Benchmarking af driftsomkostninger – samspil mellem DFM og DEI v/Thorkild Lund

Dansk Ejendomsindeks Dansk Ejendomsindeks er et uundværligt værktøj for professionelle ejendomsinvestorer i forbindelse med porteføljepleje. Dansk Ejendomsindeks offentliggør én gang årligt indekset for afkast af ejendomsinvesteringer på hele det danske marked.

Værktøj for investorer En række af Danmarks førende professionelle ejendomsinvestorer har valgt at deltage i Dansk Ejendomsindeks. Det er der gode grunde til. DEI giver den enkelte deltager: Benchmark af egen portefølje i forhold til hele ejendomsmarkedet og i forhold til delmarkeder Porteføljeanalyse med vurdering af hver enkelt ejendom

Markedsanalyse og detaljeret vurdering af ejendomsmarkedet i forhold til andre finansielle markeder Et værktøj til beslutninger om fremtidige investeringer og til effektivisering af ejendomsdriften Internationale markedsanalyser og mulighed for benchmark på tværs af landegrænser

Information til markedet Dansk Ejendomsindeks er et informationsværktøj for hele ejendomsmarkedet og for investorerne på de danske finansielle markeder. DEI giver det danske marked: Markedsinformation og nøgletal En detaljeret vurdering af markedet, afkast og omkostninger

En international standard for måling af afkast og benchmark af investeringsejendomme Et værktøj, der vil bidrage til yderligere styrkelse og professionalisering af ejendomsbranchen Synlighed i udlandet omkring det danske ejendomsmarked og investeringer i Danmark

Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Om foreningen Foreningen DFM-nøgletal er stiftet 31. Januar 1996 af interessenter blandt medlemmer i foreningen DFM-netværk ud fra ønsket om at skabe en selvstændig organisatorisk ramme for arbejdet og udviklingen med nøgletal.

Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Foreningen DFM-nøgletal har til formål at indsamle, bearbejde og udgive nøgletal for driftsområderne: Vedligehold, Forsyning, Renhold, Fælles drift og Faste ejendomsudgifter inden for ejendomsvirksomhed og beslægtede virksomheder, således at disse nøgletal kan danne grundlag for benchmarking m.v. blandt foreningens medlemmer. Foreningen drives som en non-profit virksomhed for at skabe nytteværdi og værditilvækst for medlemmer og samfundet i sin helhed. Foreningen støtter endvidere Danske Facilities Management-netværks virke og udvikling.

Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk De årlige indsamlede data fra medlemsvirksomhederne bearbejdes i et elektronisk analysemiljø. Resultaterne dokumenteres i en række rapporter med overordnede og detaljerede nøgletal for ejendomsdrift. Samlingen af rapporter udsendes eksklusivt til foreningens medlemmer. DFM-nøgletal er et mål for branchens gennemsnitlige præsentation – et resultat af indsatsen inden for ejendommes driftsområder generelt. Et opslagsværk, der er til nytte for enhver ejendomsforvaltning til brug for vurderinger af egen præstation og indebærer muligheder for sammenligning med andre driftsforvaltningers resultater.

DEI 2001 - hovedresultater Butikker 9,5 3,3 6,2 Kontorer 10,6 3,4 7,2 Total afkast Værditilvækst Direkte afkast Butikker 9,5 3,3 6,2 Kontorer 10,6 3,4 7,2 Industri 11,0 3,0 8,0 Boliger 15,7 10,4 5,3 Alle ejendomme 11,6 4,9 6,7

Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk DFM-nøgletal for ejendomsdrift Benchmarkkonference Tirsdag den 29. april 2003

Ejede ejendomme Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Ejede ejendomme Antal Udgift BDA Kr./m2 Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Vedligehold 96 152.620 1.603.485 95 Forsyning 97 217.611 1.605.142 136 Renhold 92 183.668 1.583.374 116 Fælles drift 82 77.150 1.468.518 53 Faste ejen- domsudgifter 95 99.847 1.526.200 65 I alt 730.896 465

Udlejede ejendomme Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Udlejede ejendomme Antal Udgift BDA Kr./m2 Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Vedligehold 348 165.224 1.999.649 83 Forsyning 348 140.270 1.999.649 70 Renhold 348 10.252 1.999.649 5 Fælles drift 348 63.876 1.999.649 32 Faste ejen- domsudgifter 349 130.197 1.999.949 65 I alt 509.819 255

Lejede ejendomme Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Lejede ejendomme Antal Udgift BDA Kr./m2 Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA Vedligehold 97 86.073 995.317 86 Forsyning 97 141.389 995.317 142 Renhold 97 87.280 995.317 88 Fælles drift 97 53.460 995.317 54 Faste ejen- domsudgifter 0 0 0 I alt 368.202 370

Medlemsliste ABB A/S Albertslund Kommune Arla Foods amba Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste ABB A/S Albertslund Kommune Arla Foods amba Bascon A/S, Arkitekt- og ingeniørfirma Berlingske Bladsalg og Service A/S Birch & Krogboe A/S Carl Bro as

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) COWI DAN-Ejendomme A/S Danmarks Pædagogiske Universitet Danske Ejendomme Domstolsstyrelsen, Administratonskontoret DR Ørestad Projektkontor DSB Ejendomme

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) E. Pihl & Søn A/S Egeskov Lindqvist Bruhn ApS Ejendomsselskabet Lindø A/S Esbjerg Kommune, Boligafdelingen Esbjerg Kommune, Byggeri, Teknik og Miljø FLS Real Estate A/S Forskningscenter Risø, Bygnings- og anlægsservice

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Forsvarets Bygningstjeneste, Ejendomsinformationssektionen H. Lundbeck A/S, Ingeniørafdelingen Handelshøjskolen i København ISS Danmark Johnson Controls IFM KPMG Consulting Kuben A/S

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Københavns Energi Københavns Kommune, Kultur- og Fritidsforvaltn., Ejendomsdrift Københavns Kommune, Uddannelses- og Ungdomsforvaltn., Bygn.området, Driftsafd. Københavns Lufthavne A/S Københavns Universitet L.M. Ericsson A/S

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Nationalmuseet NCC Property Development A/S NESA A/S, Bygningsafdelingen Nokia Danmark A/S Novo Nordisk Service Partner A/S Nykredit A/S Odense Kommune, Ejendomsforvaltningen

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Orange A/S PFA Post Danmark Ejendomme RIA Rådg. Ingeniører og Arkitekter Skandinavian Airline System, SAS Facilities Management Danmark Siemens A/S Skanska Facilities Management

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Slots- og Ejendomsstyrelsen Sonofon Statens Luftfartsvæsen Statens Serum Institut Statoil ASA Syddansk Universitet TDC Services, Indkøb & Logistik, Forsyning

Medlemsliste (fortsat) Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Medlemsliste (fortsat) Teknologisk Institut Telia A/S Tellabs Denmark A/S UNICEF, Supply division Aalborg Universitet, Teknisk Forvaltning

Medlemmer DEI ATP Ejendomme A/S Codan Ejendomme DADES Danske Ejendomme DIP, Danske Civil- og Akademiingeniørers Pensionskasse FSP, Finanssektorens Pensionskasse ISP, Pensionskassen og Teknikum- og Diplomingeniører JØP, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Kirkbi A/S Lægernes Pensionskasse

Medlemmer DEI – (fortsat) Magisternes Pensionskasse NCC Property Development A/S PFA Sampension Skandia Slots- og Ejendomsstyrelsen Top Danmark Ejendom

Medlemmer DEI/DFM ATP Ejendomme A/S Codan Ejendomme DADES Danske Ejendomme DIP, Danske Civil- og Akademiingeniørers Pensionskasse FSP, Finanssektorens Pensionskasse ISP, Pensionskassen og Teknikum- og Diplomingeniører JØP, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Kirkbi A/S Lægernes Pensionskasse

Medlemmer DEI/DFM – (fortsat) Magisternes Pensionskasse NCC Property Development A/S PFA Sampension Skandia Slots- og Ejendomsstyrelsen Top Danmark Ejendom

Medlemmer, der indrapporterer til DEI/DFM ATP Ejendomme A/S Codan Ejendomme DADES Danske Ejendomme DIP, Danske Civil- og Akademiingeniørers Pensionskasse FSP, Finanssektorens Pensionskasse ISP, Pensionskassen og Teknikum- og Diplomingeniører JØP, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Kirkbi A/S Lægernes Pensionskasse

Medlemmer, der indrapporterer til DEI/DFM – (fortsat) Magisternes Pensionskasse NCC Property Development A/S PFA Sampension Skandia Slots- og Ejendomsstyrelsen Top Danmark Ejendom

Arbejdsgruppe Danske Ejendomsindeks Slots- og Ejendomsstyrelsen Cheføkonom Thomas Torp Slots- og Ejendomsstyrelsen Specialkonsulent Mads Falbe-Hansen DFM-nøgletal Faglig sekretær Ole Rasmussen Danske Ejendomme Afdelingsdirektør Thorkild Lund

Niveau 1 Niveau 2 1. Vedligehold 2. Forsyning 3. Renhold Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Niveau 1 Niveau 2 1. Vedligehold 1.1 Terræn 1.2 Udvendig bygning 1.3 Indvendig bygning 1.4 Bygningsinstallationer 1.5 Inventar 2. Forsyning 2.1 Energi 2.2 Renovation og afløb 3. Renhold 3.1 Udvendig renhold 3.2 Indvendig renhold 3.3 Vinduespolering 3.4 Måtte- og linnedservice 3.5 Serviceartikler

5. Faste ejendomsudgifter Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Niveau 1 Niveau 2 4. Fælles drift 4.1 Pasning, styring & overvågning 4.2 Løsøreforsikring 4.3 Eksterne konsulenter 4.4 Ledelse & administration 5. Faste ejendomsudgifter 5.1 Skatter 5.2 Bygningsforsikring

Definitioner af driftsomkostninger – dok. til DFM IPD Inddata T49 Skatter og afgifter T46 Forsikringer T45 Administrationsomkostninger T401 Pasning og renhold T41 Forsyning T47 Tab på lejere T40 Løbende vedligeholdelse T43 Planlagt vedligeholdelse T44 Indretningsomkostninger T53 Totale omkostninger Nettodriftsresultat T33

Forventet effekt med DFM-nøgletal Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Forventet effekt med DFM-nøgletal Ved at arbejde med DFM-nøgletal opnås Et bedre grundlag for erfaringsudveksling og sammenligning af nøgletal med andre, Benchmarking, og herved får vurderinger blandt andet på ledelsesplan. En øget troværdighed og større sikkerhed i anvendelsen af nøgletal og dermed bedre beslutningsgrundlag. En bedre mulighed for optimering af driften ved effektiv styring og kontrol af økonomi samt af kvalitet udfra fastlagte planer. En mere gennemsigtig dokumentation ved daglig drift, ejendomskøb og lejevilkår.

Perspektiver med DFM-nøgletal Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Perspektiver med DFM-nøgletal Andre nøgletal I de hidtidige nøgletalsanalyser har hovedvægten ligget på udgifter til ejendomsdrift. Der er dog indsamlet data om udgifter til forskellige virksomhedsinterne servicefunktioner – Services – og beregnet nøgletal i forhold til ansatte og brugere i pågældende ejendomme. Nøgletallene for services må tages med betydelige forbehold, idet forskelle i indholdet af de enkelte services ikke er særlig veldefinerede på tværs af virksomheder. Der pågår et udviklingsarbejde herom i foreningens regi.

Perspektiver med DFM-nøgletal Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Perspektiver med DFM-nøgletal Andre nøgletal (fortsat) Der indsamles også nøgletal med relation til ejendommens værdi og brandforsikringssum. F.eks. beregnes nøgletal for årlig udgift til ejendomsdrift i forhold til ejendommens ejendomsværdi samt brandforsikringssum i forhold til ejendomsværdi. Udviklingsopgaver som står foran løsning vil gå i retning af DFM-nøgletal til brug for kontorplanlægning, flytning og flyttefrekvenser samt finansielle indikatorer.

Perspektiver med DFM-nøgletal Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Perspektiver med DFM-nøgletal Kvalitetsniveau Oplysninger om kvalitetsniveauer i tilknytning til nøgletallene har tidligere været holdt uden for dataindsamlingen af mangel på objektive kriterier. Fra og med dataindsamlingen for driftsår 2000 gennemføres et forsøg med en overordnet kvalitetsindikation for ejendomme, der baseres på en kombination af opførelseskvalitet og nu-tilstand. Med denne fornyelse bliver de enkelte virksomheders grundlag for Benchmarking væsentlig forbedret.

Perspektiver med DFM-nøgletal Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk Perspektiver med DFM-nøgletal Nøgletal i en Web-løsning Foreningen har igangsat en udviklingsaktivitet, der sigter mod et Web-baseret system for indsamling og distribution af nøgletal for derved at opnå en mere rationel administration af kontakten mellem medlemsvirksomhederne indbyrdes og mellem virksomheder og sekretariat.

Foreningen Benchmarking DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk DFM-nøgletal for ejendomsdrift Benchmarkkonference Tirsdag den 29. april 2003 www.dfm-key.dk

Kontakt Dansk Ejendomsindeks Hovedkontor: Århuskontor: E-mail: Nørre Voldgade 2 Åboulevarden 22, 5. Sal info@ejendomsf.dk DK-1358 København K DK-8000 Århus C. www.ejendomsf.dk T. +45 33 12 03 30 T. +45 87 30 13 70 F. +45 33 12 62 75 F. +45 86 18 53 09 DAGENS PRESSE BLANKET OG KONTRAKT FORSIKRING ARRANGEMENTER Ejendomsforeningen Danmark varetager sekretariatsfunktionen for Danske Ejendomsindeks. Danske Ejendomsindeks kan kontaktes på nedenstående adresse: Ejendomsforeningen Danmark Nyheder & Publikationer Juridisk rådgivning og information Ejendoms-administration Uddannelsestilbud Dansk Ejendomsindeks Shoppen SENESTE NYHEDER Ejendomsforeningen Danmark Dansk Ejendomsindeks Cheføkonom Thomas Torp Nørre Voldgade 2,4. 1358 København K. Tlf. 33 12 03 30 E-mail: tt@ejendomsf.dk SHOP Dansk Ejendomsindeks samarbejder med Invest Property Databank i London, England. Læs mere på IPD-s hjemmeside www.ipdindex.co.uk. IPD kan kontaktes pr. e-mail på mailto:manager@iodindex.co.uk.