1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Hvordan ser fremtidens boligmarked ud v/ Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter / Lejerbo Bestyrelseskonferencen | 14. maj 2014

2 STRUKTUR I DAGENS INDLÆG 1.Kort præsentation af BVC 2.På langt sigt er befolkningsudviklingen afgørende 3.Et kig i troldmandens værksted 4.Boligmarkedets fremtid – vindere og tabere

3 HVAD ER BVC FOR EN STØRRELSE? BVC er et projekt oprettet af Realdania som et ”internt huset videncenter” Skal styrke det boligøkonomiske miljø og debat i Danmark Oprettet for 2009 – 2012, forlænget til 2013 – 2017 Skal være uafhængig af politiske, erhvervsmæssige og kommercielle interesser Advisory board af internationalt anerkendte økonomer Rekvirerer analyser fra eksterne samarbejdspartnere, men har 3 fuldtidsansatte økonomer, en projektansat og 2 studentermedhjælpere, al administration i Realdania Samarbejder med DREAM, Århus universitet, Syddansk universitet, CEBR, CBS, DTU, Københavns universitet, AAU København, London School of Economics, Cambridge University, Universitetet i Delft, Danmarks Statistik m.fl.

4 HVORFOR BOLIGØKONOMI? Boligboblen/subprime-krisen udløste i 2008 en finanskrise, der understregede boligmarkedets betydning for samfundsøkonomien Økonomerne forudså ikke krisen Behov for bedre analytiske værktøjer og en mere uvildig debat Debat om ejerboligmarkedet præges af kommercielle interesser

5

6 NYHEDSBREV Følg os via vort elektroniske nyhedsbrev. Tilmelding på

7 Den ubekvemme sandhed – parcelhusmarkedet har stået stille i flere år selv i Hovedstadsområdet

8 Dér hvor boblen har gjort mest fortræd – the ripple effect ( eksempel : Store Heddinge, 65 km fra København i vejafstand )

9 Krisen har ramt Danmark skævt – drømmen om ejerboligen var ikke løsningen for alle Fra BVC’s projekt om tvangsauktioner med AAU-København og DREAM

10 De stavnsbundne på Sjælland Andelen af teknisk insolvente boligejere i % af alle boligejere Fra BVC’s projekt med SDU

11 Igangværende forskydninger i folketallet

boliger uden tilmeldte beboere siden 2010

13 På kort og mellemlangt er indkomster og rente afgørende, men på langt sigt vejer befolkningsudviklingen tungest Detroit 2011 – forstad nær centrum

14

15 Hvordan beregner vi efterspørgslen efter fremtidens boligformer? Folketallet - afhænger af fertilitet, middellevetid samt nettoindvandringen Befolkningens samlivsfrekvenser – flere enlige giver mere boligefterspørgsel Flytninger fra land til by og fra mindre til større byer De boliger, som de enkelte typer husstande efterspørger, unge og enlige efterspørger ikke samme boligtype som midaldrende

16 Fertiliteten Statistikbanken, Danmarks Statistik Befolkningsfremskrivning 2012, DREAM

17 Middellevetiden Statistikbanken, Danmarks Statistik DREAM rapporten Middellevetid for mænd stiger 13,3 år fra 2000 til 2100, 10,4 år for kvinder, (DREAM 2012)

18 Fødselsoverskud

19 Ind- og udvandring Befolkningssammensætningen i dag dansk oprindelse 89,2% indvandrere 8,2% efterkommere 2,6% Befolkningssammensætning i dansk oprindelse 84,8% indvandrere 10,3% efterkommere 4,9% Førstegangsindvandring fastsættes Eksogent til personer/år, Nettoindvandring 9 – /år og svagt vigende i perioden

20 Oprindelsesland for indvandrede/efterkommere – udvalgte oprindelseslande

21 Forhold, der må indgå i en langsigtet fremskrivning af boligefterspørgslen Alder, ét års interval 0 – 110 år Køn Familietype ( enlig mand, enlig kvinde, par) Uddannelse, på personniveau 6 kategorier, for par 10 Herkomst, 5 kategorier på personniveau, 15 på familieplan Arbejdsmarkedsstatus Børn i husstanden Beliggenhed i landsdel, 11 kategorier Boligtype, ejer- /udlejningsforhold, 5 kategorier Boligens art ( parcelhus, etagebolig osv.), 9 kategorier Boligens størrelse i m2, 8 kategorier Bystørrelse hvor boligen ligger, 5 intervaller Boligens alder, 12 intervaller Alene boligkarakteristika giver kombinationsmuligheder

22 Kun avanceret teknologi kan håndtere de uhyrlige datamængder BVC’s projekt med DREAM introducerer mikrosimulering i Danmark baseret på CPR data om enkeltindivider (S.M.I.L.E.) Hvert individ fremskrives ét år ad gangen. Hændelser som død, giftermål, fødsler, flytning, udvandring mv. afgøres ved Monte Carlo simulering.

23 Fremskrivningen til 2040 – aldringens betydning Befolkningen i tusinder 2010 – 2040

24

25 Singlernes betydning

26

27 Vækst %8,5%8,7%16,9%3,5%

28 År 2040 Samfundet præges af aldring Singlerne dominerer - København 2040 : 67,4% enlige mk Urbaniseringen stopper ikke Landområder får stadig tyndere befolkningsgrundlag, den økonomiske krise i de nuværende kriseområder forvandles til en strukturel krise Vækst i folketallet skyldes nettoindvandring, indvandrere og efter- kommeres befolkningsandel stiger fra 10.8% til 15% Efterspørgsel efter lejligheder på 60 – 100 m2 i byen, stort behov for udlejningsboliger Markedsmekanismer modvirker forandringerne til en vis grad, boligbyrdeproblem i storbyerne for lav- og mellemindkomstfamilier

29 Boligbyrdeproblemer er ved at blive normen i Verdens storbyer – men mange steder søger man at fastholde mangfoldigheden ”Affordable housing” i San Francisco 2014 opført af BridgeHousing med brug af Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) ordningen