Lejekontrakter i ind- og udland Et lynkursus i de væsentligste faldgruber Advokat (H) Ken Torpe Christoffersen Oktober 2015 – Parasollens årsmøde

Om advokaten Ken Torpe Christoffersen, advokat (H) Specialer:  Fast ejendom  Ejendomsadministration  Erhvervsrådgivning Advokat Ken Torpe Christoffersen

Program 1. Dansk lejeret – Hvad kendetegner dansk lejeret? 2.Lejelovens anvendelsesområde 3.Den gode lejekontrakt 4.Ferieboligkontrakter mv. 5.Lejekontrakter i udlandet Advokat Ken Torpe Christoffersen

1. Dansk lejeret (1) Hvad kendetegner dansk lejeret?  Ikke én samlet lov - f.eks. ▪Lejeloven ▪Boligreguleringsloven ▪Erhvervslejeloven  Komplicerede regler  Meget lejerbeskyttende regler  Mange formalia skal overholdes – både ved kontraktindgåelse og løbende administration

Advokat Ken Torpe Christoffersen 1. Dansk lejeret (2) Hvad kendetegner dansk lejeret?  Mange formelle krav med store konsekvenser ved tilsidesættelse, f.eks.: ▪Anvendelse af uautoriseret lejeaftale/blanket: ▫ Konsekvens ved tilsidesættelse: Vilkår der giver lejer en dårligere retsstilling end lovens bliver ugyldige, jf. lejelovens § 5, stk. 2. ▪Frister for fremsendelse af forbrugsregnskab: ▫ Konsekvens ved tilsidesættelse: Ikke krav på efterbetaling. ▪Lovpligtig ind- og fraflytningssyn med skrappe formelle krav: ▫ Konsekvens ved tilsidesættelse: Ej krav på istandsættelsesudgifter. ▪Kun lovhjemlede udgifter må kræves betalt af lejer: ▫ Konsekvens ved tilsidesættelse: De ulovlige beløb kan ikke opkræves og betalte beløb skal tilbagebetales.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 2. Lejelovens anvendelsesområde (1) Hvornår gælder lejeloven?  Udgangspunktet - Lejelovens § 1 (uddrag): ▪”Stk. 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).” ▪”Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.”  Særlige regler gælder for f.eks. erhvervslejemål (erhvervslejeloven)

Advokat Ken Torpe Christoffersen 2. Lejelovens anvendelsesområde (2) Gælder lejeloven for fritidsboliger, sommerhuse mv.?  Lejelovens § 1, stk. 3 (ændring i 2015): ▪” Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål bortset fra § 7.”  Lejelovens § 7 (uddrag): ▪” Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el. lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. ”

Advokat Ken Torpe Christoffersen 2. Lejelovens anvendelsesområde (3) Gælder lejeloven for fritidsboliger, sommerhuse mv.?  Hvad siger forarbejderne? ▪Udlejningens formål er væsentlig – ikke boligens formelle status ▪Udlejning til sædvanlige ferieophold (dvs. op til ca uger) omfattes normalt ikke af lejeloven. ▪Fritidsboliger der udlejes til helårsbeboelse omfattes af lejeloven. ▪I tvivlstilfælde ses bl.a. på: ▫ Omgåelsesbetragtninger ▫ Lejekontraktens oplysninger om formålet med udlejningen ▫ Udlejningsperiodens længde (herunder om perioden er sædvanlig) ▫ Boligens formelle status ▫ Den konkret benyttelse (og udlejers kendskab hertil)

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (1) Hvad skal man huske, når man udarbejder en lejekontrakt?  Se vejledningen (typeformularens sidste sider)  Hvis lejeloven gælder: ▪Typeformular A9 bør altid anvendes! ▪Anvendes en anden lejekontrakt, som fremstår standardiseret, er bestemmelser som stiller lejer dårligere end efter loven ugyldige. ▪Vigtigt at lejekontrakten udfyldes korrekt.  Hvis lejeloven ikke gælder: ▪Ingen pligt til at anvende typeformular A9.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (2) § 1. Parterne og det lejede (Typeformular A9)  Korrekte partsangivelser?  Må lejligheden overhovedet udlejes? Se bl.a. vedtægterne!  Som lejer: ▪Undgå svindlere! Kontrollér ejerskab. Se lejligheden før der skrives under på noget  Som udlejer ▪Kend din lejer. Bed evt. om CPR til senere adressesøgning.  Areal? Se BBR.  Benyttelse?

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (3) § 2. Lejeforholdets begyndelse og ophørt (Typeformular A9)  Tidsbegrænsninger skal skrives ind i kontraktens § 11. § 3. Betaling af leje (Typeformular A9)  Lejefastsættelsen – Hvad må opkræves? ▪Komplicerede regler! ▪Afhænger bl.a. af, hvor stor ejendommen er, hvornår den er opført, hvad er aftalt, om kommunen er ”reguleret” eller ej mv.  AC-udgifter bør svare (ca.) til forventet forbrug.  Kun udgifter, som har hjemmel i lov må opkræves.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (4) § 4. Depositum og forudbetalt leje(Typeformular A9)  Depositum ▪Maks. svarende til 3 måneders leje  Forudbetalt leje ▪Maks. svarende til 3 måneders leje  Som udlejer: Aftal/kræv altid at depositum er indbetalt før nøglerne udleveres!

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (5) § 5. Varme, køling, vand og el (Typeformular A9)  ”Udlejer leverer”, hvis lejer afregner over for udlejer (og ikke f.eks. direkte over for forsyningsselskabet). ▪Ikke altid praktisk muligt at afregne direkte over for forsyningsselskab (f.eks. mht. varme for ejerlejligheder).  Formalia vedr. fremsendelse af forbrugsregnskaber – Skal overholdes, ellers mistes retten til tillægsbetaling!  Udgifter til vand, køling mv. skal være indeholdt i lejen, hvis der ikke er installeret individuelle forbrugsmålere.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (6) § 7. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning (Typeformular A9)  Ind- og fraflytningssyn - Udlejes mere end én beboelseslejlighed, har udlejer pligt til at holde ind- og fraflytningssyn. Se lejelovens § 9, stk. 2 ff. og § 98 stk. 3 ff. ▪Skrappe formelle krav gælder! ▪Hvis reglerne ikke overholdes, kan udlejer miste retten til at kræve istandsættelse.  Tag billeder – Sikr dig beviser til evt. senere istandsættelsestvist.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (7) § 8. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning (Typeformular A9)  Vedligeholdelsesfordeling – Hvis intet andet er aftalt, har udlejer den fulde vedligeholdelsespligt.  Indvendig vedligeholdelse – Omfatter kun: ▪Maling ▪Hvidtning ▪Tapetsering ▪Lakering af gulve  Alt andet er ”udvendig vedligeholdelse” – også selv om det reelt er inden for lejemålets vægge!

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (8) § 8. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning (Typeformular A9)  Lejemålets stand ved fraflytning? ▪Udgangspunktet – Samme stand (og aldrig bedre stand), jf. § 98 ▫ ”Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.” ▪Lejelovsændring - Lejekontrakter indgået fra 1. juli ▫ Nyistandsættelse? Ikke længere muligt at aftale krav herom. ▫ ”Normal istandsættelse” - Udlejer kan maksimalt kræve en ”normal istandsættelse”. Svært håndterbart begreb. Istandsættelse ”hvis det trænger” – se konkret på om lejemålets dele fremstår pæne.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (9) § 9. Inventar(Typeformular A9)  Vær omhyggelig ▪Dokumenterer ejerskab ▪Har betydning for vedligeholdelse (udlejer skal f.eks. ikke vedligeholde hvidevarer mv. som lejer selv tager med)  Beskriv evt. nærmere under ”Særlige vilkår” eller i kontraktstillæg.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (10) § 10. Beboerrepræsentation, husdyr mv. (Typeformular A9)  Uddyb evt. under ”særlige vilkår” eller i tillæg.  Evt. husorden bør være vedlagt (kendes indholdet af husordenen?)  ”Øvrige oplysninger om det lejede”: ▪Faktuelle/praktiske oplysninger om lejemålet, indretning mv. ▪Ikke særlige vilkår (de skal stå under § 11!) ▪Ikke vilkår, der allerede følger af loven!

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (11) § 11. Særlige vilkår (Typeformular A9)  § 11 er meget vigtig – men ofte overset!  Her kan aftales vilkår om f.eks.: ▪Tidsbegrænsning (Pas på: Gyldig begrundelse kræves!) ▪Markedsleje (hvis dette gyldigt kan aftales) ▪Nettoprisregulering af lejen, under visse betingelser (trappeleje kan ikke længere gyldigt aftales) ▪Udvidelse af lejers vedligeholdelsespligt (inden for lovens rammer!) ▪Brug af fællesvaskeri, rengøring af lejemålet o.lign. ▪Ret til at bruge mv. (ikke muligt ved f.eks. ophævelse) ▪Beskrivelse af lejemålets stand (bevismæssig betydning)

Advokat Ken Torpe Christoffersen 3. Den gode lejekontrakt (12) § 11. Særlige vilkår (Typeformular A9)  Kontraktstillæg ▪Hvis pladsmangel i § 11 – Lav evt. tillæg, men skal fremstå individuelt udformet for det enkelte lejemål! § 12. Underskrift (Typeformular A9)  Husk underskrift  Behold kopi af (den underskrevne) kontrakt!

Advokat Ken Torpe Christoffersen 4. Ferieboliger mv. Ferieboliger mv.  Ikke lejeloven - Lejeloven omfatter (normalt) ikke udlejning af ferieboliger. ▪Men pas på: Konkret vurdering! Udlejningen kan som sagt være omfattet af lejeloven, og da bør lejelovens regler overholdes (herunder bør typeformular A9 benyttes).  Hvad skal man være opmærksom på? ▪Er udlejning tilladt? Tillader vedtægterne udlejning? ▪Kræv forudbetaling (via bankoverførsel). ▪Udgangspunkt – Aftalefrihed. ▫ Undtagelse – Urimelige eller ulovlige aftaler kan tilsidesættes.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 4. Ferieboliger mv. (2) Ferieboliger mv.  Hvad skal med i kontrakten? ▪Hent inspiration i typeformular A9 – men pas på med direkte henvisninger. ▪Overvej f.eks.: ▫ Parternes navne/adresser - Beskrivelse af det lejede? Hvor mange rum/personer mv.? Kontaktoplysninger (mail, telefon mv.)? ▫ Begyndelsestidspunkt + ophør – Hvornår? Mulighed for forlængelse? ▫ Betaling af leje - Hvor meget? Hvornår? Hvad er inkluderet (el, vand, varme, rengøring mv.)? Hvad er ikke inkluderet? Hvad koster ydelser, som ikke er inkluderet? ▫ Depositum og forudbetaling? Hvornår sker tilbagebetaling af dep.? ▫ Lejemålets stand? Inventar?

Advokat Ken Torpe Christoffersen 4. Ferieboliger mv. (3) Ferieboliger mv.  Hvad skal med i kontrakten? ▫ Vilkår for brug af fællesfaciliteter? ▫ Ordensregler? Vilkår for husdyr mv.? ▫ Nøgleudlevering og -aflevering – Hvornår? Hvordan? ▫ Rengøring ved aflevering? ▫ Skader og forsikring? ▫ Reklamationer – Hvordan? Til hvem? Frist? ▫ Afbestillingsadgang - Frist? Procedure? ▫ (Evt.) oplysning om at lejelovens almindelige regler ikke gælder.

Advokat Ken Torpe Christoffersen 5. Lejekontrakter i udlandet (1) Hvad skal man huske?  Lejeret er kompliceret! ▪Forskellige regler fra land til land – ikke fælles EU-regler! ▪Ofte mange formelle regler ▪Ofte mange frister  Derfor: Kontakt en lokal lejeretsspecialist i forbindelse med: ▪Køb af ejendommen ▪Indgåelse af lejeaftale ▪Løbende administration ▪Ophør af lejeaftalen

Advokat Ken Torpe Christoffersen 5. Lejekontrakter i udlandet (2) Hvad skal man huske?  Brug almindelig sund fornuft: ▪Er udlejning tilladt? Gælder vedtægter, lokale forbud mv.? ▪Dokumentation for ejerskab - Sikr dig dokumentation for, at udlejer reelt ejer lejemålet og for udlejers identitet. ▪Gennemgang af lejemålet - Gennemgå lejemålet før du skriver under på noget eller overfører penge til udlejer. ▪Sikr dig dokumentation for lejemålets stand – Tag billeder af lejemålet (og gem dem til senere) ▪Behold pengene - Undersøg som lejer mulighederne for at stille bankgaranti i stedet for at indbetale et kontant depositum. ▪Kræv skriftlig lejeaftale ▪Lejeniveauet i området?

Advokat Ken Torpe Christoffersen 5. Lejekontrakter i udlandet (3) Eksempel  London, Berlin, Barcelona og Valencia: ▪Udlejning på korttidsbasis kræver tilladelse

Advokat Ken Torpe Christoffersen Fortsat god dag! Hvis du har spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte WTC advokaterne. Advokat Ken Torpe Christoffersen M D Helsingørsgade Hillerød Stengade Helsingør T F wtc-law.dk