Ejendomsregnskab ved Line Møller Sigsgaard.

Præsentationer af emnet: "Ejendomsregnskab ved Line Møller Sigsgaard."— Præsentationens transcript:

1 www.ejendomsforeningen.dk Ejendomsregnskab ved Line Møller Sigsgaard

2 Agenda Gennemgang opgave 4.6 Udvendig vedligeholdelse kap 5 + 5.1 Opgave 5.1 + 5.3 gruppearbejde + gennemgang Varmeregnskabet kap 7.1 Opgave 7.1 + gennemgang gruppearbejde + gennemgang Opgave 5.14 løses i fællesskab Gennemgang opgave 5.2 + 5.4 + 5.12 Opstilling af regnskab. kap. 5.4 Opgave 5.8 løses i fællesskab

3 Agenda Gennemgang opgave 4.6

4 Udvendig vedligeholdelse kap 5 og 5.1 Regler for ML § 18 og § 18B hos grundejernes investeringsfond ML § 18 ML § 18B Regnskabsaflæggelse Ejerskifte Eksemplet gennemgang side 62-64

5 Regler for ML § 18 og § 18B hos grundejernes investeringsfond For udlejningsejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder, skal udlejeren for hele ejendommen hensætte beløb til udvendig vedligeholdelse efter ML § 18 og § 18 B. Hensættelserne androg i 1994 pr. kvm. Bruttoareal: § 18 kr. 44 hvis ejendommen er taget i brug før den 1. januar 1964 § 18 kr. 37 hvis ejendommen er taget i brug i 1964 eller senere. §18B kr. 27,50 Beløbene skal årligt reguleres Individuelt for hver enkelt ejendom. § 18 kr. 44 hvis ejendommen er taget i brug før den 1. januar 1964

6 Regler for ML § 18 og § 18B hos grundejernes investeringsfond Årets afholdte vedligeholdelse skal modregnes i årets hensættelse til § 18. Resultatet heraf benævnes Forskellen. Forskellen behandles således: –Hvis §18b saldo primo er nul eller positiv, lægges forskellen til §18 saldo primo. –Hvis forskellen er negativ, modregnes først i §18 saldo primo. § 18 saldo ultimo må ikke blive negativ. Den evt. resterende del af forskellen modregnes i summen af hensættelser til § 18B. –Såfremt forskellen er negativ og overstiger både § 18 saldo primo og Summen af § 18B hensættelser, bliver §18B saldo ultimo negativ. –Hvis §18B saldo primo er negativ, og forskellen er positiv, skal den negative §18b saldo primo først udlignes, før en evt. restdel af forskellen lægges til §18 saldo primo.

7 Gennemgang af eksemplet side 63

8 ML § 18 § 18. Som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte 37,00 kr. pr. m² bruttoetageareal årligt på en konto for udvendig vedligeholdelse af ejendommen. I ejendomme, der er taget i brug før 1964, skal udlejeren afsætte 44,00 kr. pr. m² årligt på kontoen. Beløbet efter 1. og 2. pkt. forøges pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994.

9 ML § 18 - videre § 18. For ejendomme, der ikke er omfattet af § 18 b, forøges den årlige afsætning dog med 2/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommene til fornyelse af tekniske installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994. Beløbene efter 1. og 2. pkt. er opgjort i 1994-niveau, og det samlede beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.1) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb

10 ML § 18 - videre Stk. 2. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen. Stk. 3. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt. Har lejeren overtaget hele udlejerens vedligeholdelsespligt, skal der ikke foretages afsætning

11 ML § 18 - videre Stk. 4. Såfremt de beløb, der er afsat efter stk. 1 til vedligeholdelse og opretning, ikke kan sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen i løbet af 5 år, kan udlejeren med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne optage et hertil nødvendigt større beløb på ejendomsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1. Stk. 5. Udlejeren skal løbende med et halvt års mellemrum fremsende regnskab for kontoen efter stk. 1 med kopi af bilag til beboerrepræsentanterne.

12 ML § 18B § 18 b. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2 beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 18, afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m². Beløbet efter 1. pkt. forøges den 1. januar i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4,00 kr. pr. m² bruttoetageareal. For den del af ejendommen, som vedrører beboelseslejemål, hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til aftale omfatter installationer og bygningsdele som nævnt i den tidligere gældende § 20 i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 823 af 12. oktober 1993, bortset fra låse og nøgler, forhøjes beløbet i de nævnte år dog kun med henholdsvis 1,50 kr., 1,00 kr. og 1,00 kr. pr. m² bruttoetageareal. Endvidere forøges beløbet efter 1. pkt. yderligere pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994.

13 ML § 18B - videre § 18 b. Beløbet efter 1. pkt. er opgjort i 1994-niveau, og det samlede beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.2) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. I 1998 nedsættes beløbet med 1 kr. pr. m². Beløbet efter 1. pkt. kan endvidere forøges efter § 18 d. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel III A.

14 ML § 18B - videre Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 66. Stk. 3. Beløbet afsat efter stk. 1 anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Stk. 4. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan anvendes til. Stk. 5. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 22 b og 22 e.

15 ML § 18B - videre Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrug, skov, plantage, frugtplantage, gartneri eller planteskole, jf. § 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 7. Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter stk. 1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser med fradrag af beløb efter § 18 d, stk. 1, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

16 Bindingspligt og frigivelse hos GI I henhold til boligreguleringsloven skal et beløb svarende til en positiv § 18b saldo ultimo være bundet hos GI. (hvis §18b saldo ultimo er nul eller negativ, skal der ikke være noget bekøb bundet. Se eksempel side 62-64

17 Regnskabsaflæggelse Udlejer skal hvert år aflægge regnskab til GI. Indbetaling af årets bindingsbeløb skal finde sted senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Indestående forrentes med 4 % pa. Renten tilskrives en gang årligt d. 31. december. Såfremt hele det indestående beløb frigives hos GI, tilskriver GI renter på det tidspunkt, hvor det indestående beløb hæves. Debet – indestående hos GI Kredit – hensættelser §18b Nb. Ej rentetilskrivning på renteindtægter

18 Ejerskifte Ved ejerskifte af ejendommen overtager den nye ejer alle forpligtelser vedrørende udvendig vedligeholdelse. Samtidig overtager køber rettighederne til et eventuel indestående beløb hos GI Yderligere oplysninger: –Information om bindingsreglerne, boligreguleringslovens § 18 B (GI) –Regnskabsblanket for § 18 og § 18B. (GI) –Frigivelseserklæring for §18B (GI) –Vejledning til regnskabsblanket §18 og §18B. (GI)

19 Gennemgang af eksemplet side 65

20 Agenda Opgave 5.1 + 5.3 løses i grupper

21 Varmeregnskabet 7.1 I henhold til lejelovens kapitel VII kan udlejer kræve sine udgifter til varme og varmt vand refunderet fra lejerne. –Minus fortjeneste Udgifter til varme må ikke indeholdes i huslejen. Følgende udgifter kan medtages: –Udgifter til brændsel –Energimærkning samt udarbejdelse af energiplan –Kontrolmåling, justering, og rensning af oliefyrsanlæg –Udgifter til eksternt fjernvarmeværk –Ej løn til varmemester eller honorar til udarbejdelse af varmeregnskab.

22 Varmeregnskab fortsat Varmeregnskabet for erhvervslejere kan indeholde følgende poster yderligere: –Honorar til varmeregnskab –Løn til varmemester –Diverse forhold nævnt i lejekontrakt Varmeregnskabet følger ikke årsregnskabet, ifølge LL § 39 starter varmeregnskabet d. 1. juni. Dette kan dog fraviges. Ofte vælges samme dag som skæringsdagen for varmeleverandøren. Gennemgang eksempel side 85

23 Agenda Opgave 7.1 løses i grupper

24 Opgave Opgave 5.14 løses i fællesskab

25 Opgave Gennemgang opgave 5.2 + 5.4 + 5.12 Opstilling af regnskab. kap. 5.4 Opgave 5.8 + gennemgang

26 Plan for en årsafslutning 1.Afslut bogføringen 2.Afstem kontiene (kontrol) 3.Periodisering af poster 4.Opgørelse af særlige poster 5.Foretage efterposteringer 6.Opstilling af regnskab (afslutningark) 7.Oprette nyt regnskabsår i bogføringen

27 Afslut bogføringen Bogfør alle modtagne leverandørfakturaer vedrørende regnskabsåret Fakturér alle kunder for leverede varer og ydelser indtil statusdagen Bogfør alle ind- og udbetalinger i kassen og bank indtil statusdagen Luk (lås) evt. bogføringen

28 Afstem konti (kontrol) Aktiver Passiver Beholdninger Væsentlige driftskonti (huslejeindtægter, vedligeholdelsesudgifter, løn, renter m.fl.) Opløs differencer Vurdere åbenstående gamle poster

29 Opgør særlige poster Beregn op- og nedskrivninger på bygninger Eller beregn afskrivninger Opgør privatforbrug eller udbytte Opgør kursreguleringer Opgør bevægelser på egenkapitalen Beregn/skøn hensættelser og feriepenge-forpligtelserne Vurder behov for nedskrivninger Beregn skatten

30 Efterposteringer Opsamling fra afstemninger Opsamling fra periodisering Opsamling fra ”særlige” poster Evt. revisionsdifferencer

31 Udarbejdelse og opstillingen af årsrapport Udarbejdelse af afslutningsskema (indtastning af afsluttet bogføring, efterposteringer) Opgørelse af omkostninger og indtægter til resultatopgørelsen (sammendragning i hovedposter) Opgørelse af aktiver og passiver til balancen (sammendragning i hovedposter) Overskudsdisponering Egenkapitalopgørelse Evt. pengestrømsopgørelse Noter

32 Afslutningsark Anvendelse og formål: Samler bogføring og efterposteringer til brug for regnskabsopstilling Giver overblik over indtægter, omkostninger, aktiver og passiver Dokumentation for regnskabsposterne

33 Illustration

34 Afslutningsark -eksempel

35 Opret nyt regnskabsår ”Nulstille” resultatopgørelsen (dvs. overføre årets resultat til egenkapitalen) Bogføre åbningsbalancen i nyt regnskabsår (dvs. ultimo saldi => primo saldi) Klargøre ”underspecifikationer” til bogføringen til nyt regnskabsår (fx anlægskartotek, hvor ultimo saldi => primo saldi)

36 Opgave Opgave 5.8 + gennemgang

37 Agenda HUSK at aflevere afleveringsopgaven