Huslejenævnskonferencen 2019 oplæg om forbrugsregnskaber og husordenssager

Fordeling af varmeudgifter Udgifterne til varme fordeles mellem lejerne efter udlejers bestemmelse på grundlag af ”sædvanlige fordelingsregler”, jf. lejelovens § 40, stk. 1 Udgifter til varme kan fordeles efter ”egnede varmefordelingsmålere” eller efter rumfang eller areal Hvis udgifter til varme fordeles efter måler, skal mindst 40 % af forbruget opgøres efter målere (være ”forbrugsafhængig”) , jf. § 8, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 563 af 2/6 2014 om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling Hvordan fordeles den samlede varmeregning mellem udgifter til opvarmning og udgifter til opvarmning af vand, og skal det fremgå af regnskabet? TBB 2019.131 Ø (om opfyldelse af beregningskravet, der gælder for almene lejemål) Er det acceptabelt at anvende graddageberegninger, hvis en eller flere målere har været defekte i regnskabsperioden? Ja, siger Østre Landsret i TBB 2018.735 Ø 28-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201907-08-2018

Krav til forbrugsregnskaber Regnskaber skal for at være gyldige efter lejelovens § 38 indeholde en specificering af lejers andel af de samlede udgifter evt. oplysning om udlejers modtagelse af endelig afregning fra værkerne oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse Regnskabet skal efter lejelovens § 43 være kommet frem inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb hhv. 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værkerne, hvis fristen på 4 måneder ikke kan iagttages Kommer regnskabet for sent frem, eller er det ugyldigt, kan der ikke kræves efterbetaling fra lejer

Lejers indsigelse Lejers indsigelse skal efter lejelovens § 45, stk. 1, være skriftlig være nået frem til udlejer senest 6 uger efter modtagelse af regnskabet angive på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes Udlejer skal efter modtagelse af korrekt indsigelse indbringe sag for huslejenævnet inden 12 uger efter lejers modtagelse af regnskab Hvis udlejer ikke indbringer sag rettidigt, mistes et krav om efterbetaling Lejer kan selv indbringe sag, hvis ikke udlejer gør det Lejer har bevisbyrden for, at der er noget galt TBB 2015.29 Ø og TBB 2018.459 V

Lejers betaling for forbrug Lejelovens regler er obligatoriske også for lejligheder/villaer, medmindre de kan afregnes direkte mellem værk og forbruger (lejer) Regnskaber skal derfor udarbejdes, hvis udlejer leverer varme, vand, gas eller el til andet end opvarmning Hvis regnskab ikke er udarbejdet (eller fremsendt rettidigt) mister udlejer sit krav på efterbetaling U 2016.3673 V (TBB 2016.901) Hvis lejer gør indsigelse, og udlejer ikke dokumenterer at have afholdt udgifter til forbrug overhovedet, skal også a conto-betalinger tilbagebetales TBB 2010.192 V og TBB 2014.329 Ø Hvis lejer betaler i henhold til et ugyldigt regnskab og efterfølgende kræver tilbagebetaling, så vedrører tvisten U 2018.166 H (TBB 2018.82)

Andre myndigheder Yderlig beliggenhed: Bkg. 563/2014 § 9. Ved fordelingsmåling af varmeforbruget for bolig- eller erhvervsenheder, der i termisk henseende er yderligt beliggende i bygningen og derfor har et forøget varmetab, skal der foretages en korrektion for det forøgede varmetab, så betalingen for varmetabet fordeles mellem alle bygningens bolig- og erhvervsenheder. Korrektion for yderlig beliggenhed skal endvidere foretages, eller en foretagen korrektion skal ændres, hvis en bygning ombygges eller efterisoleres, og dette har væsentlig betydning for fordelingen af varmeforbruget. § 14. Spørgsmål om korrektion for yderlig beliggenhed efter § 9 kan af enhver af beboerne eller brugerne indbringes for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Kommunalbestyrelsen kan træffe afgørelse om, hvorvidt der skal foretages korrektion, på hvilket beregningsgrundlag korrektionen skal foretages, og hvilken korrektion der skal foretages. Måleres egnethed og montering: Bkg. 1166/2014 Kapitel 3 indeholder en række tekniske krav til varmefordelingsmålere, herunder om typegodkendelse (§ 5) § 13. ”Sikkerhedsstyrelsen fører tilsyn med, at denne bekendtgørelse overholdes.” 28-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201905-09-2018

husordenssager Hvilke husordensregler gælder? Individuelt udarbejdede forskrifter Lejelovens § 79 a, ordensbkg. (bkg. 511/2005) og hundeloven (lbkg. 1373/2017) Almindelige normer for god adfærd Håndhævelse af husordenen Udlejer er forpligtet til at sikre god orden (lejelovens § 27, stk. 1) Lejer er ansvarlig for at overholde reglerne og for at disse iagttages af medlemmer af husstanden og andre, der gives adgang til det lejede (lejelovens § 27, stk. 2 og 3, og § 79 a, stk. 3) Udlejer vælger selv reaktionsmulighed, når forhold observeres/klager modtages Vil udlejer ikke forfølge en klage, kan den/de berørte ikke selv indbringe sag for nævn, jf. lejelovens § 79 c modsætningsvist 28-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201905-09-2018

Ordensbekendtgørelsen (511/2005) § 3. Slagsmål, skrigen, råben eller anden støjende, voldelig, fornærmelig eller lignende optræden, der er egnet til at forstyrre den offentlige orden, må ikke finde sted. Stk. 2. Det er forbudt at udvise uanstændig eller anstødelig opførsel, der er egnet til at forulempe andre eller vække offentlig forargelse. Stk. 3. Det er forbudt at færdes så påvirket af alkohol eller andre berusende eller bedøvende midler, at det kan give anledning til ulempe for andre. Stk. 4. Begås de i stk. 1 og 2 nævnte handlinger på steder, hvortil der ikke er almindelig adgang, og medfører de forstyrrelser af den offentlige orden, kan politiet påbyde, at de bringes til ophør. 28-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201907-08-2018

Nævnets kompetence Nævnet kan efter lejelovens § 79 b, stk. 1, hvis overtrædelse anses for godtgjort give advarsel gøre lejemålet betinget En betingelse for at pålægge sanktion er, at tilsidesættelse af husorden skal være sket ”trods udlejerens påmindelse”, jf. lejelovens § 79 b, stk. 2 Er en forudgående påmindelse fra udlejer altid nødvendig? Hvor gammel må en påmindelse være? Hvis nævnet giver en advarsel, kan sag indbringes for nævnet ved nye overtrædelser Gøres lejemålet betinget, kan efterfølgende overtrædelse være opsigelses- eller ophævelsesgrund, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra f, og § 93, stk. 1, litra h 28-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201928-08-201905-09-2018