Servituthåndhævelse er primært et spørgsmål om påtaleret Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Servituthåndhævelse er primært et spørgsmål om påtaleret Retten til at håndhæve en servitut tilkommer den, der er berettiget. Sker der krænkelser af en servitut, må man forvente, at den berettigede ønsker servitutten respekteret. Forelæsningen kommer derfor ind på, hvordan krænkelser kan imødegås, men fokus vil ligge på problemstillingerne i tilknytning til at få fastslået, hvem der har beføjelsen til at håndhæve en servitut, ligesom konsekvenserne af at undlade håndhævelse vil blive behandlet Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Hvornår det vigtigt at vide, hvem der kan påtale? Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Hvornår det vigtigt at vide, hvem der kan påtale? Ved tinglysning - giver typisk anledning til kendelser vedr. servitutter, jf. 1940.99 VLK - aflysning afvist vedr. andre dokumenter, jf. U 1967.748 ØLK - skøde afvist Ved afvigelser fra servitutter - giver typisk anledning til domme foranlediget af den forpligtede: U 1939.292 HD - manglende respekt foranlediget af den berettigedes påtaleudøvelse: U 1993.72 HD - manglende påtale, og U 1970.556 ØLD - dispensation afslået, samt U 1948.285 ØLD - dispensation givet. Ved søgsmål (håndhævelse) - giver typisk anledning til domme NB forskel på en kendelse og en dom! U 1940.99 VLK: Hvor landsretten fandt, at det ikke var dommerens sag at afgøre, hvordan påtalebestemmelsen i en servitut skulle fortolkes. U 1967.748 ØLK: Skøde på en ejendom, der ikke opfyldte en servituts mindstegrundstørrelseskrav, kunne lyses uanset, at der ikke var dokumenteret samtykke til udstykningen fra ejerne af alle senere udstykkede ejendomme. U 1939.292 HD: hvor kommunen som køber og som påtaleberettiget havde tilladt etablering af tennisanlæg på nogle arealer, der var omfattet af en deklaration, der også omfattede de sagsøgende lodsejeres ejendom. U1993.72 HD: beboere i en nabokvarter rejste sag mod kommune, som de mente havde undladt at påtale en servitutkrænkelse, der i strid med servitutten forvoldte gene for dette nabokvarter. U 1970.556 ØLD: Den påtaleberettigede ville ikke dispensere fra grundstørrelseskravet i en servitut (men savnede retlig interesse til at nægte). U 1948.285 ØLD: En påtaleberettiget kommune, der kunne meddele mindre lempelser fra en servitut, kunne ikke give tilladelse til indretning af en selvstændig lejlighed på 1. sal og i tagetagen. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Hvem kan håndhæve? Servituttens væsen er dualistisk: retten modsvarer en forpligtelse Før TL: ofte ikke anført, hvem der kan påtale hvem kan så? (U 1938.1016 HKK - serv. kunne ikke aflyses, ”da der ikke findes at foreligge fornøden klar hjemmel”) Efter TL (1927): dok. skal angive de påtaleberettigede alene beføjet? kan påtale udøves frit? Men hvad med andre? forpligtede (f.eks. i et villakvarter) interesserede (beboerne i en bydel) kommunen (vedr. vej- og planrelevante servitutter) U 1938.1016 HKK: Geneservitut lyst før TL uden påtaleberettiget blev af den tjenende ejendoms ejer begæret aflyst, men afvist idet tinglysningsdommeren mente, at spørgsmålet burde oplyses og afgøres under en retssag efter indkaldelse af de omkringliggende grundejere. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Hvad prøves ved tinglysning? Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Hvad prøves ved tinglysning? Principielt kun grundlaget for tinglysningen; altså formkrav, legitimitet m.v. Retlige spørgsmål vedr. fortolkning af dokumentet eller berettigelse (f.eks. implicit påtaleret) må søges afklaret ved de alm. domstole Domspraksis dog broget m.h.t., hvad dommeren tager stilling til I tinglysningsmæssig henseende kan dommeren holde sig til den påtaleberettigede i h.t. dokumentet, U 1995.555 ØLK Ikke pligt til at forholde sig til en ikke dokumenteret påtaleret Dommeren skal ikke foranstalte undersøgelser U 1995.555 ØLK: Kommunen havde som betingelse for en 10-årig tilladelse til at drive bodega på en ejendom stillet betingelse om, at der over en naboejendom blev tillagt en færdselsret, med kommunen som påtaleberettiget. Virksomheden fortsatte imidlertid, hvorfor det kom til søgsmål, da kommunen efterfølgende begærede servitutten aflyst. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Eksplicit påtaleret Angivelse i dokumentet er obligatorisk, og manglende/upræcis angivelse medfører afvisning (U 1965.898 VLK - angivelse af materielt berettiget ikke nok). Påtaleretten tilkommer normalt den berettigede eller en (grundejer)forening eller kommunen U 1965.898 VLK: Overenskomst, der indrømmede dels en grusgravningsret, dels en færdselsret, var af dommeren lyst med frist, da den påtaleberettigede ikke var lyst i dokumentet. Efter kære afvistes dokumentet fra tingbogen, da ”bestemmelsen i TL § 10, stk. 5 (nu 6) er en ordensforskrift, der kræver udtrykkelig angivelse af den påtaleberettigede, og som ikke kan anses for iagttaget alene ved, at det af dokumentets tekst fremgår, hvem der er materielt berettiget”. Den påtaleberettigede er beføjet vedr. tinglysningsmæssige dispositioner (aflysning/ændr.) udenretlige dispositioner (afvigelser) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Materiel berettigelse Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Materiel berettigelse En servitutret kan opfattes som en kontrakt mellem mellem ejeren af én ejendom (den tjenende) og ejeren af en anden ejendom (den herskende). Hvis aftalen misligholdes har den skuffede (i praksis den herskende ejer) et retskrav på, at kontrakten fastholdes vedkommende er altså berettiget til at håndhæve aftalen hvilket kan ske såvel udenretligt (skriftligt eller mundtligt) eller indenretligt (civilt søgsmål) Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Implicit påtaleret Materielt berettigede (forpligtede) har også beføjelser, idet de kan påtale servitutkrænkelser dispensere for deres eget vedkommende Der tilkommer derfor også den materielt berettigede påtaleret - som altså bare er implicit. Formelt er der ingen forskel på eksplicit og implicit påtaleret. Men den eksplicitte påtaleret har større legitimitet og er derfor mere operationel, jf. U 1995.555 ØLK - hvor landsretten fandt, at den, der påstod sig berettiget, ikke havde godtgjort påtaleret. U 1995.555 ØLK: Tidligere omtalt - dommerne kan i tinglysningsanliggender holde sig til den eksplicit påtaleberettigede. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Gensidig påtaleret Den implicitte påtaleret er baggrunden for den gensidige påtaleret, som foreligger, når en flerhed af ejendomme er forpligtet af den samme servitut, som respekteres. Forudsat retlig interesse som gælder udøvelse af såvel eksplicit som implicit påtale, jf. f.eks. U 1967.423 ØLK - indsigelse afvist, da mange ejendomme ikke overholdt mindstestørrelsen, og U 1970.556 ØLD - vedr. eksplicit påtaleberettiget, arealmanglen ubetydelig Gælder også, selv om der er anført en påtaleberettiget også efter 1927, jf. U 1968.481 ØLK - hvor indsigelse fra en forpligtet dog blev afvist som følge af manglede interesse U 1967.423 ØLK: En servitut forbød udstykning i mindre selvstændige dele end 3500 kv alen. Indsigelse fra andre ejere i kvarteret mod tinglysning af skøde på en parcel, der ikke overholdt mindstestørrelsen afvist, da ejerne, hvis ejendomme for størstedelen heller ikke overholdt mindstekravet. U 1970.556 ØLD: Hvor et skøde på en en parcel under mindstegrundstørrelsen kunne lyses henset til, at arealmanglen var ubetydelig. U 1968.481 ØLK: Indsigelse fra en servitutforpligtet mod tinglysning af skøde på en parcel afvist, da den pågældendes ejendom heller ikke overholdt mindstgrundstørrelsen. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Kommunal påtale Grundlaget for kommunal påtale kan ske på to måder: Som eksplicit påtaleberettiget - om fornødent gennem et civilt søgsmål På grundlag af planlovens § 43 - legal påtaleret omfatter kun lokalplanservitutter kan ske i form af forbud eller påbud skal varetage planlægningsmæssige hensyn, jf. KFE 1994.101 -kommunens påbud om ændring af nogle tagkviste ikke udtryk for usaglig forskelsbehandling forudsætter klarhed, jf. KFE 1998.194 - ikke fornødent grundlag Servitutterne inkorporeres i det offentlige reguleringssystem KFE 1994.101: En kommune gav ejeren af en ejendom påbud efter planlovens § 43, jf. en på ejendommen hvilende servitut, om at ændre udformningen af ejendommens kviste. Påbudet ikke udtryk for usaglig forskelsbehandling. KFE 1998.194: Vedrørende en servitutbestemmelse, der fastlagde byggemuligheden på en ejendom som ”villa til beboelse for een familie og kun i et plan” men ikke indeholdt bestemmelser om højde eller taghældning, ikke indeholdt fornøden hjemmel til at kommunen kunne nedlægge forbud mod ændring af tagkonstruktionen fra built-up tag til et saddeltag med en taghældning på 45 grader. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Hvilke hensyn kan bære kommunal håndhævelse? Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Hvilke hensyn kan bære kommunal håndhævelse? Ved legal påtale planlægningsmæssige hensyn påklage efter planloven: naturklagenævnet KFE 1998.194 Ved eksplicit påtale står kommunen friere, men ikke ubundet skal varetage almene hensyn (som normalt varetages af kommuner, respektere lighedsprincipper, undgå vilkårlighed og forskelsbehandling) Kan i øvrigt udøve påtale som grundejer KFE 1998.194: Omtalt straks foran. Naturklagenævnet underkendte kommunens forbud. Denne afgørelse blev senere omgjort af landsretten. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Påtalepligt? Som udgangspunkt ingen pligt til påtale, i f.t. til materielt berettigede (forpligtede) - de kan jo selv Kommunen står dog ikke ganske frit: Har visse forpligtelser jf. U 1939.292 HD Påtale må udøves under hensyntagen til de forventninger, servitutten har skabt, jf. U 1948.285 ØLD og U 1993.72 HD - manglende håndhævelse medførte erstatningspligt Kun pligt til at skønne, om påtale skal udøves jf. U 1999.1630 VLD - kommune ”berettiget til indenfor grænser for forsvarligt og sagligt skøn at disponere over servitutten” U 1939.292 HD: Tidligere omtalt - kommunen har visse forpligtelser. U 1948.285 ØLD: Tidligere omtalt - kommunens dispensation ugyldig. Naboen havde en sådan interesse, at kommunen havde pligt til at udøve påtale. U 1993.72 HD: Tidligere omtalt - Vognmandsvirksomhed etableret i strid med en servituts genebestemmelser. Ved at undlade håndhævelse, havde kommunen pådraget sig et erstatningsansvar overfor beboerne i nabokvartet, som nød beskyttelse. U 1999.1630 VLD: Kommune kunne ikke pålægges at påtale eller tillade andre at påtale overtrædelse af servitut om forbud mod udlejning til andre end personer med dansk indfødsret eller hjemsted i Danmark. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Hvordan påvirkes påtaleretten af udstykning? Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Hvordan påvirkes påtaleretten af udstykning? Udstykning af den påtaleberettigede (herskende) ejendom udstrækkes sammen med servitutretten i hvilken henseende servituttens baggrund og formål har betydning Ved udstykning af en ikke materielt berettiget ejendom med eksplicit påtaleret udvides påtaleretten ikke Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Udøvelse af påtale Udenretligt - mundtligt/skriftligt af den påtaleberettigede ifølge dokumentet af berettigede Indenretligt - stævning civilt søgsmål dom kan tvangsfuldbyrdes af fogeden (fysisk evt. med politiets hjælp) ikke mulighed for straf eller tvangsbøder Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Fortabelse af påtaleret Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Fortabelse af påtaleret Håndhævelse af en servitut kan fortabes som følge af: Frihedshævd hvilket forudsætter, at den servitutforpligtede har rådet i strid med servitutten i 20 år vil da normalt medføre, at hele eller dele af servitutten ekstingveres forudsætter modråden, sml. U 2000.2486 VLD - råden i strid med friholdelsesforpligtelse indebar frihedshævd på ikke-udnyttet vejret Passivitet rettighedsfortabelse som følge af manglende indsigelse særligt specifikke servitutter med én berettiget efter kort tid, jf. KFE 1997.197 - efter 3 år forudsætter god tro hos den ekstingverende U2000.2486 VLD: En færdselsret over naboejendommen var lyst men ikke udnyttet. Vejarealet måtte ikke afspærres, beplantes eller benyttes på en måde, der er til hinder for færdsel for naboejendommen. Vejretten anset for bortfaldet ved frihedshævd. Bem.: frihedshævd må skyldes, at der faktisk er rådet i strid med servituttens indhold. KFE 1997.197: Kommunen havde kendskab til, at en ejendom blev anvendt i strid med en servituts anvendelsesbestemmelser. Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj Servituthåndhævelse Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Nyere litteratur Jens Ewald, Dansk Servitutret, Jurist- og økonomforbundets Forlag 1992 Peter Mortensen i Fast ejendom, GadJura 1999, s. 46 ff Orla Friis Jensen i Miljøretten, Bind 1 - Almindelige emner, Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2001, s. 90 ff Lars Ramhøj, Servituthåndhævelse, UfR 2001 B 176 ff Husk evalueringsskemaet ! Tak for jeres opmærksomhed Lektor, landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj