Tiltrækning af private investeringer til områdefornyelsesindsatser og samarbejde med private virksomheder Oplæg i Københavns kommune d. 30.09.2010 Jesper Ole Jensen og Jacob Norvig Larsen, SBi

Evaluering af helhedsorienteret byfornyelse (2008) Områdetype Offentlige investeringer i helhedsorienteret byfornyelse Private ejendoms-investeringer genereret blandt ejere i området Spin-off på offentlige investeringer Centralt i større by 283 1.700 6,0 Nyere byområde 80 348 4,4 Mindre by 249 975 3,9 Total 611 3.023 4,9

Hvad går investeringerne til?

Forskellige veje til investeringer Albertslund Syd: Samarbejde med lokale boligselskaber Rosenbækkarren, Odense: Developer som proceskonsulent Hollands Gaard, Nykøbing F: Afsmittende effekt på lokale butikker Ikast: Privat engagement gennem partnerskaber Lohals: Investeringer gennem partnerskaber og parallelitet Arden: Eksterne investeringer gennem developer Fjerritslev: Developer som fødselshjælper Pandrup: Byfornyelse gennem lokalfilantropisk udviklingsselskab Indre Nørrebro: Private engagement i kvarterløft

Projektudvikler-rollen Udvikle vision og projektmuligheder for bygning eller lokalområde Kommunikere vision og agere bindeled mellem aktører: Nuværende ejere Investorer Fremtidige ejere / lejere Myndigheder Politikere Lokalbefolkning Minimere risiko => skabe tro på projekt => skabe grundlag for finansiering og lokalplan

Forskellige developere og investorer Aktør og projektudvikler Investorer/investeringskilde Boligejere Egenfinansiering (opsparing) Bank og kreditforening Privat udlejning Beboere (husleje) Grundejernes Investeringsfond (lån) Bank og kreditforening (lån og kredit) Bygningsfornyelse Almene boliger Beboere, afdeling (opsparing, drift, øget husleje) Boligselskab (fx dispositionsfonden) Landsbyggefonden Butiksejere Egenfinansiering (opsparing, drift m.m.) Virksomheder Foreninger og ildsjæle Fonde (lokale, nationale) Offentlige myndigheder, herunder kommunen og EU Diverse bidragydere (privatpersoner, virksomheder m.m. der bidrager gennem indsamlinger)   Developere Egenfinansiering Kommanditselskab (10 mands-projekter) Institutionelle investorer Fremtidige ejere og lejere (boliger, butikker, erhverv m.m.)

Lohals Privat developer har opført 14 boliger på havnen gennem en investering på ca. 20 mio. kr. Baggrund: Grundsalg, fordi kommunen krævede medfinansiering af den lokale sejlklub og Lohals Havn til opførelse af kombineret aktivitets- og klubhus. Developer var i forvejen engageret i kommunen og blev opmærksom på mulighed for byggeri

Arden Center til butikker og boliger under opførelse i Arden. Investeringsvolumen ca. 30 mio. kr. Baggrund: Arden kommune bad developer udarbejde et projekt. Fornyelser i bymidten under den helhedsorienterede byfornyelse har været medvirkende til, at en privat projektudvikler har kunnet skaffe investorer til centeret. Investoren: DAI, et Aps og Ejendomsselskab der sælger og køber anparter og pantebreve.

Søllerødgade, Nørrebro Gadeforskønnelsen i Søllerødgade på Nørrebro i København. Private investeringer på 3,5 mio. kr. fra gadens lejer-, andels- og ejerforeninger ud af samlede investeringer på 6,7 mio. kr. Baggrund: Lokal forskønnelsesforening har med et omfattende salgsarbejde af projektet overbevist ejer- og andelsboligforeninger om projektet Kvarterløft Nørrebro Park bidrog med finansiel støtte, vejledning og 'blåstempling' af projektet.

Hvordan påvirker områdefornyelse investeringer? Synlighed og afsmitning Sikkerhed og planlægning Direkte tilskud Opbygning af lokalt ejerskab Opbakning og ressourcestøtte Ekstern kapital gennem developer Privat finansiering gennem partnerskaber Parallelitet

Risici for developer Bureaukrati og myndighedsbehandling Sager der trækker i langdrag Politisk usikkerhed Forskellige beslutningstagere i kommunen Træge processer Urealistiske løfter overfor beboere i områdefornyelsen Usikkerhed om kommunal planer og engagement Jordforurening ”Tid er gift for en developer” Bent Jensen, Søtoftegård

Konklusioner og muligheder Projektudvikling yderst vigtig for privat finansiering Projektudvikling kan udføres af mange forskellige aktører Eksterne projektudviklere har veludbyggede netværk i lokalområder – men begrænset kendskab til områdefornyelse Ofte kløft mellem myndigheder og developere – manglende gensidig forståelse for hinandens vilkår Styrk samarbejde med developere og investorer Gør brug af developeres netværk, og gerne tidligt i planlægningen Udbrede kendskab til områdefornyelsen Klare udmeldinger! Vis at udmeldinger bakkes op af lokal / kommunal planlægning Skab én indgang til kommunen Samlet planlægning – brug fx investeringsredegørelse proaktivt Vær opmærksom på indirekte sammenhænge mellem byfornyelse og private investeringer

Svag stedstilknytning Stærk stedstilknytning Fx Esbjerg: Guldsmed, hotel, bank Detailhandel og service, Haraldsgade Jyske Vestkysten Brøndby IF Irma, Haraldsgade Detailhandel , Hobro Stærk steds-ansvarlighed Svag steds- ansvarlighed Schiller House Content PowerHouse Fx Hobro: Coop, Dansk Supermarked, Kbh. N: Ernest&Young Holscher arkitekter Q8, Haraldsgade TRYG Vesta TDC Kilde: Lise Heiner Schmidt, Nye alliancer mellem virksomheder og offentlige aktører på det sociale område, CBS 7 oktober 2009 Svag stedstilknytning

Tilknytning til stedet Solidaritet med stedet Typer af social ansvarlighed Eksempler Historisk begrundet og langvarig tilknytning Historie, arv og slægt. Virksomheden en del af byen/bydelen og dens situation Dogmatisk og indlejret (tavs; kan ikke koncep-tualiseres/kopieres) Brobyggende social kapital Varige fysiske forbedringer; indsatser i f t lokale netværk Flere både små og store virksomheder i Esbjerg Fascination af stedet Fascination af stedets karakter som blandet, 'råt', uudbygget og i udvikling Individualistisk, midlertidig og omskifteligt, konceptet kan ikke kopieres Eventorienteret, lokalområdet bruges som ressource for kreativ proces, opmærksom på marginaliserede grupper Kreative erhverv i Haraldsgade-området (Schiller House, Content Power House, Holscher) Ingen eller kun svag tilknytning Ingen, dog evt. gennem kædebutikker Management-orienteret, rationalistisk, CSR-baseret, kopiérbare koncepter Samarbejde med (nationale eller internationale) NGOer mv. Større koncerner med CSR (TDC, Falck, Codan, Q8 m.fl.)

. IV. Information, gennemsigtighed, entydighed For den enkelte virksomhed er uvished om vilkårene noget af det værste, f.eks. uklarhed om planer for fysiske ændringer, uklarhed om parkering, om kriminalitet og graffiti. Bliver det værre fremover? Eller bedre? Gennem både plan, handling og åbenhed må byen vise, at den ønsker virksomhederne. I. Markedslogik ≠ bureaukratisk rationalitet Virksomheders eksistensberettigelse er at løse husholdningers, institutioners og andre virksomheders behov mod betaling. Forvaltningens er politisk: samfundsmæssigt ønske om at regulere borgeres og virksomheders adfærd og tilfredsstille behov, som markedet ikke imødekommer. II. Samarbejde – og invitation til det. Ikke bare ”inddragelse” Reelt samarbejde med lokale virksomheder, frem for blot inddragelse af ”erhverv” Virksomheder er aktive aktører, udadvendte, opsøgende, arbejder i netværk … henvender sig blot ikke til kommunen, medmindre der er problemer V. Én enkel indgang til kommunen God, ikke-bureaukratisk kommunikation med lokale virksomheder er nødvendig Samarbejde mellem kommunens erhvervskontor og byfornyelsesfolk Politisk opbakning III. Hellere handling end forhaling Kommunale procedurer med udvalg og arbejdsgrupper, møder, forhandlinger og betingede beslutninger har virksomheder ikke ressourcer til. Især små virksomheder har slet ikke råd. Hellere et nej til et projekt med det samme, end at skulle sidde i en arbejdsgruppe gennem uger og måneder for måske …. VI. Personlige – og vedvarende – kontakter mellem virksomheder og myndigheder Tillid, gensidighed, netværk: Personlige kontakter gennem længere tid er afgørende for at et samarbejde mellem virksomheder og forvaltning kan fungere. Kommunalt mandat, ikke kun krav. Fokus på bydelen, ikke projektet .