Bygningsarealer Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013 Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013 Jørgen Bang Jakobsen, LE34 Landinspektør, partner

LE34 har 130 medarbejdere fordelt på 9 kontorer ... Resultater gennem dialog … Vi baner vejen for samfundets udvikling inden for ejendomsdannelse, infrastruktur og kommunikation Ansvarlighed • Dialog • Samarbejde • Arbejdsglæde • Gensidig respekt

Forretningsområde Skel og Ejendomme Byudvikling i Ørestad

Forretningsområde Landmåling og Geodata Landmålingssoftware LE34 3D-SKAN www.m.dk/cityringen.aspx

Vejlovgivning Ledningsret Forretningsområde Ekspropriation og Jura Generelt Vejloven Ekspropriation Vejbidragsloven Vintervedligeholdelses- loven Privatvejsloven Forvaltningsloven Kursusvirksomhed Ledningsret Rettighedserhvervelse Erstatning Tinglysning Forvaltningsret Kursusvirksomhed

Vi gør GIS åbent, anvendeligt og brugbart Forretningsområde IT og GIS MobilGIS Vandplanlægning LE34 GIS Center Vi gør GIS åbent, anvendeligt og brugbart Fugleinfluenza Fotoregistrering Ledningsregistrering

Bygningsarealer Hvad bruger man dem til? Når man skal regne byggeret og bebyggelsesprocent Når man skal betale en entreprenør for opførelse af et hus Når man skal udleje en bolig eller andet lejemål Når man skal sælge en bolig eller erhvervsenhed Når man skal indberette til BBR

Hvad bruger man dem til? Når man skal søge om støtte til almene boliger Når man skal beregne husleje Når man skal beregne ”individuel boligstøtte” (boligsikring) Når man skal beregne butiksarealer (planloven) Find selv på flere situationer …

Hold fokus .. … på formålet med arealopgørelsen  I ”frie” aftaleforhold er det vigtigt at definere efter hvilke regler arealerne skal opgøres

Hvilke typer findes? BR-arealer BBR-arealer Ejerlejlighedsarealer Diverse specialregler

BR-arealer Formål at beregne byggeret/bebyggelsesprocent Husk de arealer der kan fradrages BR2010 Nyere lokalplaner/ingen lokalplaner Gamle BR (2008-1998-1995-1985….) Gamle lokalplaner – husk de rigtige regler

BR-arealer Beregningsreglerne kan ikke ændres - heller ikke i en lokalplan Masser af lokalplaner forsøger at ændre reglerne Hvordan håndteres ulovlige beregningsregler? ”25cm-reglen”

BR-fortegnelse

BBR-arealer Bebygget areal Areal på bygningsniveau Samlet areal for hver bygning Areal på enhedsniveau Enheder er boliger og erhvervslokaler

BBR-fortegnelse

BBR-oversigtskort

Ejerlejlighedsarealer Ejerlejlighedens areal ”nettoareal” – ”tinglyst areal” Gulvarealer i køkken og bad ved gamle ejendomme

Ejerlejlighedsfortegnelse

311-arealer Bkg. 311/1983 Anvendes ved udlejning Regler meget kortfattet (=BBR/enhedsniveau) Må nok ikke fraviges ved boliger Kan nok fraviges ved erhvervslokaler

Boligsikring Areal opgøres efter BBR på enhedsniveau …men særegen regel ved ”identiske” boliger Måske lejetab for udlejer

Butiksarealer Regler i Planloven om maksimal størrelse Opgøres efter BR-reglerne Men husk kældre og personalerum … og måske sikringsrum og overdækket varegård

Hvorfor alle de typer? Forskellige formål Forskellige sammenhænge Ingen reel vilje til samordning - hverken af regler eller begreber

Enhedsarealer Areal til beboelse eller erhverv Supplementsrum Fællesboligarealer Adgangsareal Udenomsrum

Hvordan måler man? Stort set ensartede måleregler Forskellen er i det der medregnes/ikke medregnes Man måler i gulvhøjde til yderside mur Husk vinduer helt til gulv ”Sjove” facader

”Sjov facade”

Hvordan måler man? Mod andet lejemål til midte af mur Mod adgangsareal til yderside mur Grænse mellem adgangsareal og udenomsrum (muren hører med til adgangsarealet) I tagetager måles i 1,5m plan over gulv Ved åbne etager måles til en linie svarende til bygningens ydervæg i øvrigt

Hvordan måler man? Ved fælles væg i skel måles til skel Ved egen væg i eller over skel måles til yderside væg Ved huller i etagen måles til hullets kant - gælder også dobbelthøje rum Skakte, trapper, trapperum, elevatorer medregnes for hver etage

Nettoareal Ordet ”nettoareal” er ikke defineret i reglerne Bruges ofte om lokaler til lejers egen rådighed ”Tinglyst areal” Pas på: nogle mener gulvareal

Nettoareal Hele ydermur – hele muren mod adgangsareal – halv mur mod andet lejemål Husk: Hele gavlens ydermur Gavlen kan ikke fordeles! Skakte gennem lejemålet medregnes Interne trapper medregnes for hver etage Dobbelthøje rum kun den etage, hvor gulvet er

Enhedsarealet (”brutto”) Enhedsarealet kaldes ofte bruttoarealet (for enheden) Enhedsareal = nettoareal + andel af evt. fællesboligareal + andel af adgangsareal Udenomsrum indgår ikke i enhedsarealet

Adgangsarealer Normalt indendørsarealer Dog: altangange og åbne trapper til altangange Fælles trapper, gange, elevatorer, Adgangsarealer opgøres for hver opgang Adgangsarealer medregnes kun halvt, hvis de også er adgang til udenomsrum

Adgangsarealer Fordeling er i princippet enkel - men i praksis ofte svær De lejemål der har dørforbindelse Altangange fordeles på alle lejemål – også dem i stueetagen Fordeling sker ligeligt – ikke efter størrelse Erhvervsudlejere fordeler ofte efter størrelse

Særlig fordeling Københavns Kommune har lavet egne regler ved kombination af plejeboliger og servicearealer Særligt regneark

Numre og adresser God ide med de rigtige etage- og dørbetegnelser En etage betegnes st, 1, 2, 3 osv. og kl, k2 osv Stueetagen hedder st og ikke 0 Stueetagen ligger i eller lige over terræn Dørbetegnelse tv, th, mf, 1, 2, 3 osv Ikke noget 0 foran dørnummer God ide med fortløbende nummerering af enheder

Hvor findes reglerne? BR2010 bilag 1 kap. B.1.1.3 BR2010 kap. 1.6 nr. 1 (vejl.note – 25cm reglen) Kap. 2.1 stk. 4 (beregningsregler kan ikke fraviges) Håndbog for Bygningsmyndigheder Naturklagenævnets afgørelse af 12.06.2006 j.nr. 03-33/150-0450 om beregning af bebyggelsesprocent

Hvor findes reglerne? BBR-instruks kapitel 5.1 Arealer Cirk. om ejerlejligheder og om boligfællesskaber nr. 177 af 25.08.1977 punkt 35 Bkg. om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler nr. 311 af 27.06.1983 Bkg. om beregning af boligens bruttoetageareal efter boligstøtteloven nr. 136 af 11.02.2013

Hvor findes reglerne? Planlovens §5t Vejledning om detailhandelsplanlægning nr. 9290 af 18.06.2010 Vejledning om fastsættelse af vejnavne og adresser kapitel 11 om etagebetegnelse og dørbetegnelse side 51-54 http://mbbl.dk/sites/mbblv2.omega.oitudv.dk/files/dokumenter/publikationer/fastsaettelse_af_adresser_vejledning.pdf

Indberetning til BBR Skemaer: KLE 02.00.20G01 BY 210 (01/2011)

Bygningsarealer Danske Byggeøkonomer, Aarhus 19. juni 2013 Danske Byggeøkonomer, København 26. juni 2013 Jørgen Bang Jakobsen, LE34 Landinspektør, partner