Problemstillinger vedrørende Boligreguleringsloven Huslejenævnskonference 2017

Nettoprisindeksregulering af lejen Nye regler LL § 53 Stk. 1 ”Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren” Stk. 2 ”Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.” Trappelejeklausuler kan fra 1. juli 2015 ikke længere gyldigt aftales (Eksisterende lejeaftaler med trappelejeklausuler fortsætter uændrede) Muligheden for regulering efter nettoprisindeks gælder alle lejemål (dog særregler for omkostningsbestemte lejemål)

Nettoprisindeksregulering af lejen Regulering efter nettoprisindeks Lejen reguleres én gang årligt Lejeforhøjelsen kræver kun skriftlig meddelelse fra U til L – ikke varsling Det kan gyldigt aftales, at der kun er stigninger i nettoprisindekset, der medfører lejeregulering

Nettoprisindeksregulering af lejen Nye regler for omkostningsbestemte ejendomme BRL § 9 a (supplement til LL § 53, stk. 2) ”Udlejer kan i stedet for regulering efter § 7 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter [nettoprisindeks]. […] Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. […] Ved 2- årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2- årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje”

Nettoprisindeksregulering af lejen Lejemål reguleret efter BRL § 5, stk. 1 Forarbejderne til lovforslaget indikerer, at NPI regulering ikke gælder for § 5, stk. 1 lejemål Ved dommene U2010.785H og U2010.2183H fastslog Højesteret, at der gyldigt kunne aftales en kombination af trappeleje med forbehold om lejeregulering efter LL BRL § 9a – specialregel der vedrører U’s ensidige adgang til regulering LL § 53, stk. 2, 2. punktum er fortsat gældende

Nettoprisindeksregulering af lejen GD 2017/27 Ø: Aftalt trappeleje i de første 2 år af lejeforholdet, derefter NPI- regulering. Tvist om gyldigheden af bestemmelsen om årlig regulering af lejen efter nettoprisindekset. Boligretten: Henviser til U.2010.2183H, hvorefter dagældende BRL § 15 a, stk. 4 giver mulighed for enten at aftale trappeleje eller NPI-regulering. Landsretten: ”Da aftalen giver U mulighed for i strid med den dagældende bestemmelse i BRL § 15 a, stk. 4, at anvende begge reguleringsmåder i samme lejeforhold, tiltrædes det herefter, at bestemmelsen om lejeregulering efter nettoprisindekset tilsidesættes som ugyldig.”

Indslusningsleje Er indslusningsleje afskaffet: Ministerens svar på spørgsmål 80 om, hvorvidt man i takt med, at ejendommen bliver udviklet kunne lade lejen stige til markedslejen? Svar: ”Den mulighed, der i dag består med hensyn til at fastsætte en lavere begyndelsesleje end markedslejen, ændres der ikke ved. Der vil således også fremover være mulighed for i en periode at leje ud med prisnedslag – der vil dog ikke kunne aftales en trappelejeregulering af denne leje, men en regulering efter nettoprisindeks.”

Varsling af omkostningsbestemt leje Ikrafttrædelse Lovændringerne har virkning fra 1. juli 2015 Nye regler BRL § 12 ”I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysninger om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og –indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. ”

Varsling af omkostningsbestemt leje Udtrykkelig betingelse om, at varslingen ledsages af: Gældende budget (sammenligningsbudget) (ny) Nyt budget (udgifter og indtægter) Lejeforhøjelsens størrelse Beregningen af lejeforhøjelsen Størrelsen af den fremtidige totale leje (ny) NB: Vedlæggelse af vedligeholdelsesregnskab er ikke længere en gyldighedsbetingelse

Varsling af omkostningsbestemt leje Forarbejder Disse oplysninger er nødvendige for at kunne forstå lejeforhøjelsens beregning, idet forhøjelsen skal baseres på den samlede stigning i driftsudgifter i forhold til de samlede driftsindtægter. Det har været omtvistet, hvorvidt det er en gyldighedsbetingelse, at der i varslingen oplyses om de relevante driftsindtægter. Der skal alene oplyses om indtægter, som har virkning på lejefastsættelsen Oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og den enkelte lejers fremtidige samlede leje (inkl. forbedringstillæg)

Varsling af omkostningsbestemt leje - Ugyldighed Ugyldighed – Kræver sikker lovhjemmel U1988.336H: BRL § 12, stk. 1 må fortolkes efter sin ordlyd, således at krav kun behøver at indeholde de oplysninger – med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen U2017.65H: Højesteret fandt, at manglende orientering af lejerne efter BRL § 5, stk. 4 forud for første udlejning ikke kunne medføre ugyldighed ved efterfølgende udlejning efter BRL § 5, stk. 2 (3-2 afgørelse)

Spis op princippet BRL § 7, stk. 1: ”Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.” Højesteret fastslog i U.2002.356H og U.2002.945H at der kun kan ske lejeforhøjelse efter § 7, hvis ejendommens samlede lejeindtægter ikke kan dække dens driftsudgifter og afkast. U.2009.2338H: Varsling efter BRL § 12 tilsidesat som ugyldig af Boligretten, da den ikke indeholdt oplysning om ejendommens samlede lejeindtægt. Landsretten og Højesteret: Ikke sikkert grundlag for at fastslå, at BRL § 12 medfører pligt til at oplyse om ejendommens lejeindtægter.

Spis op princippet U2002.356 – Omtaler Højesteret: Der kan optræde lejeindtægter, der efter særlig hjemmel holdes uden for opgørelsen, men HR definerer ikke disse Eksempler: BRL § 11 lejemål optræder med andel svarende til lejemålets del af bruttoareal Lejemål med fri lejefastsættelse BRL § 5, stk. 2 lejemål Indtægter fra P-pladser, gavlreklamer, lysaviser, antenner, der ikke er ”hus eller husrum” Individuelle forbedringer

Spis op princippet U.2014.2097H (T:BB.2014.632H) Varsling af lejeforhøjelse efter LL §§ 50-51 grundet stigning i takst for vandafgift HR: BRL kap. II er ikke sådanne særlige regler, at LL §§ 50-51 ikke gælder, jf. LL § 2. Der skal derfor ikke foretages bedømmelse af, om betingelserne for lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje er opfyldt. Spis op princippet har dermed ikke betydning ved skatte- og afgiftsvarslinger

Varsling af omkostningsbestemt leje - Praksis U’s varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse kendt ugyldig p.g.a. manglende medtagelse af vaskeriindtægt i driftsbudgettet Et flertal i Ankenævnet fandt, at manglende angivelse af indtægter for vaskeri havde betydning for lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og den fremtidige leje, hvorfor der var tale om en formel mangel af væsentligt betydning for lejernes mulighed for at beregne lejeforhøjelsens størrelse og fremtidige leje

Varsling af omkostningsbestemt leje - Praksis U.2005.1925V U begynder at opkræve betaling for fællesvaskeri, lejere nedlægger påstand om at driften af vaskeriet skal indgå det omkostningsbestemte budget BR: Vaskeriet anvendes alene af ejendommens lejere. Under disse omstændigheder ikke grundlag for at medregne indtægten fra vaskeriet ved opgørelsen af ejendommens driftsudgifter LR: Udgifter til anskaffelse og vedligeholdelse af vaskemaskiner indgår ikke i ejendommens driftsudgifter. Opsat måler til vandforbruget. LR: Såvel udgifterne som indtægterne er stort set ejendommen uvedkommende. Derfor ikke grundlag for at pålægge udlejer at lade driften indgå i det omkostningsbestemte lejebudget.

Dokumentation for omkostningsbestemt leje Forbedringer GD 2017/22 V: Huslejenævnet godkendte individuelt moderniseringstillæg i lejekontrakt på 16.000 kr. årligt. Fastsat på baggrund af besigtigelse af lejemålet og andre i ejendommen, hvorunder U’s repræsentant oplyste, at stort set alle lejemål inkl. det omtvistede havde fået renoveret køkken og bad i forhold til det oprindelige. Boligretten (stadfæstet): Tillæg nedsat til 6.000 kr. årligt pga. renoveringens dato og lejemålets stand samt de fastsatte moderniseringstillæg for køkken og badeværelser i sammenligningslejemål.

Dokumentation for omkostningsbestemt leje Aarhus Huslejenævn, afgørelse af 9. juli 2015, j.nr. 15/002260/bwj Varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse, bl.a. tvist om afkast efter BRL § 9, stk. 2. Ejendom fra 1968. Udlejer havde indhentet vurdering fra ingeniør hvorefter byggepris skønnes at være 5.200.000 kr. og grundpris 2.740.000 kr. = 7.940.000 kr. Huslejenævnets flertal fastsatte afkastet i overensstemmelse med ingeniørens skøn (794.000 kr.)

Tvist om omkostningsbestemt leje Huslejenævn: BRL § 14: Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 12, stk. 2, eller efter § 13, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede. BRL § 15: På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Tvist om omkostningsbestemt leje Aarhus Huslejenævn, afgørelse af 27. november 2014, j.nr. 14/003368 U indbragte varslet lejeforhøjelse efter BRL § 13 a, da lejere havde gjort indsigelse Huslejenævnet: Efter BRL § 15 kan nævnet på begæring fra lejer eller evt. beboerrepræsentation tage stilling til, om U har opkrævet højere leje. Ved lejeforhøjelse efter BRL § 13 a skal krav i BRL §§ 12-13 ikke overholdes, og U er ikke forpligtet til at indbringe for HN, hvis der gøres indsigelse. Huslejenævnet afviste derfor at tage stilling til lejeforhøjelsen.