Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Værdiansættelser v/ Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Værdiansættelser på det danske marked Ejeren værdiansætter i fbm. aflæggelse af årsregnskab - status Revisoren efterprøver ejerens værdi SKAT værdiansætter den off. vurdering Financier værdisansætter belåningsværdien Forsikringsselskabet værdiansætter forsikringsværdien Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Ejerens værdiansætter idet han aflægger regnskabet! Ejeren bør altid værdiansætte til den kontante handelsværdi Glem alle de kreative begreber som forhåndsvurdering, priskontrol, markedsværdi eller tilsvarende Ejendomsværdien har direkte indvirken på balanceposterne herunder egenkapitalen Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Ejendommens kontante handelsværdi! I et marked uden handler eller kun få handler giver begrebet kontant handelsværdi ingen mening Uden sædvanlig og mulig finansiering vil der kun være få eller ingen handler Alternativt kan anvendes aktuelle udbud på tilsvarende ejendomme Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Når ejendomsværdien er det rene gætteværk! Når vurderingsmanden trækker vilkårlige yields ud af den blå luft Yield varierer med nettolejen og adressen Når der i generelle termer henvises til generelle markedstendenser Når der ikke anføres referenceejendomme Når vurderingsmanden ikke er stats.aut. ejd. mgl. og valuar (er autoriseret)! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Yields og m2 priser dokumenteres med referenceejendomme lav bruttoleje = low yield vice-versa Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Ejendomsværdien gør forskellen mellem liv og død Ejendomsværdien indgår direkte i aktivbalancen Egenkapitalen påvirkes krone for krone med ejendomsværdien Det retvisende regnskab bliver som følge heraf stærk følsomt Ejendomsværdien bør derfor hverken være vilkårlig el. tilfældig Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk A/B Ringertoften valuarvurderet foråret 2009 til hhv. kr 10.800/m2 og kr. 23.800/m2. DEs formand udtalte d. 25-08-2009 i JP, at begge vurderinger muligvis var lige efter bogen! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Revisorens efterprøvning af ejendomssværdien! Regnskabet aflægges af ejeren/selskabets ledelse Revisoren er ikke stats.aut.ejd. mgl. & valuar Revisoren har i reglen ikke besigtiget ejendommen Revisoren når han efterprøver er det i reglen på et slapt og udokumenteret grundlag Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Potentielle overbelåningssager med skjulte tab for kr. 500-800 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk JØPs årsregnskab 2010 Ejendomsværdier anført til en kontant handelsværdi på kr. 2,4 mia. Revisorerne godkendte den budgetterede nettodrift på ca. 3,4% for 2011 Realiseret nettodrift 1,6% for 2010 Påstand der fifles med ejd. værdierne Fejlvurdering muligvis kr. 600-1.200 mio. KPMG der er revisor – afviser alt! JØPs aktuelle solvens overdækning kr. 435 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

A/B Laubsgården – valuarvurderet 11-04-2006 kr. 7.834/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk A/B Laubsgården Ejeren betalte en valuar for at kende den kontante handelsværdi Revisoren gjorde ingen indsigelse mod vurderingen –fraskrev sig et ansvar Valuaren påstod at vurderingen var retvisende skønt der ingen referencer var I 2009 udbetaltes kr. 2,1 mio. i erstatning grundet markant undervurdering Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

SKATs dir. Jens Perch Nielsen ejen-domsvurderer til den off. vurdering Efter vurderingsloven skal d. off. Vurdering afspejle den kontante handelsværdi Ifølge SKAT har myndigheden ikke en valuars kompetence erfaring SKAT hævdede i JP d. 29-01-2011 at SKATs vurderinger er gode om end ind imellem noget upræcise Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

SKATs vilkårlige vurderinger Sundvej 4, 2900 Hellerup kr. 4.650/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

SKATs vilkårlige vurderinger Enghavevej 32, Kbh. V., kr. 29.435/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

SKATs off. vurderinger har stor økonomisk betydning Grundskylden beregnes efter d. off. vurdering pr. 01.10.2001 med reguleringer og grundskyldsskatteloft Dækningsafgift beregnes af forskelsværdien Off vurdering minus grundværdi med små reguleringer Financier og offentligheden refererer ofte til den off. Vurdering! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

SKATs grundskyld beregnes af 2001 off. Vurderinger - skattestop Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

”Smarte valuarer” spinder Guld på SKATs vilkårlige vurderinger Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Financier vurderer/fastsætter belåningsværdien Der er 4 realkreditinstitutter og hermed oligopol (uigennemsigtigt marked) 1. prioritetslån max. 60% for erhverv og 80% af boliger Løbetid max. 30 år Bankfinansiering er i dag vanskeligt Belåningsværdien bør afspejle den kontante handelsværdi Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Østergade 15 ejerlejlighed 2&10 256 m2, st, 200 m2. 1. sal & 300 m2. kld. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Nykredit – belåningsværdi Østergade 15, ejerlejl. 2&10 Belåningsværdien kan ikke oplyses Kunne fastholde eksisterende lån ca. kr. 60 mio. Rentekrav 10 år-rentemax. eller min. Swap10 lån, ca. 4% p.a. Bidragssats 0,9% Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio. Ingen udlodninger til ejer Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

DanskeBank RD – belåningsværdi Østergade 15, ejerlejl. 2&10 Belåningsværdien er 1,66 gange lånet Kunne yde nye lån ca. kr. 65 mio. Ejer kunne frit vælge renteperiode f.eks.F1 Bidragssats 0,75% Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio. Fri udlodning til ejer i 2011 kr. 3 mio. Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

A/B Frisersvej 22 A-D, 2920 lån kr. 3.200/m2 Nykredit tilbød 30 års annuitetslån Bidragssats 0,55%, rente 5,9% inkl. bidrag Ekstrem høj sikkerhed Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

A/B Klostergården, 2100 Kb. Ø lån kr. 23.970/m2 – uden sikkerhed Nordea tilbød 16 års afdragsfrihed Bidragssats 0,14%, rente 3,2% inkl. bidrag Bidragsrabat de næste 15 år 10 mio. af lånet blev tilbudt rentefrit i 4 år Ingen sikkerhed med 160% overbelåning Belåningsværdi næppe over kr. 12.000/m2 Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Forsikringsværdien Forsikringspræmien er typisk kr. 10-12/m2 Nederste kvartil ned til kr. 7-8/m2 Øverste Kvartil op til kr. 18-24/m2 Ekstreme sager op til kr. 36/m2 Forsikringsværdien oplyses aldrig Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Vurderinger på det Svenske marked! Udføres typisk at personale med en akademisk kandidatgrad Solid dokumentation med anførte referenceejendomme Udover beliggenhed er der fokus på m2-leje, yields, m2-priser og lejers bonitet Lejekontraktens beskaffenhed Der angives følsomhedsintervaller Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Ejendomsaktørernes samfundsinteresse! Et åbent og gennemsigtigt marked for ejendomsvurderinger! Et effektivt marked for ejendomsvurderinger! Vurderingerne skal være vel dokumenterede og uangribelige Et likvidt marked forudsætter finansiering Gør selv en indsats i samfundets interesse Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Fremtidsønsker Vurderingsarbejde bør forudsætte en akademisk kandidatgrad! Bør forsat være et autoriseret arbejde Fuld offentlig indsigt i alle sager om under eller overvurderinger Lovkrav om udmelding af belåningsværdier Offentlighed i alle handler som før 09-2009 Sund fornuft fremfor rigid regulering Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk Værdiansættelser v/ Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk