Huslejenævnskonferencen 2017 Lejefastsættelse i fremlejemål og enkeltværelser

Emner Fremlejereglerne Lejefastsættelse ved fuldstændig fremleje Private udlejningsejendomme Lejligheder tilhørende andelsboligforeninger Lejligheder tilhørende almene boligorganisationer Lejefastsættelsesregler ved værelsesudlejning Klubværelser Accessoriske enkeltværelser Betaling for forbrug og andre udgifter ud over lejen for værelseslejemål

Kort om Reglerne om fremleje Lejelovens § 69: Ret for alle til fremleje af højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum Lejelovens § 70 Ret for nogle til at fremleje hele lejligheden i op til to år Almenlejelovens § 64 En pendant til lejelovens § 69 Almenlejelovens § 65 Ret for alle til at fremleje hele lejligheden i op til to år I alle fremlejeregler er udlejer tillagt adgang til at modsætte sig fremleje under visse særlige omstændigheder, der er angivet i loven Udvidet ret til fremleje kan være aftalt mellem udlejer og lejer

Lejefastsættelse – lejligheder Ved fremleje (efter LL § 70) af en hel lejlighed i en privat ejet udlejningsejendom afhænger lejefastsættelsen af ejendommens art Hvis ejendommen er omfattet af BRL kap. II-IV, skal lejen fastsættes efter reglerne i disse bestemmelser, da BRL § 4 ikke undtager fremlejemål Hvis ejendommen er omfattet af BRL kap. IV A (småhus), skal lejen fastsættes efter småhusreglerne Hvis det lejede er en ejerlejlighed, afhænger lejefastsættelsen af, om ejeren af ejerlejligheden pr. 1. januar 1995 tillige ejede mindst 6 andre ejerlejligheder under samme ejerforening Hvis det lejede er beliggende i en 80%-ejendom eller en ureguleret kommune, skal lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII

Lejefastsættelse – lejligheder Hvis der er foretaget udlejning af en lejlighed beliggende i en ejendom tilhørende en andelsboligforening, er det ejendommens karakter, der er afgørende Hvis ejendommen er omfattet af BRL kap. II-IV, skal lejen fastsættes efter reglerne i disse bestemmelser, da BRL § 4 ikke undtager fremlejemål Hvis ejendommen er omfattet af BRL kap. IV A (småhus), skal lejen fastsættes efter småhusreglerne. Hvis det lejede er beliggende i en 80%-ejendom eller en ureguleret kommune, skal lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII Ved fremleje (efter LLA § 65) af en lejlighed i en ejendom tilhørende en almen boligorganisation gælder almenlejelovens regler ikke, jf. LLA § 1, stk. 3 Lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII, da BRL § 4, stk. 2, nr. 1, undtager ejendomme tilhørende almene boligorganisationer Reglen om maksimumleje i LLA § 66, stk. 2, kan næppe håndhæves af huslejenævnet

Værelser - definitioner Der sondres mellem to hovedtyper af værelser Accessoriske værelser: Enkeltværelser til beboelse, hvor værelserne er en del af udlejers udlejers/fremlejegivers beboelseslejlighed eller en- eller tofamilieshus, jf. f.eks. LL § 82 litra a Klubværelser: Enkeltværelser til beboelse, hvor værelserne ikke er en del af udlejers udlejers/fremlejegivers beboelseslejlighed eller en- eller tofamilieshus Værelseslejemål kan omfatte flere rum. Afgørende er, at der ikke findes selvstændigt køkken med indlagt vand og afløb Afgørende for, om et lejemål er accessorisk eller ej, må være udlejers bopæl på udlejningstidspunktet, også selv om der senere er sket ændringer

Lejefastsættelse - klubværelser For klubværelser i private udlejningsejendomme gælder følgende: Er værelserne beliggende i ejendomme omfattet af BRL kap. II-IV, fastsættes lejen efter reglerne i dette kapitel, jf. BRL § 4 modsætningsvist og BRL § 11, stk. 3 Er værelserne beliggende i et småhus, fastsættes lejen efter småhusreglerne, jf. BRL § 4 modsætningsvist Er værelserne beliggende i uregulerede ejendomme eller en ureguleret kommune, fastsættes lejen efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII Findes værelseslejemålet i en lejlighed med flere værelseslejere, kan fastsættes en leje for hele lejemålet, som derefter fordeles forholdsmæssigt mellem de enkelte værelseslejere For klubværelser i ejendomme tilhørende en andelsboligforening gælder samme regler som for klubværelser i private udlejningsejendomme For klubværelser (ungdomsboliger) i ejendomme ejet af almene boligorganisationer gælder lejerfastsættelsesreglerne for almene boliger

Lejefastsættelse – accessoriske værelser For accessoriske værelser i privat ejede udlejningsejendomme gælder følgende: I ejendomme, der er omfattet af BRL kap. II-IV, fastsættes lejen efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII, jf. BRL § 4, stk. 4, og BRL kap. V I småhusejendomme fastsættes lejen måske efter småhusreglerne, jf. BRL § 4, stk. 4 modsætningsvis, men formentlig mest korrekt efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII, jf. BRL § 30 og forarbejderne til kap. VI A. For sidstnævnte fortolkning taler også, at det i modsat fald vil være umuligt at finde sammenligningslejemål I uregulerede ejendomme/kommuner efter reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII I ejendomme tilhørende andelsboligforeninger fastsættes lejen på samme måde som i privat ejede udlejningsejendomme I ejendomme tilhørende almene boligorganisationer gælder også reglerne om det lejedes værdi i LL kap. VIII, jf. LLA § 1, stk. 3, og BRL § 4, stk. 2, nr. 1

Betaling for Forbrug - værelser Hvis der ikke er separate målere for til registrering af forbrug for enkeltværelset, kan der ikke opkræves separat betaling for forbrug af Varme, vand, el, gas og køling, jf. U 2009.2497 H Aftaler om, at disse udgifter er inkluderet i lejen er gyldige, jf. LL § 36, stk. 3, og § 45 d, stk. 1 Derimod kan der opkræves separat betaling for Adgang til fællesantenne og elektroniske kommunikationstjenester, jf. LL § 46 c Leje af løsøre, f.eks. møbler I accessoriske værelser sandsynligvis også for af benyttelse af vaskemaskine samt forbrug af vaskepulver, rengøringsmidler, toiletpapir og lignende