Beboermøde om Stougårdens helhedsplan Velkommen Beboermøde om Stougårdens helhedsplan

PRÆSENTATION Anders Thomsen Projektleder for helhedsplaner & nybyggeri Hej, de fleste har sikkert ikke set mig før, derfor en kort introduktion Jeg hedder Anders, har en baggrund som bygningskontruktør og økonom. Jeg har de sidste 10 år arbejdet som bygherrerådgiver i det offentlige og Arbejder for BOSJ som projektleder i hp og nb I 2014 overtog jeg projektledelsen af helhedsplanen for Korsgården.

Landsbyggefonden & helhedsplan Inden vi starter vil jeg kort gennemgå hvad Landsbyggefonden og helhedsplaner er for nogle størrelser: Landsbyggefonden: LBF er en fond. Der bl.a. støtter renoveringer og nybyggeri af almen boliger LBFs indtægter kommer primært fra Jer og alle andre almene boligafdelinger. Når boligafdelingens lån er udamortiserede forsættes indbetalingen og der betales pligtmæssige bidrag til LBF LBF giver støtte til renoveringer. Det kræver boligafdelingen udarbejder et ansøgningsmateriale og en Helhedsplan. Det har I gjort – det vender jeg tilbage til. Helhedsplanen Helhedsplanens formål er at forny og fremtidssikre almene boligafdelinger, så de kan imødekomme nutidens (og fremtidens) krav til boliger og opretholde deres konkurrenceevne. Der findes en masse regler om hvad og hvor meget der kan støttes. LBF deler arbejder op i to grupper støttede og ustøttede. En sag kan kun have et begrænset mængde ustøttede arbejder.

Landsbyggefonden & helhedsplan Indtægter fra boligafdelingerne Støtter helhedsplaner Inden vi starter vil jeg kort gennemgå hvad Landsbyggefonden og helhedsplaner er for nogle størrelser: Landsbyggefonden: LBF er en fond. Der bl.a. støtter renoveringer og nybyggeri af almen boliger LBFs indtægter kommer primært fra Jer og alle andre almene boligafdelinger. Når boligafdelingens lån er udamortiserede forsættes indbetalingen og der betales pligtmæssige bidrag til LBF LBF giver støtte til renoveringer. Det kræver boligafdelingen udarbejder et ansøgningsmateriale og en Helhedsplan. Det har I gjort – det vender jeg tilbage til. Helhedsplanen Helhedsplanens formål er at forny og fremtidssikre almene boligafdelinger, så de kan imødekomme nutidens (og fremtidens) krav til boliger og opretholde deres konkurrenceevne. Der findes en masse regler om hvad og hvor meget der kan støttes. LBF deler arbejder op i to grupper støttede og ustøttede. En sag kan kun have et begrænset mængde ustøttede arbejder.

Landsbyggefonden & helhedsplan Indtægter fra boligafdelingerne Støtter helhedsplaner Helhedsplanen Forny og fremtidssikre Støttede og ustøttede arbejder Inden vi starter vil jeg kort gennemgå hvad Landsbyggefonden og helhedsplaner er for nogle størrelser: Landsbyggefonden: LBF er en fond. Der bl.a. støtter renoveringer og nybyggeri af almen boliger LBFs indtægter kommer primært fra Jer og alle andre almene boligafdelinger. Når boligafdelingens lån er udamortiserede forsættes indbetalingen og der betales pligtmæssige bidrag til LBF LBF giver støtte til renoveringer. Det kræver boligafdelingen udarbejder et ansøgningsmateriale og en Helhedsplan. Det har I gjort – det vender jeg tilbage til. Helhedsplanen Helhedsplanens formål er at forny og fremtidssikre almene boligafdelinger, så de kan imødekomme nutidens (og fremtidens) krav til boliger og opretholde deres konkurrenceevne. Der findes en masse regler om hvad og hvor meget der kan støttes. LBF deler arbejder op i to grupper støttede og ustøttede. En sag kan kun have et begrænset mængde ustøttede arbejder.

Helhedsplan – støttede og ustøttede arbejder Opretninger Sammenlægning og tilgængelighed Miljø Vedligehold & Modernisering En helhedsplan skal bygges op om de støttede arbejder En helhedsplan kan indeholde en mindre del ustøttede arbejder. Opretning: Bygningsdele som har svigt. Det vil sige fejl i materiale, udførsel eller projektering, som medføre skader på bygningsdelen eller tilstødende bygningsdele. Her skal ofte bruges teknisk dokumentation for at opnå støtte. Sammenlægning og tilgængelighed: Støttes i de tilfælde hvor det skønnes nødvendigt for at styrke afdelingens konkurrenceevne. Miljøforbedringer: Forbedringer af afdelingens udearealer og beboerfacilliteter. Modernisering og vedligeholdelse: støttes generelt ikke. Disse arbejder skal finansieres ved henlæggelser, huslejestigninger, egen trækningsret. Helhedsplanen giver adgang til en række øvrige tilskud og støtteordninger For tæt/lav bebyggelse som Jeres er det primært opretningsarbejde, som man kan søge støtte til.

Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Husleje For at anskueliggøre fordelen ved en helhedsplan sættes den iforhold til afdelingens andre muligheder for at gennemføre nødvendige renoveringsarbejder. Scenarie 1: Udføres renoveringerne løbende i små bidder er omkostningen højest og risikoen for følgeskader størst. Der vil løbende skulle optages en række mindre lån, det giver en relativt høj huslejestigning. Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold

Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Husleje Huslejestigning For at anskueliggøre fordelen ved en helhedesplan sættes den iforhold til afdelingens andre muligheder for at gennemføre nødvendige renoveringsarbejder. Scenarie 1: Udføres renoveringerne løbende i små bidder er omkostningen højest og risikoen for følgeskader størst. Der vil løbende skulle optages en række mindre lån, det giver en relativt høj huslejestigning. Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold

Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Huslejestigning Scenarie 2: Arbejderne kan også samles i en stor renoveringssag ligesom helhedsplanen herved opnås stordriftsfordele og altså bedre priser. Risikoen for følgeskader er markant mindre fordi I kan nå hele vejen rundt første gang. Afdelingen har ikke sparet op til renoveringen, hvorfor der skal optages renoveringslån. 1 lån, et udbud, en rådgiver. Husleje Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Samlefordele helhedsplan

Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Huslejestigning Huslejestigning Scenarie 2: Arbejderne kan også samles i en stor renoveringssag ligesom helhedsplanen herved opnås stordriftsfordele og altså bedre priser. Risikoen for følgeskader er markant mindre fordi I kan nå hele vejen rundt første gang. Afdelingen har ikke sparet op til renoveringen, hvorfor der skal optages renoveringslån. 1 lån, et udbud, en rådgiver. Husleje Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Samlefordele helhedsplan

Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Huslejestigning Huslejestigning Scenarie 3: LBF vurderer hvad huslejen i afdelingen maximalt kan være for at afdelingen stadig er konkurrencedygtig – ud fra den vurderingen støttes, tilpasses sag og økonomi. Husleje Husleje Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Samlefordele helhedsplan Tilskudsfordele helhedsplan

Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan LBFs vurdering af max. gennemsnitlig husleje Huslejestigning Huslejestigning Huslejestigning Scenarie 3: LBF vurderer hvad huslejen i afdelingen maximalt kan være for at afdelingen stadig er konkurrencedygtig – ud fra den vurderingen støttes, tilpasses sag og økonomi. Fordi LBF lægger et husleje loft. Bliver huslejestigningen væsentligt mindre. Sagsomkostningen bliver den samme som for samlefordelsrenoveringen. Forskellen er bare at ved helhedsplanen bliver der tilført støtte både i form af billige lån, direkte økonomisk tilskud og fritagelse af gebyrer. Husleje Husleje Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Samlefordele helhedsplan Tilskudsfordele helhedsplan

Huslejekonsekvenser, fordelen ved en helhedsplan Fritagelse, tilskud mv. Huslejestøtte LBFs vurdering af max. gennemsnitlig husleje Huslejestigning Huslejestigning Huslejestigning Forholdet mellem søjlerne er illustrativt. Min vurdering er faktisk at Stougården slet ikke vil opleve en huslejestigning. Jeg forventer sagen vil kunne gennemføres alene ved fritagelse for gebyrer, huslejestøtte. Om alle arbejder vi ønsker kan medtages er usikkert. Husleje Husleje Husleje Nødvendige forbedringer, løbende vedligehold Samlefordele helhedsplan Tilskudsfordele helhedsplan

Procesplan for en helhedsplan Beboerafstemning Besigtigelse LBF Finansiering Beboerafstemning Planlægning & udvikling Projektafklaring Godkendelse og tilsagn Projektering & Udførsel BEBOER LBF LBF BEBOER Indhold: Tilstandsrapport Foreløbig helhedsplan Tegninger Beskrivelser Varighed: 1-4 år Indhold: Tekniske undersøgelser Tilpasning af helhedsplan Varighed: 1-2½år Indhold: Beboerafstemning om endelig helhedsplan Godkendelse i kommune og LBF Tilsagn Varighed: ½år Indhold: Projektering Udbud Udførsel Varighed: 1-2år Vi afslutter nu projektafklaringsfasen med LBF Vi afventer finansieringsskitsen, som fortæller bl.a. hvad huslejekonsekvensen bliver. Sagen forventes at få tilsagn i 2017. Vi kan dermed forvente at have finansieringsskitse og huslejekonsekvens i starten af 2017. Beboerafstemning i slutning af 2017 og udførsel i 2018.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Stougården er igennem helhedsplans forløbet blevet teknisk vurderet og undersøgt Vurderingen er at afdelingen generelt er i god stand. MEN Der er dog nogle væsentlige kritiske forhold som skal udbedres Det er: Varmeanlægget: De varmekedler som er placeret i skure skal udskiftes og placeres i huset. Varmeanlæg, rørføring, radiatorer skal skiftes de steder det ikke er gjort endnu. Varmeanlægget har været dyrt for afdelingen og har haft problemer med påfyldt frostvæske, rust fra spædevand og svært at håndterer fordi det er fra en lille producent.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg ( ca. 20 kedler og 80 anlæg) Varmeanlæg har været en stor udfordring i Stougården. Bosj energi forsøger løbende at udskifte og reparere anlæggene. Men glycose/frostvæske, dårlig placering, spædevand i anlægget har gjort arbejdet omfangsrigt og bekosteligt. Energi forventer yderligere udskiftninger denne vintersæson.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg Ventilation Stougården vurderes generelt som værende i god stand. Der er dog nogle væsentlige kristiske forhold som skal udbedres Ventilation: Bad naturlig vent. Og enkelte med mekaniske, køkken emfang. Overordnet mangelfuld uden konstant luftskifte. Ventilationen er mangelfuld, det giver gode betingelser for skimmelvækst og et dårligt indeklima. Ved at installere ventilation med varmegenvinding opnås et tørt og behageligt indeklima og betingelserne for skimmel svinder drasktisk. Herudover er der mulighed for at genbruge varmen og dermed spare lidt på driftsudgifterne.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg Ventilation Kviste Kviste: Kvistkonstruktionen er udført uventileret. Der giver problemer med fugt, skimmel og svamp. Flere steder ses buler under tagpappen. Kvistene skal bygges om så der etableres ventilation.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg Ventilation Kviste Udluftning af tagkonstruktion Udluftning af tagkonstruktionen : Luft skal kunne passerer igennem loftrummet. Det har det svært ved fra tagfoden hvor isoleringen er ført meget langt ud. Der skal etableres passage ved tagfoden.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg Ventilation Kviste Udluftning af tagkonstruktion Vinduer Vinduer er i træ. Mange vinduer er stærkt angrebet af råd. Glassets isoleringsevne er utidssvarende. Anbefales en udskiftning.

Stougårdens renoveringsbehov Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg Ventilation Kviste Udluftning af tagkonstruktion Vinduer El-tavler Alle fejlstrømsanlæg af typen HFI skal udskiftes til HPFI. (overskredet levetid 25 år)

Stougårdens renoveringsomkostning Tilstandsvurdering og tekniske undersøgelser Varmeanlæg 7.155.000 Ventilation 6.615.000 Kviste 2.687.000 Udluftning af tagkonstruktion 1.336.000 Vinduer 5.467.000 El-tavler 430.000 Renoveringsomkostning 23.690.000 Nuværende husleje 1.201 kr/m2/år Anslået stigning ved renoveringslån 243 kr/m2/år (20%) Renoveringen er meget omkostningstung for afdelingen. Samlet koster de mest nødvendige arbejder 23,7 mio Det ville hvis i skulle optage renoveringslån medføre en huslejestigning på xxxx Det ville betyde at mange ikke kunne bo her længere Med en helhedsplan forventer vi ikke en huslejestigning. Derfor er den i jeres tilfælde det hele oplagte valg.