Kondemnering Håndtering af indeklimasager – herunder fugt og skimmelsvamp Erfaringer fra to år med administration af kap. 9 i byfornyelsesloven DABYFO - møde i Fredensborg 31. august 2010 Frederikssund Kommune Byggeafdelingen

2 1. Kommunen bliver opmærksom på skimmelsvamp 2. Kommunen foretager undersøgelse 3. Undersøgelsen viser skimmelsvamp i sundhedsfarlige mængder 4. Nærliggende sundhedsfare 3. Undersøgelsen viser mindre skimmelsvampeangreb, som evt. kan udgøre en sundhedsmæssig risiko 4 Ikke nærliggende sundhedsfare 5. Boliger og opholdsrum (ikke almene) 6. Almene boliger 4. Kommunens handlepligt: - Kondemnering - Genhusning Yderligere handle muligheder: - Påbud efter byfornyelsesloven til ejer om afhjælpning af det kondemnable forhold - Evt. sideløbende opfølgning efter punkt 5 eller 6 4. Kommunens handlepligt: - Kondemnering med frist - Genhusning hvis skimmelsvampen ikke afhjælpes inden for fristen Yderligere handlemuligheder: - Påbud efter byfornyelsesloven til ejer om afhjælpning af det kondemnable forhold - Evt. sideløbende opfølgning efter punkt 5 eller 6 5. Kommunens handlemulighed: - Påbud til ejer om berigtigelse af evt. ulovlige forhold efter byggeloven 6. Kommunens handlemulighed: - Påbud til ejer efter almenboligloven om yderligere tekniske undersøgelser - Påbud til ejer efter almenboligloven om afhjælpning uanset grund - Evt. påbud til ejer efter punkt 5 4 Sagsgang (Velfærdsministeriets vejledning 2008)

3

4 Sagsmængde 2008: 3 sager 2009: 19 sager - 2 kondemnerede 2010: 19 sager pr. 30. august kondemnerede Hele 2010 skønnes at kunne generere sager. Ca. 26 sager er stadig uafsluttede - heraf skal en del have opfølgningsbrev, inden de afsluttes eller viderebehandles. En sag henlægges, hvis borgeren ikke melder tilbage om omfanget – medmindre Byggeafdelingen skønner, at der er reel risiko for sundhedsfare eller byggetekniske problemer eller der er mindreårige børn.

5 Udgifter og refusioner ingen/ingen 2009 – udgifter ca ,- refusion: 50% = kr , ca /ingen Endnu ingen genhusninger, indfasningsstøtte eller flytteudgifter, men en kraftigt på vej Puljen for Frederikssund Kommune er på kr for 2010

6 Hvad var nyt? Velfærdsministeriet Vejledning fra 2008 viste, at der var områder i kommunen, som ikke var taget hånd om før Det var svært at forstå, at vi også skulle betale for undersøgelser mm til private boligejere, erhverv o. lign. Vi ”plejede” at henvise til Bolignævnet eller Huslejenævnet Kun ved byggelovsmæssige ”fejl” agerede vi i BYG Hvilke politiske udvalg var den rette – da kondemnering jo ikke kan delegeres til forvaltningen? Hvor langt i sagen kunne vi gå, før vi skulle sende den i udvalg? Hvor meget kunne vi bede udvalget om at delegere videre til os, så sagen ikke skal på udvalget flere gange? Har vi en boligkommission – eller skal vi have det?

7 Økonomi Hvem og hvordan indberetter man til BFO-BFU til refusion af tilskudsberettigede midler,, herunder undersøgelser, indfasningsstøtte o.a.? Hvem sikrer, at der søges om puljen inden fristen Hvordan sikrer man, at revisorpåtegningen sker inden deadline ( 15. august – og ingen havde gjort det?) Hvem sørger for at budgetlægge, så der er penge, hvis den store sag kommer, men ikke for mange, hvis den IKKE kommer. Hvem fastsætter og godkender indfasningsstøttens størrelse Hvem fastsætter og godkender evt. erstatninger ved påbud om f.eks. nedrivning? Kan vi spare penge til ekstern rådgivning ved selv at blive dygtigere Vores egen værkstøjskasse – (til de destruktive indgreb eller fugtmålinger)

8 Hvordan skaffer man genhusningsboligerne? BYF-loven giver muligheder (§ 64) ALM-loven giver muligheder (§ 59) Frit valg mellem de to love, men forskellige konsekvenser - kommunen skal aktivt tage stilling til hvilke de vil benytte til kondemneringsramte Borgerens rettigheder jf. BYF-loven skal efterleves uanset valget – dvs., at der er to typer borgere, som har brug for genhusning, og boliganvisningen skal informeres og efterleve dette !

9 Hvor ligger overliggeren? Svært at definere grænserne for hvad vores tilsynspligt skal omfatte Opretter vi sager på alle henvendelser, og følger vi op på dem, der ikke vender tilbage? Eksempel 1.: en lokal advokat, som udlejer en af egne boliger, beder os om at undersøge, om der er skimmel! Vedkommende behandler selv mange sager af denne slags. Boligen er pt. tom. Aftalt, at de selv undersøger, og melder tilbage til os – ellers kommer vi ud og kigger på boligen. Eksempel 2: en ejer, hvis mand er ingeniør i miljøafdelingen i et stort ingeniørfirma, beder os om at undersøge, om der er skimmel i hendes kælder – vi henviser til, at han - f.eks. via sit firma undersøger boligen, men at de vender tilbage, hvis de har brug for hjælp. Da der er små børn i familien, vil vi følge op på sagen. Eksempel 3: Tidligere lejer kontakter os EFTER fraflytning. Boligen står tom. Vi har ret, men ikke pligt til at føre tilsyn. Vi har kondemneret 4 tomme boliger fordi vi ellers skal kondemnere + genhuse de næste lejere, og de i mellemtiden kan være ramt af skimmel (sygedagpenge o.a.)

10 Sundhedsvurdering/Skyldsspørgsmål Hvordan finder man ud af, om noget er farligt eller risikabelt? – og hvilken klasse ( 1, 2 eller 3 jf. Vejledningen) Hvornår kan vi selv vurdere, om der er noget at komme efter? Embedslægen mente, at det kun var byggeloven, som skulle bruges, og ville ikke udtale sig om risikoklasser (i en specifik sag) Hvilke firmaer skal man benytte, og hvad koster det? Kan vi stole på den rapport, som kommer fra udlejers firma – hvor grundige har de været? Hvad hvis udlejer fokuserer på, at skimmelen udelukkende er personrelateret – for lidt udluftning o.a., og vi ser, at der måske bor alt for mange mennesker i en lille og dårligt isoleret lejlighed – og med mangelfuld, men lovlig, ventilation Hvordan håndterer vi skyldsspørgsmål. (Vi henviser til Huslejenævn/Beboerklagenævn – og leverer gerne materiale til dem)

11 Kommunikation Hvordan formidler man til hele kommunen, at det er BYG, som håndterer disse sager - når sagen f.eks. begynder i Miljøafdelingen med en olieforurening? - eller i Borgerservice, hvor folk henvender sig om en ny bolig, fordi de har fundet skimmelsvamp? - eller når sundhedsplejersken/hjemmehjælperen ser noget foruroligende i boligen? - eller når Jobcenteret møder en borger, som er sygemeldt på grund af indeklimaet? Hvordan får BYG tilsendt alt relevant lovstof om emnet – også de vejledninger o. lign. som sendes til kommunens fællespostkasse, og som har store konsekvenser for dette område? Hvor meget skal man lægge ud på hjemmesiden ? Mest muligt, så borgeren kan blive selvhjulpen, og mindst muligt, så vi ikke får alle de unødvendige sager. Evt. gode link til andre hjemmesider om indeklima, men husk, at disse kan gå ned Skal kondemneringssagerne kunne læses af andre afdelinger i kommunen – (der er personfølsomme data i massevis)

12 Indeklimasager skal behandles hurtigst muligt og med færrest mulige omkostninger for kommunen og borgeren Færrest mulige sygedage- eller udvikling af allergi o.lign. hos borgerne Flest mulige sunde bygningerPermanente og midlertidige erstatningsboliger til alle med sundhedsskadelige boligforhold - eller hvor risikoen vurderes som høj og nærliggende …Også tomme boliger skal vurderes mhp. evt. kondemnering Byggesagsbehandling skal have særligt fokus på indeklima Byfornyelsesloven kan medvirke til at reducere antallet af kondemnable boliger – (Se Lollandsløsningen: opkøb og påbud om nedrivning som led i strategi for bedre boliger) Ny handleplan vedr. almene bolig- selskaber= dialog om vedligeholdelse Begrebet indeklima indtænkes i eks. og nye tiltag vedr. fore- byggelse og sundhedsplaner Alle direktørområder kender formålet og handleplaner, så rette instans hurtigst muligt kan gribe ind. Jobcenteret kan have indeklima med i overvejelser om arbejdsevne Formål Der skal udarbejdes: opgørelse over nuværende behov for boliger og nuværende antal boliger til rådighed dagsorden til Byrådet om udvidelse af rådighedsretten Den private sektor undersøges evt. for mulig råderet (Boligreguleringsloven) Ny rutine: Folkeregister-oplysninger om tomme boliger indrapporteres til rette sted Omfang af forpligtigende udgifter til erstatning og tilskud skal afklares Der er balance mellem antal almene boliger til rådighed - og benyttede boliger (Kommunen kan i visse tilfælde hæfte for tomme rådighedsboliger) ) Delmål Succes- kriterier Spørg hvordan og find svaret på niveauet under Spørg hvorfor og find svaret på niveauet over Målbare succeskriterier indsættes her F.eks. Risikoområder defineres i kommuneplanen Eksempel på tværgående, Internt projekt

13 Tværgående, internt samarbejde Tværfaglig Stab Lægefaglig viden om skimmel og helbred Social Service Ventelister, sociale love bl.a. om tilskudsmuligheder Borgerservice Genhusning, ledige lejligheder, boligsikring Byrådssekretariatet Juridisk bistand, tilsyn med almene boliger = administration af evt. påbud i forbindelse med kondemnering, rådighedsret over almene boliger, ny styringsreform vedr. støttet byggeri Byggeafdelingen Administration af byfornyelsesloven vedr. kondemnering, byggeteknisk vurdering, indstilling til PLUD Plan og Udvikling Kommuneplan, lokalplaner, større byfornyelser Økonomiafdelingen Udgifter og statslige refusioner vedr. undersøgelser Husleje-/Beboerklagenævnet Tidligere eller samtidige sager om skimmel Andre….

14 Etablering og administration af erstatningsboliger Byfornyelseslovens § 64. Borger + Erstatnings bolig Byrådssekretariatet Aftale om almene boliger til kondemneringsramte Skal godkendes af Byrådet mm. Kan være ”behovsbetinget” og/eller i bestemte områder Social Service opretter venteliste og fordeler boliger efter trang iht. melding fra Byg. Bemærk tidsfrister Byggeafdelingen Formidler rettigheder og pligter til borger med kopi til Social Service, som kører genhusningssagen herfra Borgerservice tager imod udlejers anmeldelse om ledig bolig og sender besked til Social Service Hvem administrerer Udgifter og refusioner? (Se særlig opgave)

15 Administration af udgifter og refusioner via BFO&BFU Indenrigsministeriets administrative indberetningssystem på byfornyelsesområdet Afdeling ? BFO&BFU Afdeling ? Flytteudgifter Godtgørelse til husstande, som selv skaffer sig en bolig Husleje i midlertidige erstatningsboliger Indfasningsstøtte i permanente erstatningsboliger Afdeling ? Økonomisk støtte til erhvervslejere, der kondemneres Byggeafdelingen Bestilling af rammebeløb Udg. ved undersøgelser og fysiske indgreb Udg. ved påbud eller nedrivning

16 Almene boliger Procedurer og grænseområder mellem lovgivninger Almen bolig Byrådssekretariatet - almenboligloven Teknisk tilsyn Påbud iht.. alm-lov hvis risikabelt indeklima Påbud iht.. alm-lov efter evt. kondemnering Dialog med boligselskaber om overholdelse af egne interne vejledninger Byggeafdelingen – byfornyelseslov og byggelov Undersøgelse frem til farlig eller risikabel Hvis farlig = kondemnering (PLUD) Hvis risikabel = sagen henvises til almenboligloven Hvis ulovligt byggeri = byggeloven

17 Positive oplevelser Fornemmelse af at være professionel, når man kan hjælp folk videre med deres sag - herunder videre til rette afdeling i kommunen Tværfagligt samarbejde mellem kommuner letter arbejdsgange, så vi ikke alle skal begynde helt fra bunden med breve og formuleringer og vurderinger Tværfagligt samarbejde i kommunen skaber arbejdsglæde og respekt for andres fagområder Proaktiv deltagelse bl.a. fra vores kommunallæge Forståelse og accept fra egen leder og det politiske udvalg Forståelse og accept blandt egne kolleger, fordi den øvrige sagsmængde har været for nedadgående i perioden