Småhusproblematikker Huslejenævnskonference 2017

Definition af småejendom BRL § 4, stk. 5 Ejendommen er beliggende i reguleret kommune Ikke almene boliger eller 80/20 ejendomme (status pr. 1. januar 1980) 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 Blandede lejemål medregnes Enkeltværelser medregnes ikke Erhvervslejemål medregnes ikke Udvidet ejendomsbegreb efter BRL § 4 a (status pr. 1. januar 1995)

Småejendomme Reguleret af BRL IVA Ikrafttræden pr. 1.1.1995 Formål: Fritage småhuse for de komplicerede regler om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, men ikke at løfte lejeniveauet Svare til niveauet for den omkostningsbestemte leje i tilsvarende større ejendomme i området

Småejendomme Omfattede lejemål Antallet af beboelseslejligheder måles pr. 1. januar 1995 En gang småhus altid småhus Efterfølgende ændringer er uden betydning, dog småhus: Andelsboligforening – udlejet max 6 lejligheder pr. 1. januar 1995 – salg/statusændring: BRL § 29b, 2. punktum U2014.2457H: Stadfæster, at § 29b, 2. punktum alene finder anvendelse, når ejet af en ABF. Ejerskifte medfører ”storejendom”

Lejefastsættelse i småejendomme Boligreguleringslovens § 29 c ”For ejendomme … gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

Lejefastsættelse i småejendomme Boligreguleringslovens § 29 c, 4. punktum Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. Boligreguleringslovens § 29 c, 5. punktum 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.”

Lejefastsættelse i småhuse Småhuse er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje, men lejen styres af driftsudgifter i sammenlignings-lejemålene ”Det lejedes regulerede værdi” Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold omfattet af reglerne i BRL kap. II-IV (OMK), hvor lejen er reguleret efter BRL § 7 Findes der ikke sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller er lejens størrelse for sammenligningslejemålene atypisk, kan Huslejenævnet udarbejde et ”skygge-budget”, jf. BRL § 29 c, 4. pkt.

Lejeregulering i småhuse Der kan aftales en forhøjelse af lejen med nettoprisindeksering Der kan ikke kræves lejeforhøjelse efter BRL § 13 a, idet bestemmelsen ikke finder anvendelse på småhuse BRL § 5, stk. 9, om mere byrdefulde vilkår finder ikke anvendelse Ingen direkte henvisning til sammenligning med et BRL § 5, stk. 2 lejemål

Lejeregulering i småhuse Skatter og afgifter BRL § 29 c henviser til LL kap VIII - LL §§ 50 og 52 gælder derfor også for småhuse Ikke medregnes dækningsafgift Fordeling efter gældende leje Forbedringer Varsling af adgang, jf. LL § 55 Varsling af iværksættelse (BRL §§ 23-26) – BRL § 4, stk. 5: < 4 beboelseslejligheder på varslingstidspunktet – nej > 3 beboelseslejligheder på varslingstidspunktet – ja

Vurdering af det lejedes værdi – formelle krav Sammenligningslejemål skal være omfattet af kapitel II-IV i BRL Der skal mindst en gang (tidligere) være gennemført en omkostningsbestemt lejeregulering Regulering p.g.a. af stigninger i skatter og afgifter eller forbedringsforhøjelser oven på en § 7 regulering Andre småhuse – ikke relevant sammenligningsgrundlag

Vurdering af det lejedes værdi – formelle krav Kravet om lejeregulering efter BRL § 7 Lejereguleringen efter BRL § 7 skal være sket i det aktuelle sammenligningslejemål Modifikation: Nuværende lejer aftalt leje efter BRL § 5, stk. 1, hvis leje har været prøvet i Huslejenævnet – sikkerhed for, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi Lejen fastsat efter nedsættelse, jf. BRL § 5, stk. 9

Forhold der skal ses bort fra i lejemålet LL § 47, stk. 1, 2. punktum Forbedringer – med offentlig støtte (byfornyelse), hvor man skal se bort fra både forbedring og lejeforhøjelsen hertil Forbedringer der er udført efter aftale med lejerne til eksempel LL § 62b Forbedringer som lejer har udført for egen regning med udlejerens tilladelse

Forhold der skal ses bort fra i sammenligningen BRL § 5, stk. 8 Lejeforhøjelse og forbedring efter sanering, byfornyelse og boligforbedring Aftalt forbedring efter LL § 62b Der kan ikke sammenlignes med lejemål med ”fri lejefastsættelse”

Boligreguleringslovens § 29 c, 3. punktum T:BB 2014.322 V Lejemål i blandet ejendom HN nedsatte lejen BR: Flertal stadfæster nedsættelsen. L løfter bevisbyrden alene efter sammenligning med rene beboelseslejemål VL: § 29 c, 3. pkt. ufravigelig, hvorefter lejers bevisbyrde ikke er løftet Lejen godkendt

Boligreguleringslovens § 29 c, 3. punktum T:BB 2016.88 Ø Lejemål i blandet ejendom – tvist om lejeforhøjelse HN godkendte stigning til kr. 89.700 BR: Flertal godkendte kr. 94.250 – U løftede bevisbyrden blandt andet ved sammenligning med lejemål i rene beboelsesejendomme ØL: Forkastede U’s rene sammenligningslejemål og lejen fastsat til kr. 75.500 ØL henviste til T:BB 2014.322 V

Boligreguleringslovens § 29 c, 3. punktum T:BB 2016.509 V Lejlighed i ren beboelsesejendom HN nedsatte lejen BR stadfæstede nedsættelsen efter dok. og besigtigelse af OMK-lejemål i blandede ejendomme VL: Stadfæster BR’s dom med henvisning til formålet med § 29 c, 3. pkt. Indbragt for Højesteret

Vurdering af det lejedes værdi – materielle krav Moderniseringsgrad Forskelle i moderniseringsgraden mellem lejemål kan udlignes ved skønsmæssig vurdering af, hvilken betydning forskellen skal have for lejeniveauet T:BB 2007.423 Ø: Det lejedes værdi i et småhus blev fastsat under hensyn til det pågældende lejemåls vedligeholdelsesstand Selv store forskelle kan udlignes ved skøn T:BB 1998.155 Ø: Lejemål var sammenlignelige, også trods store forskelle i moderniseringsgraden, hvor kun det ene var tilsluttet centralvarmeanlægget i ejendommen

Vurdering af det lejedes værdi – materielle krav Beregning af den omkostningsbestemte leje Afkastning af ejendommens værdi BRL § 9, stk. 1: 7 % af 15 almindelig vurdering BRL § 9, stk. 2 – ejendommen er taget i brug efter 1963 Afkastet beregnes til rimelig ydelse på sædvanlige langfristede prioritetslån Med tillæg af forrentning af restanskaffelsessum med fradrag af lejerindskud

Småhus – gennemgribende forbedret Lejefastsættelsen må bero på en konkret vurdering i det enkelte lejemål Kan sammenlignes med lejen for gennemgribende moderniserede lejemål efter BRL § 5, stk. 2, såfremt lejen er reguleret efter BRL § 7 GD 2015/06 B: Boligretten på Frederiksberg godkendte en leje på 1.300 kr. pr. m2 for et gennemgribende moderniseret småhus efter sammenligning med 9 lejemål, hvor lejen var fastsat dels efter § 5, stk. 2, dels reguleret efter § 7

Skyggebudget – kompetencen: HN HN kan indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter v., og på grundlag af disse ansætte den leje, som ville opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter BRL § 7, jf. BRL § 29 c, 4. pkt. jf. BRL § 40 Skyggebudget kan kun anvendes: Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter BRL § 7 Såfremt lejens størrelse i de sammenlignelige lejemål må anses for atypisk

Sagsbehandling Huslejenævn Ved Huslejenævnet gælder officialprincippet Det påhviler Nævnet til selv at oplyse sagen og tilvejebringe det fornødne grundlag for afgørelsen BRL § 40, stk. 2: Huslejenævnet kan kræve oplysninger fra sagens parter eller af egen drift indhente oplysninger

U.2006.2530H Fritliggende parcelhus – Nysted Kommune – landdistrikt HN: Fandt at der ikke var sammenlignelige lejemål med OMK og nedsatte lejen efter skyggebudget For HN havde udlejer fremlagt lejemål, som HN ikke godkendte som relevante BR: Fandt det ikke godtgjort, at der ikke fandtes OMK-lejemål og godkendte den aftalte leje LR: Fandt at fritliggende enfamilieshus efter arten ikke var sammenligneligt med et lejemål med OMK

U.2006.2530H – Fortsat HR: Nævnet må formodes at have kendskab til det lokale marked og efter HN’s opfattelse fandtes der ikke sammenlignelige lejemål reguleret efter OMK Højesteret finder, at det ikke på forhånd kan udelukkes, at der findes sådanne sammenligningslejemål, herunder bebyggelse med mere end 6 fritliggende enfamilieshuse eller rækkehuse HR: Flertallet: Det er ikke sandsynligt, at der findes sammenlignelige lejemål reguleret efter OMK. Huslejenævnet har gennemgået de sammenlignelige lejemål, der var fremlagt og vurderet, at de ikke var sammenlignelige, og Nævnet har oplyst, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål reguleret efter OMK. Herefter fandt man det godtgjort, at HN har været berettiget til at benytte sig af skyggebudget

Domspraksis T:BB2016.131V Beboelseslejligheder i Grenå: Fælles bad og toilet HN nedsatte lejen på p.g.a. skyggebudget Flertal i boligretten enig med HN VL: Flertal efter oplysninger fra bl.a. GI – 26 bindingspligtige ejendomme i Grenå – bevisbyrden ikke løftet om, at der ikke findes sammenlignelige lejemål Lejen godkendt

Domspraksis T:BB2016.127V Beboelseslejligheder Randers HN nedsatte lejen under henvisning til sit almindelige kendskab til lejeniveauet i området og uden henvisning til konkrete sammenligningslejemål Boligretten godkendte aftalt leje, da L ikke havde løftet bevisbyrden ved henvisning til 3 lejemål VL: Et enigt HN udtalte, at der findes andre sammenlignelige lejemål – ok at HN ikke havde anført konkrete lejemål og herefter havde L ikke løftet bevisbyrden. Intet grundlag for skyggebudget

Domspraksis T:BB2016.930 Beboelseslejlighed i Skive HN nedsatte den aftalte leje p.g.a. skyggebudget, jf. § 29c, 4. punktum Under boligretssagen afgivet forklaring af HN’s formand og driftsleder var Lejernes LO, der begge udtalte, at der næppe fandtes OMK-lejemål i byen Boligrettens flertal tiltrådte HN’s afgørelse VL: Under hovedforhandlingen supplerende forklaring fra driftsleder fra LLO, der bekræftede, at der uagtet at der var 33 bindingspligtige ejendomme i Skive, var der ingen OMK-regulering af lejemål VL stadfæstede dommen vedrørende lejefastsættelse

Domspraksis U 2012.2159 V Tvist: Huslejenævnet havde nedsat lejen for fritliggende parcelhus med have tæt ved strand og vand. Attraktivt beliggende i Risskov BR: Ikke bevist, at der ikke i kommunen findes sammenlignelige lejemål, hvorefter ikke pligt til skyggebudget BRL § 43, stk. 4: HN oplyst, at det ikke er Nævnets opgave at anføre konkrete ejendomme ikke hjemmel hertil efter § 43, stk. 4. Nævnet har en generel opfattelse af, at der er sammenlignelige lejemål i Aarhus Kommune, jf. T:BB 2000.395V VL: Ejendommen ikke usammenlignelig med andre ejendomme beliggende i attraktiv del af byen og dens nære omegn – ikke på forhånd udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Bevisbyrde ikke løftet henvist til både HN og BR ikke fandt det bevist, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål Både VL og BR godkendte således den aftalte leje

Sammenlignelige lejemål –hjemvisningspraksis Dom afsagt af retten i Randers den 24. februar 2015 i sagerne BS 3- 1438/2013 og BS 3-1453/2013 Tvist: L ønskede lejen nedsat i småhuslejemål beliggende i Ålum 9 kilometer fra Randers. Fritliggende enfamilieshus opført 1877 bindingsværk, stråtag, centralvarme HN: Lejemålet må anses for atypisk, derfor ikke sammenlignelig med OMK. HN fastsat lejen skønsmæssigt uden skyggebudget. HN godkendte lejen, der ikke væsentligt over BR: Da HN fandt, at lejemålet var atypisk, burde man have udfærdiget skyggebudget, da Nævnets skøn ikke var udøvet korrekt. Hjemvisning

Sammenlignelige lejemål - domspraksis GD 2015/20 Ø (Roskilde) Tvist: U varslede lejeforhøjelse fra ca. kr. 105.000 til kr. 249.000 i småhuslejemål, hvilket L bestred HN: Grundet lejemålets særlige karakter (udsigt til fjord, Domkirke, centrale beliggenhed, stor solterrasse mv.) findes der ikke sammenlignelige lejemål. HN udarbejdede skyggebudget, og godkendte lejeforhøjelsen BR og LR: Ikke sandsynligt at der fandtes sammenlignelige lejemål. Lejen blev fastsat på baggrund af skyggebudget

Hjemvisningspraksis - opsamling Et lejemåls særlige karakter kan i sig selv medføre, at HN kan anvende skyggebudget NB: Nok kun i mindre og mellemstore kommuner ”Særlig karakter” - vurderingsmomenter Lejemålets art (fritliggende parcelhus med have) Beliggenhed (særligt centralt/øde) Lejemålets kvaliteter i øvrigt Tilknyttede vilkår (særligt lempelige/byrdefulde) Hvis ejendommen har en sådan særlig karakter, kan HN udarbejde skyggebudget, da ellers risiko for hjemvisning af sagen