Gåhjemmøde om aktuelle andelsboligproblemstillinger og præsentation af bogen Andelsboliger Adv. Finn Traff & Dir. Rasmus Juul-Nyholm ED og Administrationshuset 18. Maj 2011 Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Dagsorden Kort om bogen Udvalgte aktuelle temaer: Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning om økonomistyring og finansieringsspørgsmål Krav til informationsmateriale i andelsoverdragelser og den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere En glidende bevægelse med mange indikatorer Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Andelshavere eller ejere Lov om Omsætning af Fast Ejendom Valuarvurderingerne Pres fra værdistigninger på boligmarkedet Mulighed for pantsætning Udlæg efter eksklusion Afregningsværdien ved eksklusion Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrators rolle i den finansielle rådgivning Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning i økonomistyring og finansieringsspørgsmål Administrators rolle i den finansielle rådgivning Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Valg af finansiering Udgangspunktet for rådgivningen næsten altid: En enkeltstående uafhængig beslutning En forudindtaget holdning til rentetype og afdrag En ubegrundet lægmandsholdning til fremtidig renteudvikling (nogle gange) en administrator der ikke vil lægge hovedet på blokken Dette er et grundlæggende forkert udgangspunkt! Løsningen på valget af lån kan og skal findes i et sæt af ”objektive” forhold omkring foreningen og dens beboeres situation. Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Kunsten er … At finde svaret uden at tænke på renten, og så beslutningen er rigtig, uanset rentens udvikling Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Hvor finder vi så svaret? Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Model for risikoanalyse Kan bruges ifm. låneoptagelse og som generel diskussionsramme med bestyrelsen Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Rentesikring er ikke altid risikominimering! Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Andre ”Objektive” bestemmende forhold Foreningens belåningsgrad ift. den optimale belåningsgrad. Beboersammensætningen (personlige indtægts- og gældsforhold). Beboernes lånemæssige og risikomæssige præferencer. Fremtidig vedligehold / lånebehov. Lånets forventede levetid. Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Generiske strategier Tre generiske strategier man bliver nød til at lægge sig indenfor, og søge at følge nogenlunde konsekvent: Risikominimering (købe sig til sikkerhed om ydelse og formue) Prisoptimering (lavest mulige rente på bekostning af risiko) Investeringsperspektivet (vælge mhp. konverterings gevinster) Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Andelsboligforeningens finansieringsstrategi Valg af hhv. bank- og realkreditlån: Valg af type realkreditlån: Strategisk belåningsgrad Evt. omplacering af gæld mellem forening og andelshavere. Placering af driftslikviditet på driftskreditter. Brug af prioritets-/andelskredit Generel risikoeksponering Aktuel belåningsgrad Beboersammensætningen Andelshavernes risikopreferencer Lånets løbetid Valg af optimal belåningsgrad på den lange bane. Indretnings af lån og afdrag iht. langsigtet vedligehold Lån til andelshavere Opkapitaliseringer Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Udfordringer ved andelsoverdragelser Den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Udfordringerne Store værdier Salg til markedspris Købsforhandlinger vedr. pris og vilkår Brug af køberrådgivere Krav til salgsmateriale hos ejendomsmæglere (benchmark) Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrators mange opgaver Administrator udarbejder købsaftale (ejendomsmæglerens arbejde) Administrator berigtiger handler (advokatens arbejde) Administrator kontrollerer for hæftelser (Tinglysningsvæsenets arbejde) MONOPOLMILJØ Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011

Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011 Løsninger ???? Administrationshuset A/S, ED 18. maj 2011