Tidlig inddragelse -Integreret byggeri

Integreret byggeri HVORFOR?

De gode gamle dage (Og juraen) Tidlig inddragelse – integreret byggeri De gode gamle dage (Og juraen) Baseret på 120 år gammelt ”system” Arkitekten tegner Ingeniøren regner Entreprenøren bygger Juraen afstemt herefter – og er i princippet den samme i dag!

Tidlig inddragelse – integreret byggeri De gode gamle dage bygger

De knap så gamle (men gode!) dage Tidlig inddragelse – integreret byggeri De knap så gamle (men gode!) dage Arkitekten tegner Ingeniøren regner Spærleverandøren regner Entreprenøren bygger

Fagre nye verden Tidlig inddragelse – integreret byggeri Arkitekten tegner Ingeniøren regner Elementleverandøren regner Facadeleverandøren regner Installationsentreprenøren regner Osv. Og det bliver værre endnu JURA OG PRAKTIK ER (ENDNU) IKKE (HELT) GEARET TIL AT HÅNDTERE SITUATIONEN!

Resultatet af det? Tidlig inddragelse – integreret byggeri ”LØGRINGE” AF RÅDGIVERE MV. Bygherrerådgivere Tilsyn Commissioning Entreprenørgranskning (nu også som rådgiverydelse!) FORDYRENDE OG ER (ÅBENLYST) IKKE LØSNINGEN OG HVEM TRAF BESLUTNINGEN OG ER ANSVARLIG? Modstridende interesser – ingen vil tage ansvar – ”vakuum” og forbehold osv.

Projektering og udførelse flyder sammen!

Men ikke afspejlet i rammerne Tidlig inddragelse – integreret byggeri Men ikke afspejlet i rammerne PROJEKTERING UDFØRELSESFASE ARKITEKT - INGENIØR KONSTRUKTIONER M&E ENTREPRENØR FUNKTIONER ØKONOMI TID KVALITET A B C D

Formål: Flere kompetencer skal i spil - TIDLIGT!

Udvalgte LØSNINGER Kontraktmagi Projektgennemgang Granskning Tidlig inddragelse – integreret byggeri Udvalgte LØSNINGER Kontraktmagi Projektgennemgang Granskning Intelligent totalentreprise ctr. ”hotalentreprise” Systemleverance/funktionsudbud INTEGRERET BYGGERI – HVAD ER DET?

Tidlig inddragelse – integreret byggeri KONTRAKTMAGI ”Entreprenøren overtager risikoen og ansvaret for fejl og mangler i udbudsmaterialet” ”Kontrakt, tegninger og beskrivelser supplerer hinanden” ”I tilfælde af uoverensstemmelser eller uklarheder er entreprenøren altid forpligtet til at levere den mest byrdefulde ydelse” ”Entreprenøren har forud for kontrakten nøje gransket projektet og gjort sig bekendt med de faktiske forhold, idet han erklærer, at han dermed har et fyldestgørende grundlag for arbejdernes udførelse”

Projektgennemgang AB 92 § 11 – Projektgennemgang Tidlig inddragelse – integreret byggeri Projektgennemgang AB 92 § 11 – Projektgennemgang ”Bygherren kan i udbudsmaterialet bestemme, at entreprenøren skal deltage i projektgennemgang. Der kan endvidere fastsættes bestemmelser om arten og omfanget af prøver og om den dokumentation for arbejdets udførelse og egenskaber og for udførte prøver, som entreprenøren skal afgive. Bestemmelser herom kan indgå i en udbudskontrolplan. Deltagelse i projektgennemgangen samt tilvejebringelse af dokumentationen og prøverne er et led i entreprenørens ydelse.” AB 92 § 15 – Entreprenørens indsigelsespligt Stk. 1. ”Entreprenøren skal indhente bygherrens afgørelse, hvis aftalen eller dennes grundlag ikke yder tilstrækkelig vejledning til udførelse af arbejdet.” Stk. 2. ”Finder entreprenøren, at arbejdet ikke kan udføres i overensstemmelse med den indgåede aftale, skal entreprenøren snarest muligt underrette bygherren og følge dennes anvisninger.” (mine fremhævninger)

Projektgennemgang Forarbejderne til AB 92 Tidlig inddragelse – integreret byggeri Projektgennemgang Forarbejderne til AB 92 En foreskreven projektgennemgang ikke skal have til formål at ændre projektet og påvirker ikke ansvarsforholdene Retsvidenskabelige litteratur ”Åbenbar eller indlysende fejl” eller ”En klar, professionel fejl” Rets- og voldgiftspraksis Konkrete omstændigheder? Nord/syd – højre/venstre

Entreprenørens Granskning Tidlig inddragelse – integreret byggeri Entreprenørens Granskning Færdigt hovedprojekt Entreprenøren gransker Medfører granskningen ændringer så pris- og tidssættes disse Enighed så udfører – ellers escape

Entreprenørens granskning Tidlig inddragelse – integreret byggeri Entreprenørens granskning Prækvalifikation Tilbudsfase Hovedprojekt Temaer til granskning Granskning (E) Udførelse Escape-klausul eller option Kontrakt Bekræfte pris samt erklæring om risici 16

Entreprenørens Granskning Tidlig inddragelse – integreret byggeri Entreprenørens Granskning 3 centrale greb for at det holder i retten: Stil specifikke krav til, hvilket materiale (dele af) der skal gennemgås Stil krav til, hvor mange møder der skal holdes, og hvem der skal deltage Få alle parters underskrift på, at materialet er gennemgået og fyldestgørende (eller hvad der mangler for, at det er fyldestgørende

”Intelligent” totalentreprise Tidlig inddragelse – integreret byggeri ”Intelligent” totalentreprise Lav udbudsmaterialet til totalentreprenøren som en blanding af forskellige projekteringsstader (bygningsdele), alt efter hvad der er vigtigt for dig, fx Hovedprojekt eller udvidet forprojekt af specifikke dele f.eks. indretning Rene funktionskrav på facaderne Pas på dobbeltkrav og grænseflader! Overvej ”partiel totalentreprise” (fag) fx Råhus og facader udbydes som en totalentreprise Installationer og aptering udbydes som fag-/storentrepriser

Detaljeret totalentreprise, ”hotalentreprise” Tidlig inddragelse – integreret byggeri Detaljeret totalentreprise, ”hotalentreprise” Hvad er det? Detaljeret totalentreprise med kraftige bindinger af entreprenøren Blæse og have mel i munden? Udfordringer Dobbelt beskrivelse F.eks. u-værdi cfr. tykkelse af ydervæg Modsætninger Grænseflader §2, stk. 2

Funktionsudbud/ systemleverancer Tidlig inddragelse – integreret byggeri Funktionsudbud/ systemleverancer Udfordringer Dobbelt beskrivelse F.eks. u-værdi cfr. tykkelse af ydervæg Modsætninger Grænseflader Ansvarsfordeling? §2, stk. 2

Tidlig inddragelse – integreret byggeri

FRONTLOAD INTEGRERET BYGGERI 1 2 3 4 Mulighed for ændringer Pris for ændringer Traditionel proces Samarbejde om design i Integreret Byggeri Design Effort/Effect

ARKITEKT - INGENIØR ENTREPRENØR KONSTRUKTIONER PROJEKTERING UDFØRELSESFASE ARKITEKT - INGENIØR KONSTRUKTIONER FACAD./ELEMENT ENTREPRENØR FUNKTIONER ØKONOMI TID KVALITET A B C D 3 UGER PREDESIGN & PROGRAMMERING ARKITEKT KONSTRUKTIONER BYGHERRE ENTREPRENØR COMMISSIONING FUNKTIONER TID ØKONOMI KVALITET A B C D

Integreret byggeri hvad?

samarbejdsform INTEGRERET BYGGERI Samarbejde om output (ikke proces) og resultat Hvad skal bygges, og hvordan gøres det bedst? Relevante kompetencer integreres på rette tidspunkter Fleksibel ift. entrepriseform - også undervejs! Indtjening ikke afhængig af leverede processer eller øget pris og mængder men af det i samarbejde opnåede output og resultat I modsætning til de forretningsmodeller, vi typisk kender i dag, hvor hver parter holder på ”sit” (og ikke bygherres bedste) – ”kimen” til konflikt Er vi ved at bevæge os (lidt) væk herfra? Fx rådgiverhonorar afhængigt af lejeniveau i færdigt byggeri – fælles interesse med bygherre!

samarbejdsform Faste rammer som kan udfyldes fleksibelt af deltagerne Fælles risikohåndtering i stedet for risikofordeling Ud med ansvarsfraskrivelser og ”magi”-klausuler Baseret på kendte kontrakter med klar ansvarsfordeling Ikke ”afskrække” VBA (juraen er 120 år gammel – konservativ!) Derfor skal aftalerne baseres på kendte kontraktsformer uden (for mange) tilføjelser og ændringer mv. – symptombehandling! AB 92 ABT 93 ABR 89

integreret byggeri Hvordan?

Frivilligt fremfor tvunget ægteskab Integreret byggeri Frivilligt fremfor tvunget ægteskab Rådgiver og entreprenør vælger hinanden Ligeværdigt samarbejde fra start frem for at overtage fra tidligere ”led”, hvor der allerede er truffet (uhensigtsmæssige) valg, og hvor disse led allerede har ”sat” sig på projektet Dvs. ud med den klassiske Bygherrerådgiver – Rådgiver – Entreprenør, hvor de respektive ”led” kan ”skyde” på hinanden Parterne kan og vil ikke tage ejerskab – ”de tidligere leds skyld” – ”vi har ikke haft (mulighed for) indflydelse” Vil ofte starte som normal trekant mellem BH, R og E Entreprenør overtager efterfølgende rådgiver, hvis totalentreprise Kan også udføres som en hovedentreprise Ønske om fælles succes

kontrakter Integreret Byggeri baseres på: Samarbejdsaftale med 3 parter Regulerer samarbejdet, fælles mål, ingen ansvar, succeskriterier, perioder, gateways etc. Entrepriseaftale (kortfattet og ”ren” AB 92) Rådgiveraftale (kortfattet og ”ren” ABR 89)

Kernen Integreret Byggeri Aftalerne skelner ikke mellem projektering og udførelse, men mellem: 1. Samarbejdsfasen 2. Udførelsesfasen I Entreprisefasen gælder enten AB/ABR eller ABT Samarbejdsfasen gælder ingen regler og/eller ansvar men i stedet en konstatering af, om fælles objektive mål nås for fx Pris, tid, kvalitet og funktion Samarbejde Ikke nogens skyld, hvis delmål i samarbejdsfasen ikke nås – men konsekvens fx i form af gateways Incitament til at hjælpe hinanden for at nå målet – fokus bliver at hjælpe hinanden frem for ”fingerpegning” Tidligt vil det opdages, hvis der ikke er basis for et (godt) samarbejde – og husk at parterne selv har valgt samarbejdspartnerne

Samarbejde UDFØRELSE SAMARBEJDET OPHØRER Integreret byggeri TRADITIONEL ENTREPRISEKONTRAKT TRÆDER I KRAFT - AB 92/ABT 93 Fast pris, risiko/ansvar flyttes over osv. PERIODER TRADITIONEL TOTALRÅDGIVERKONTRAKT TRÆDER I KRAFT - ABR 89 Fast pris, risiko/ansvar flyttes over osv. SANDBOXING

SANDBOXING. for lange perioder er ugennemsigtige, SANDBOXING! for lange perioder er ugennemsigtige, omkostningsfulde og risikobetonede! Derfor: Del op i korte perioder – løbende kontrol, styring og stillingtagen!

Integreret byggeri Perioder og gateways Samarbejdsfasen opdeles i perioder på fx 2 måneder Tegningsmateriale, brugergodkendelse, valg af metoder, targetpris + max 10 % etc. I perioden samarbejder alle tre parter frit og ansvarsfrit om at nå de opstillede mål for perioden Ved udløbet af en periode skal Entreprenør og Rådgiver levere nærmere aftalt materiale til Bygherren, særligt en fast pris for udførelse i fx totalentreprise Evaluering ved udløb af periode – skal vi videre sammen?

Perioder og gateways Mellem perioder er der Gateways Integreret byggeri Perioder og gateways Mellem perioder er der Gateways I Gateway konstateres, om de aftalte mål er opfyldt Er målene opfyldt, starter næste periode Er målene ikke opfyldt, kan Bygherren standse samarbejdet Tror Bygherre stadig på projektet? Kan eventuelle ”hængepartier” nås i den næste periode? KERNEN: VI ARBEJDER FOR EN FÆLLES SUCCES!

Fælles retning og risiko Integreret byggeri Fælles retning og risiko Bygherren skal betale for arbejdet i hver periode - uanset om målene nås eller ej Entreprenøren får ingen opgave, hvis målene ikke nås Rådgiveren får ingen opgave, hvis målene ikke nås Bonus og incitamenter for at overopfylde målene, så Rådgiveren tjener flere penge end på at sælge timer Entreprenøren tjener mere end 12% i DB

Integreret byggeri Perioder

Integreret byggeri Perioder Periode 1 (ofte kort, fx 2-4 uger) verificerer typisk samarbejdet og skaber enighed om bl.a. Rapporteringssystem Risikostyring Tidsplaner Honorar/entreprisesum – verificering (evt. besparelser indtænkes?) Mål og periodelængder – er de defineret korrekt/hensigtsmæssigt mv. SKAL NÆPPE FORTSÆTTE SAMARBEJDET, HVIS ENIGHED IKKE KAN NÅS OM OVENSTÅENDE – TYPISKE STRIDSPUNKTER FREMTVINGES! Efterfølgende Perioder arbejder frem mod Gateways (Pull, ikke push)

GATEWAYS I Gateways konstateres, om de aftalte mål er overholdt, fx Tid, pris og kvalitet Krav til, hvad der skal være produceret af projektmateriale og indholdet heraf mv. Er bygherre tilfreds – tror han stadig på projektet, herunder ift. pris og tid? Konkret fra projekt til projekt

Krav til projektering Der kan arbejdes efter sædvanlig fasedeling knyttet til perioderne, men understøtter faseløs projektering (og mellemløsninger) Klassisk fasemodel (forprojekt, hovedprojekt osv.) Funktionsudbud Fase-”mellemmodel” Behøves alle dele af projektet at være på samme projekteringsniveau ved afslutningen af samme periode? Fx fremrykning af bygningens indretning på hovedprojektsniveau til en meget tidlige periode Faseløst(!), dvs. ingen definition af projektmaterialets ”stade” ved udløb af en periode, rent output baseret så det overlades til holdet at projektere lige netop det, der er nødvendigt for, at Bygherren er tryg (fx planer, facader og overflader), og for at Entreprenøren kan give en fast pris (fx +/- 2 %)

fleksibelt

Samarbejde UDFØRELSE Integreret byggeri PERIODER ENTREPRISEKONTRAKT - AB 92/ABT 93 SANDBOXING TOTALRÅDGIVERKONTRAKT - ABR 89

Samarbejde UDFØRELSE Integreret byggeri PERIODER ”INTELLIGENT” TOTALENTREPRISE ABT 93 SANDBOXING TOTALRÅDGIVER KONTRAKT ABR 89 OVERGÅR TIL TOTALENTREPRENØR DISPOSITIONSFORSLAG HOVEDPROJEKT

Samarbejde UDFØRELSE Integreret byggeri PERIODER ENTREPRISEKONTRAKT AB 92 HOVEDPROJEKT SANDBOXING TOTALRÅDGIVER KONTRAKT ABR 89 DISPOSITIONSFORSLAG HOVEDPROJEKT

INTEGRERET BYGGERI PENGENE

TARGETPRIS Targetprisen er det fælles succeskriterium på en pris Targetprisen bør formentligt baseres på kvadratmeterpriser typisk fordelt på forskellige arealer frem for kroner, så der er plads til ændringer i projektet

Entreprisesum Targetpris kan/må ikke fortsætte i det uendelige Senest (og eventuelt før!) ved overgang til udførelsesfasen skal entreprisesummen lægges fast Herefter helt ”almindelige” spilleregler i henhold til AB/ABT Men hvordan undgår BH ”ågerpriser” fra E? Eksempelvis ved at entreprenøren forpligter sig til at udføre i fast pris, der udregnes efter cost + definerede principper Fx risikotillæg/procentsats

Rådgiverhonorar Kan være fast eller afhængigt/procent af Targetprisen Bør ikke være afhængigt af håndværkeromkostningerne, for det giver modsatrettede interesser Kan også være baseret på en model med fast fortjeneste + dækning af omkostninger Men strider med den klassiske forretingsmodel hos rådgivere

INCITAMENTSMODEL Bonuspulje etableres i takt med fald i Targetpris Øges med besparelser i forhold til Targetpris Bruges også til at forebygge ekstrakrav fra E Fordeles mellem alle, men reduceres med fx forsinkelser og fordyrelser Dvs., E’s og/eller R’s dækningsbidrag ved ekstraarbejder skal nogenlunde afspejle, at bonussen falder med et tilsvarende beløb – incitament til at E og R er grundige i samarbejdsfasen – incitament til ikke at claime ekstraarbejder Glemt ydelser

INTEGRERET BYGGERI UDBUD

Kan man det?

UDBUD EFTER Udbudsloven Gennemføres som et samlet udbud af rådgiveraftale, entreprisekontrakt og samarbejdsaftale Entreprenør og rådgiver vælger hinanden inden samlet afgivelse af tilbud Der konkurreres på fx Entreprenørtillæg i % Rådgiverhonorar i % Organisation og samarbejde Projektstyring Lille ”delopgave” af det centrale i det projekt, der skal udføres

Specialist i entrepriseret, herunder: Baggrund Anders er advokat i Molt Wengel Tidligere ”in-house”-jurist i Slots- og Ejendomsstyrelsen Cand.jur., Aarhus og Københavns Universitet Specialist i entrepriseret, herunder: Entrepriseretlige mangler Rådgiveransvar Forsinkelse og dagbøder Totalentreprise Syn og skøn Ekstraarbejder Forældelse Konkurs i byggeri Entreprenørgarantier - § 46-sager (sagkyndig beslutning) Tvisthåndtering – udenretligt og indenretligt Undervisning i entrepriseret Kontraktindgåelse   Anders Nørgaard Sørensen Advokat Tlf. +45 60 43 14 08 E-mail: ans@mowe.dk