/S 14 års erfaring med byudvikling Samarbejder med mere end 40 kommuner Opgaver for developere, grundejere, Miljø-ministeriet, Realdania Økonomi og markeds-forhold i byudvikling Politiske processer og borgerinddragelse Arkitektur og landskab Infrastruktur STRATEGISK BYUDVIKLING Klimatilpasning Energiforsyning Økonomi og markedsforhold Vand og miljø

"Kickstart" af offentlige og private investeringer i byomdannelse

En kulturforandring i gang i dansk byplanlægning Bæredygtighed Social Økonomisk Miljø-mæssig

Anvendelse af resultaterne I hvilke sammenhænge kan resultaterne få værdi? Eksempler på anvendelse af resultaterne Hvilke andre (markeds-) forhold indgår i beslutningsprocesserne? Hvem får gevinsterne?

I hvilke sammenhænge kan resultaterne få værdi? Økonomiske nøgletal i beslutninger om byernes udvikling Nationale og kommunale, politiske beslutninger om by og infrastruktur Kommunal planlægning for byudvikling Private parters beslutninger om investeringer

I hvilke sammenhænge kan resultaterne få værdi? "En letbane giver pengene 13 gange tilbage Erfaringer fra Bergen i Norge viser, at investeringen i en letbane har givet pengene 13 gange igen i form af en øget byudvikling, som lægger sig op ad skinnerne. - Og netop det har stor betydning for, at vi vælger letbanen, siger rådmanden"

I hvilke sammenhænge kan resultaterne få værdi? Togfonden 28,5 milliarder kroner til ny infrastruktur

I hvilke sammenhænge kan resultaterne få værdi? “Det er virkelig store milliardinvesteringer, samfundet skal foretage i klimatilpasning. Nogle siger 25, andre mener, det måske er 100 mia. kr., der skal investeres inden for de næste 10-15 år. Når der skal bruges så mange penge, så skal der være en merværdi i det,” siger direktør i Realdania, Hans Peter Svendler. Kilde: Realdania

Kommunal planlægning – vidt forskellige vilkår

Private parters beslutninger om investeringer

Private parters beslutninger om investeringer "Nøgletal for værdien af bylivskvaliteter som grønne områder og butikker kan være nyttige til at underbygge vores dialog med investorerne, men de erstatter ikke den erfaringsbaserede tilgang” Peter Christophersen Direktør, KPC ”Som udvikler har jeg brug for et præcist indblik i de lokale markedsforhold. Derfor bruger jeg ofte lokale ejendomsmæglere. Jeg tror nøgletal har størst værdi for kommunerne, der ikke har det samme tætte samarbejde med mæglerne.” Karl-Gustav Jensen Direktør projektudvikling, NCC

Eksempler på kommunale anvendelse af nøgletal Tommelfingerreglerne er interessante – hvis de vurderes kritisk i sammenhæng med andre markedsforhold Eksempelvis Eksisterende lejeniveauer Lokale virksomhedstyper Lokale investor- og developertyper Tomgang i eksisterende udlejningsbyggeri Timing i planprocessen

Kickstart Forstaden – Erhvervskorridoren i Silkeborg Silkeborg Motorvejen Åbner i 2016 og skærer et erhvervsområde over i to

Kickstart Forstaden – Erhvervskorridoren i Silkeborg

Kickstart Forstaden – Erhvervskorridoren i Silkeborg Optimal synlighed i første linje ved motorvejen Fornuftige lejeniveauer i eksisterende erhvervsområder Udsigt til relativ lavt behov for nybyggeri Hvor stort et "løft" giver synligheden ved motorvejen som følge af synligheden? Er dette løft tilstrækkeligt til at finansiere erhvervsbyggeri tæt på vejen? Gennemført inden GEVIBB II – hvor stort et løft motorvejen giver forblev reelt vanskeligt at kvantificere

Kickstart Forstaden – Erhvervskorridoren i Silkeborg Optimal synlighed i første linje ved motorvejen Fornuftige lejeniveauer i eksisterende erhvervsområder Udsigt til relativ lavt behov for nybyggeri Hvor stort et "løft" giver synligheden ved motorvejen som følge af synligheden? Er dette løft tilstrækkeligt til at finansiere erhvervsbyggeri tæt på vejen? Gennemført inden GEVIBB II – hvor stort et løft motorvejen giver forblev reelt vanskeligt at kvantificere Nøgletal fra GEVIBB II: "Nærhed til større veje for kontorvirksomheder. Kontorvirksomheder betaler op til 5 % mere for en beliggenhed lige ved en større vej aftagende til nul inden for blot 200-500 meter."

Nøgletal er én blandt mange faktorer ifht. for "realiserbarhed" Sadolin & Albæk - markedsanalyse Erhvervskorridoren scorer højt på de fleste af de parametre som virksomheder efterspørger Området er i konkurrence med nabokommuner og det øvrige Østjylland Erhvervskorridoren vil under de nuværende markedsvilkår næppe være et investeringsobjekt for større investorer udefra. Silkeborg Kommune skal satse lokalt Satse på flerbrugerhuse hvor flere små virksomheder kan leje sig ind.

Jyske Bank "first mover" i Erhvervskorridoren Nøgletal kan styrke synliggørelse af værdien af beliggenhed ved motorvejen Udviklingsmæssigt er kommunens øgede forståelse for rammevilkårene for byudviklingen af endnu større betydning Markedsanalysen viser, at der bør fokuseres på flerbrugerhuse, hvor flere mindre virksomheder kan leje sig ind. "Sadolin & Albæk bemærker i sin analyse, at pensionskasser og andre store investorer især har fokus på København og Aarhus, hvilket kan blive en udfordring for Silkeborg. En måde at afhjælpe det på er at lade al parkering ske på jorden, så investorer og slutbrugere ikke mødes med krav om dyre P-huse eller P-kældre." www.business.dk

Byomdannelse langs Ring 3-letbanen GEVIBB II nøgletal Nærhed til stationer. For detailhandelen er der en villighed til at betale 15 % ekstra, hvis der er en station inden for 200 meter. For kontorvirksomheder og lager- og produktionsvirksomheder er effekten op til 30-40 % lige ved stationen faldende mod nul ved 1.500 meters afstand. Flere linjer. Større kontorvirksomheder er villige til at betale yderligere en leje på 6-9 % for hver ekstra linje, der afgår fra en station lige ved siden af virksomhederne – faldende til nul ved 1.500 meters afstand.

Herlev Station som eksempel KU-beregning: Samlet gevinst på 3,5 mio. kr./år

Men hvordan ser "det samlede billede" ud? Ring 3-korridoren Samlet set et potentielt meget stort løft Investeringer i gang i Lyngby (Microsoft (Danica), Mærsk (Sjælsø)), Gladsaxe (Novo, NCC) – selvforstærkende effekt? Stor tomgang i eksisterende kontorbyggeri, særligt i nogle delområder Meget stor variation i "grundniveauet" ifht. det lokale lejeniveau Timing – hvornår indtræffer værdistigninger ifht. en letbane, der kommer i drift i 2021? Stor variation i de mulige byomdannelsesstrategier når man ser på hele korridoren under ét

Albertslund – eksempel på byudviklingsstrategi Hersted Industripark Meget stort industriområde fra 1960'erne. Letbanestop i 2021 Omdannelsesproces i gang Satsning på at give området ny profil – Danish Outdoor Lighting Lab Tests og fremvisning af fremtidens LED-gadebelysning Test- og fremvisningsfaciliteter Interesse fra internationale virksomheder

Viborg Baneby – "kickstartes" med nyt midtbygymnasium

Hvem får værdistigningerne? Investor Grundejer Projektudvikler Ny virksomhed (lejer) Kommunen

Projektudvikling - sagens parter og pengestrømme Nabo Grundsælger Kommune Lokalplan Investor Lejer krav kvalitet Bank Grundkøber Projektudvikler Projektidé Nedriver Ingeniør Forsikring Skat Afgifter Arkitekt Entreprenør Ejendomsmægler Advokat Infrastruktur Forsynings-selskab

Vancouver

Kan nøgletal være med til at få startet den gode dialog? ”Vores politikere har stort fokus på at udvikle en bæredygtig by. De vil have liv og oplevelser i byen. Kunsten er også at overbevise erhvervslivet om, at det kan betale sig at investere i byliv. Dialogen er vores vigtigste redskab. Økonomiske nøgletal og beregninger kan bidrage til at underbygge den gode dialog”. Svend Jakobsen Sektionsleder Plan og By Silkeborg Kommune