Projekt SwAnVika Bornholm - Svaneke

Administrerende direktør Carpe Diem Invest Gruppen Udarbejdet marts 2015 af: Peter Meyer Administrerende direktør Carpe Diem Invest Gruppen i samarbejde med Bornholms Regionskommune

SwanVika – er det ældst kendte stednavn for Svaneke Svaneke – i 2013 kåret som Danmarks smukkeste købstad og blev allerede tilbage i 1975 hædret med den eftertragtede Europæiske Guldmedalje for bybevaring. Boligerne opføres på grund beliggende periferisk i byzonen i den nordvestlige del af byen. Fra grunden er delvis udsigt over Østersøen og direkte adgang til naturskov, hav og klipper. I ”baghaven” findes Jørn Utzons verdensberømte vandtårn opført i 1952 samt nordens ældste stubmølle der er fra 1629. Jørn Utzons søn - arkitekt Kim Utzon - har skitseret projektideen til SwanVika projektet med respekt for den særlige beliggenhed.

Bygherrens grundidé – ”den formgivningsmæssige 3 enighed” Sammenhæng mellem den sorte træbeklædning – tjæreagtige som er på Jørn Utzon´s vandtårn og møllen. Vandtårnet er trekantet, stubmøllen er afrundet, og SwanVika vil således være firkantet (i retning af moderne funkis). Det må gerne have et maritimt udtryk og ”lugte” lidt af sort tjære, saltvand, tang og hav og være i pagt med både naturen/skoven/klipperne, samt Svaneke by, vandtårn og stubmølle….på en eller anden måde…..sådan lidt ”råt” - men med lidt indbygget raffinement.

Grunden – beliggenhed i byzone Grunden ligger på vandsiden nordøst for Strandvejen. 6738 kvm – forventet bebyggelsesprocent ca. 25 %. Kuperet med fald på ca. 12m fra syd til nord. Nuværende benyttelse er campingplads til fastliggere og til udlejning. Grunden ligger i byzone i den nordlige udkant af Svaneke. Der vil være udsigt mod nord og øst til skov, Østersøen, det fredede klippeløkkeområde til Vigehavn og kanten af byen. Mod vest vil udsigten være mod Jørn Utzons vandtårn og stubmøllen.

Fra værdiforringelse - landskabelig og økonomisk bad-will Den eksisterende campingplads inkl. bygninger bærer præg af manglende ny- investeringer over de sidste mange år. Centerbygning er ifølge faglig vurdering i så ringe bygningsmæssig stand, at den står til omfattende renovering subsidiært nedrivning. Pladsen som sådan står året rundt med ældre og til dels udslidte campingvogne (egne + fastliggere). Der er ingen aktivitet/anvendelse af området i perioden fra midt september til primo april svarende til 7-8 måneder om året. Pladsen er mod landevejen mod sydvest omkranset af en høj gasbetonmur der sammen med centerbygningen virker skæmmende for området. Afgrænsningen af grunden langs med vejen forhindrer udsyn til hav, klipper og skov fra beboelsesområdet mellem vandtårnet og stubmøllen og fra de mange der kører ind mod byen via Strandvejen. Campingpladsen har i flere år været underskudsgivende med deraf manglende investering. Man har forsøgt sig med gratis lejrpladser i forbindelse med cykelturisme, men det har over tid betydet ændret adfærd blandt campister, dårlige faciliteter og nedslidning i forbindelse med meget lave priser på overnatning. Dertil kommer relativ lav kvalitet af egne hytter og campingvogne.

Fra værdiforringelse - landskabelig og økonomisk bad-will Hovedårsagen er dog pladsens manglende størrelse som ikke kan bære de relativt høje udgifter som må påregnes hvis pladsen skal renoveres og bringes up-to-date. Det vil ud fra en økonomisk betragtning, investeringer og driftsudgifter versus omsætning, ikke være muligt at drive en rentabel plads alene på grund af arealets størrelse. Svaneke har i forvejen en god campingplads (Hullehavn) og et større vandrehjem der vil få økonomisk glæde af en ændret turistmæssig anvendelse af arealet, som alt andet lige vil henvende sig til en anden kundeprofil – et andet segment. Pladsen som før var i periferien af Svaneke by er over årene, med byggeriet på Albret Wolfsensgade, Dyrlæge Jürgensensgade og Svaneparken, blevet en unaturlig del af bybilledet med de gamle campingvogne, lavkvalitetshytter, hoppepude, nedslidt stor centerbygning og omkransede mur.

Til værdiskabelse – landskabelig og økonomisk good-will Den samlede investering vil være i størrelsesorden DKK 25 mil. inkl. moms som i byggeperioden vil skabe ca. 25-30 arbejdspladser i håndværkerbranchen, samt omsætningsforøgelse hos byggemarkeder afledt af byggeriets materialeforbrug. Selve byggeprojektet vil blive udbudt i ”licitation” blandt mindst 2 bornholmske entreprenører. Med projekt SwanVika demonstreres villighed til investering på/i Bornholm og ventes alt andet lige at kunne afføde andre lignende projekter på øen og dermed tiltrængte investeringer. BRK får, ud over eventuel tilpasning af lokalplan, forventet ingen økonomiske udgifter i forbindelse med realiseringen af projektet. Projektet vurderes således at kunne være spydspids for generel øget aktivitet og investeringslyst på øen som helhed. Arkitekt Kim Utzon har med sit skitseprojekt til bebyggelsen SwanVika skabt en ny sammenhæng til Jørn Utzons vandtårn. ”Jørn Utzon stien” der går fra Strandvejen til vandtårnet kan suppleres med navngivning af en eksisterende offentlig sti umiddelbart syd om den nye bebyggelse til kysten og derved styrke fortællingen og forbindelsen mellem de to projekter.

Til værdiskabelse – landskabelig og økonomisk good-will Der vil ske en generel forskønnelse af selve området og de omkringliggende nord- og nordøstlige arealer med henblik på at skabe mere luft og udsigtskiler til gavn for beboerne i det syd- og sydvest vendte område mellem vandtårn og stubmølle. Ved fjernelse af gasbetonmur og nedslidt centerbygning vil der således kunne skabes udsigt via disse udsigtskiler igennem byggeriet og ovenover byggeriet der vil følge grundens faldende konturer (12m) mhb. på at skabe bedst mulige udsigtsforhold. Privat investering i denne størrelsesordning vil kun være mulig såfremt der udvises den nødvendige fremkommelighed fra BRK’s side – specielt med henblik på at skabe de alt afgørende nødvendige udsigts- luft og lysforhold for projektet (afledt også for den omkringliggende beboelse og færdsel i øvrigt). Der vil blive lagt vægt på at byggeriet som sådan ikke bliver for tæt (kun ca. 15-18 flexboliger + fælles aktivitetshus) og søges indpasset og integreret i naturen og Svaneke by som sådan. Materialevalg, design- og arkitekttonisk udformning vil blive tilpasset derefter fx vil flade tage være dækket af mos/græs tilpasset omgivelserne og der vil blive udformet en detaljeret beplantningsplan. Det er hensigten at der ikke vil være motoriseret trafik/færdsel på området og bilparkering vil alene ske ved indgangen til området. Skæmmende bilparkering på området vil derfor søges undgået i videst mulig omfang.

Til værdiskabelse – landskabelig og økonomisk good-will I forhold til den nuværende omsætning som campingplads forventes næsten en 8-10 dobling af indtægten ved gennemførelse af projektet. Herudover skal lægges afledte forbrug til indkøb mv. i lokalsamfundet og på øen ligeledes en 3- 5 dobling. Udover investeringen på ca. DKK 25 mio. ventes den årlige omsætning for projektet at være – årlig bruttohusleje ca. DKK 3 mio., + 500 uger x snit forbrug på ca. DKK 10.000 = DKK 5 mio. svarende til en årlig MER-omsætning genereret af SwanVika på næsten DKK 8-10 mio. Med andre ord vil det have ganske gavnlige økonomiske aspekter for lokalsamfundet og øen som sådan. Det skal nævnes at hytterne er solgt til anden campingplads og derfor stadig generere indkomst som campinghytter. Svaneke har i forvejen en god campingplads (Hullehavn) og et større vandrehjem der vil få økonomisk glæde af en ændret turistmæssig anvendelse af arealet, som alt andet lige henvender sig til en anden type kundeprofil og segment. Det formodes således at den tidligere campingplads omsætning naturligt vil flytte til enten Hullehavn eller Svaneke vandrehjem. I SwanVika projektet vil blive lagt vægt på den holistiske tilgang og projektet blive indpasset som en naturlig del af området både arkitektonisk og landskabeligt. Bebyggelsen og samspillet med de omkringliggende fredede områder vil skabe mere udsigt, luft og lys til glæde for både projektets beboere og gæster men også for omkringliggende beboer og alle som færdes på de offentlige stier nedenfor området og ad Strandvejen ind mod byen.

Grunden – Tidligere var landskabet omkring åbent land

Grunden – ”Byporten” fra nord Grunden udgjorde i sin tid – sammen med Møllehuset og stubmøllen - ”byporten” til Svaneke, når man kom nord fra. Nybyggeriets materialer vil blive valgt så med reference til bl.a. stubmøllen Mht. til afgrænsning mod Strandvejen ønskes en lav afgræsning i Bornholmsk granit der kan modsvare den som findes langs stubmøllen ud til vejen.

Terræn – tidligere med ko- og fårefold på klippeeng Mellem grunden og havet var i sin tid en ko- og fårefold - såkaldt klippeeng med fritliggende klippepartier, små buske og få sporadiske træer. Også i dag afgræsses dele af det fredede areal nærmest kysten.

Boligerne – Flexbolig konceptet Op til 17 separate flexboliger planlagt i klynger af 4-6 enheder. 3 størrelser – ca. 75kvm, 90kvm og 105kvm - hhv. 2, 3 og 4 soveværelser, 4-6 pers/6-8 pers / 8-10 pers, 2 bad og køkken/alrum. Aktivitets og facilitets fælleshus på ca. 200kvm. med vægt på sæson forlængende faciliteter - som f.eks. mindre pool, spa, fitness, solterrasse, møde/opholdsfacilitet, omklædning/bad mm. Gæstehytter for besøgende placeres i grundens periferi. Inspiration er fiskeskure i Vigehavnen: Røde/gule græstage (som de røde tegltage og gul mos på klipper) kombineret med sorttjæret og ubehandlet lodret/vandret træbeklædning, zink/kobber tagrender og nedløb, glaspartier med optimale lysindfald, granit/sandsten fodsokkel, udsigtsterrasser i flere forskudte plan og størrelser, alle med hav, skov og klippe udsigt.

Boligerne - Bygherrens oplæg og inspirationskilder til udformning af byggeri

Boligerne – oprindelige skitser- og grovprojekt 9 x TYPE A / 70.5 sqm = 634.5 sqm 4 x TYPE B / 83 sqm = 332 sqm 4 x TYPE C / 95.5 sqm = 382 sqm 4 x FÆLLES / 70.5 sqm = 282 sqm TOTAL / 1630,5 sqm GRUND / 6738 sqm = 24,2% TOTAL / 1684.5 sqm GRUND / 6738 sqm = 25% Boligerne – oprindelige skitser- og grovprojekt 17 boliger (flexboliger) i 6 klynger + fælleshus. Bygges i kvalitet som HELÅRSBOLIGER. 3 størrelser – ca. 70,5kvm, 83kvm og 95,5kvm - hhv. 2, 3 og 4 soveværelser, 4-6 pers/6-8 pers / 8-10 pers, 2 bad og køkken/alrum. Aktivitets/facilitets fælleshus på ca. 200kvm. med for eksempel mindre pool, spa, fitness, solterrasse, møde/opholdsfacilitet, omklædning/bad mm. – udvalgte faciliteter som kan understøtte sæsonforlængelse. Gæstehytter for besøgende placeres i grundens periferi Nedenfor uddrag fra Kim Utzons oprindelige model, skitse- og grov projekt, som danner grundlag for SwanVika projektet, efter at Kim Utzon af personlige årsager måtte udtræde af det videre projektforløb i DEC 2014.

Boligerne – justeret situationsplan Bebyggelsen set fra hhv. stien nedenfor bebyggelsen fra vandsiden herover - og set fra den gamle Stubmølle og landevejen, den nordlige ankomstvej til Svaneke, herunder.

Hammerslet – badefaciliteter - kystturisme Ideen er at etablere nogle gode adgangsforhold til selve badevigen/GrønaKula, samt (vinter) badefaciliteter således at alle (uanset alder) får sikker adgang til en svømmetur i havet. Badeanstalten forsvandt i 60erne, stål badestiger og gelænder i 80erne og molen forvitrede for nogle år siden. Kun trappen til vandet og fundamentet begge i granit står tilbage.

Badefacilitet – justeret situationsplan med badefacilitet ud til havet I det oprindelige skitseprojekt var indarbejdet et fælleshus med pool på egen grund. Siden opstod ideen om at skabe adgang til badevigen/GrønaKula, samt (vinter) badefaciliteter således at alle (uanset alder) får sikker adgang til en svømmetur i havet. Badefaciliterne placeres i området for det ”gamle” badehus på det eksisterende fundament og et naturnært materialevalg. Herunder et skitseforslag. Hammerslet Badefacilitet SwanVika

Luftfoto – eksisterende forhold

Luftfoto - fremtidige forhold