De offentlige grundværdier og plandata

Præsentationer af emnet: "De offentlige grundværdier og plandata"— Præsentationens transcript:

1 De offentlige grundværdier og plandata
Jan Eg Pedersen Chefkonsulent, UFST De offentlige grundværdier og plandata Den danske Landinspektørforening 6. februar 2019

2 EVL § Ubebygget grund Planlagt anvendelse og udnyttelse
§ 17. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende… Plandata skal benyttes Hvad må man bygge? Hvor meget må man bygge? Udstykning? Planlagt anvendelse og udnyttelse § 18. Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering Faktisk anvendelse og udnyttelse § 20. Anvendes en grund lovligt til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, ansættes grundværdien på grundlag af grundens faktiske anvendelse og udnyttelse, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved ansættelse efter den anvendelse, der er fastsat i de nævnte forskrifter.

3 Endeligt vurderingsforslag
Ejendomsværdimodel Lokalområdet afsøges for de 15 nærmeste nabosalg de seneste 6 år Nærmeste nabosalg vægter højest Har boligen selv været solgt, indgår den med største vægt Områdepris Endeligt vurderingsforslag

4 3 principper for grundværdiberegning
Nabo-tilgang kan ikke benyttes for GV Grundværdikurve som beskriver sammenhængen mellem grundværdi og ejendomsværdi Grundværdikurven er baseret på salg af ubebyggede grunde – metoden kan ikke benyttes for fx ejerlejligheder og byerhverv Grundværdi-residualmetode (investortankegang) KVM-metode anvendes for øvrige erhvervsgrunde 1 2 3

5 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m2 800.000 657 1.150.000 700
889 704 1.587 769 745 788 907 891 811

6 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m2 Salgspris 800 m2 800.000 657
700 889 704 1.587 769 745 788 907 891 811

7 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m2 Salgspris 800 m2 Standardhus
657 700 889 704 1.587 769 745 788 907 891 811

8 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m2 Salgspris 800 m2 Standardhus
657 700 889 704 1.587 769 745 788 907 891 811

9 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m2 Salgspris 800 m2 Standardhus
657 700 889 704 1.587 769 745 788 907 891 811

10 Grundværdikurven 1 Grundværdi for et ”standardhus” med en 800 kvm grund. Der korrigeres efterfølgende for grundens størrelse og udnyttelse.

11 Residualmetode / KVM-metode
2 3 Residualmetode Værdi af nyopført ejerlejlighedskompleks - Byggeomkostninger = Grundværdi Der er udviklet statistiske residualmodeller til Butik Kontor Etagebeboelse Der er ikke statistiske modeller til alle anvendelser i plangrundlag. KVM-metode KVM-pris * #kvm Plangrundlag uden en statistisk model får altid et forslag til grundværdi. Forslaget baseres i stedet på en skønnet gennemsnitspris pr. kvadratmeter.

12 Anvendelse Planlagt Faktisk Specifik anvendelseskode fra plandata:
Bygningsanvendelseskode fra BBR: Specifik plananvendelseskode Plankodetekst 1100 Boligområde 1110 Åben-lav bebyggelse 1120 Tæt-lav bebyggelse 1130 Etagebolig 1150 Almene boliger 1160 Fællesareal 2120 Landsbyområde 2130 Jordbrugsparceller 3100 Erhvervsområde 3110 Kontor- og serviceerhverv 3120 Lettere industri og håndværk 3130 Tungere industri 3140 Virksomheder med særlige beliggenhedskrav 3150 Havneerhverv Anvendelseskode - tekst 110 - Stuehus til landbrugsejendom (110) 120 - Fritliggende enfamilieshus (parcelhus) (120) 121 - Sammenbygget enfamiliehus (121) 130 - (UDFASES) Række-, kæde-, eller dobbelthus (130) 131 - Række- og kædehus (131) 132 - Dobbelthus (132) 140 - Etagebolig-bygning, flerfamiliehus eller to-familiehus (140) 150 - Kollegium (150) 160 - Boligbygning til døgninstitution (160) 185 - Anneks i tilknytning til helårsbolig. (185) 190 - Anden bygning til helårsbeboelse (190) 210 - (UDFASES) Bygning til erhvervsmæssig produktion (210) 211 - Stald til svin (211) 212 - Stald til kvæg, får mv. (212)

13 Udnyttelse Hvor meget må man bygge på sin grund?
Hvad er værdien af det? Hvor meget grund har man tilbage? Planlagt Fra plandata: Etagemeter / bebyggelsesprocent Restareal = Grundareal - #etagemeter Faktisk Fra BBR: Diverse bygningsarealer omregnes til etagemeter på baggrund af gældende bygningsreglement. Restareal = Grundareal - #etagemeter

14 Udstykning Planlagt Faktisk
Grundstørrelse i forhold til områdets minimumgrundstørrelse (jf. plangrundlaget) afgør om grunden potentielt kan udstykkes Eks.: Grundstørrelse: 1832 kvm Minimumgrundstørrelse: 700 kvm Kan opdeles i 2 Grunden vurderes som 2 x 916 kvm Faktisk Hvad ligger der faktisk på grunden? 1 grund, 1 enhed  ingen faktisk udstykning 1 grund, 2 enheder udstykning i 2 grunden fordeles forholdsmæssigt efter enhedsareal Eks.: Grundstørrelse: 820 kvm Enhedsareal, enhed 1: 118 kvm Enhedsareal, enhed 2: 72 kvm Delgrund#1: (118/(118+72))*820 = 509 kvm Delgrund#2: (72/(118+72))*820 = 311 kvm

15 Planlagt og faktisk Planlagt anvendelse (specifik anvendelseskode):
1100: Boligområde 3110: Kontor- og serviceerhverv 6110: Sommerhus- og fritidsboligbebyggelse EJL  kr. GVpcl  kr. KVM  kr. GVsom  kr. GVpcl – kr. Faktisk anvendelse: 120: Fritliggende enfamiliehus ”Bedste økonomiske anvendelse”: Ejerlejligheder. På trods af den faktiske anvendelse er fritliggende enfamiliehus. Formodningsreglen: Er den planlagte anvendelse realistisk?

16 Hvor ofte går vi på faktisk betragtning?
Parcel-/rækkehuse Betragtning Antal, vest for Storebælt Antal, øst for Storebælt Antal, DK Faktisk 14.612 7.511 22.123 Planlagt Faktisk, intet plangrundlag Faktisk Planlagt Faktisk, intet plangrundlag Ca. 2% får faktisk betragtning Intet plangrundlag udenfor byområder Samme mønster over hele landet