Energikonference Samspillet mellem udførelse af energibesparende foranstaltninger i udlejningsejendomme og de leje- og skatteretlige regler. November 2009Hans Henrik Edlund

November 2009Dias 2 Oversigt  Forskelle mellem privat og alment byggeri  Grundlæggende problemstillinger i det private udlejningsbyggeri set fra hhv. lejeres og ejeres perspektiv  Katalog over forskellige virkemidler, hvis retstilstanden skal ændres

Grundlæggende problemstillinger set mest fra lejerside – dias I  Upraktisk og fordyrende at udføre bygnings- arbejder, mens lejerne bebor lejlighederne  Lejere kan ofte ikke vurdere varslingsmaterialet, ordentligt, fordi det ikke kan udledes −hvad der rent faktisk skal ske, −hvad det nøjagtigt vil indebære af ulemper, −hvad det præcist vil koste i lejeforhøjelse, og −Om foranstaltningerne på langt sigt vil medføre en nettobesparelse for lejerne, ved at forbrugsbetalingen falder  Usikkerhed og tvivl medfører indsigelser og modstand og dermed ofte forsinkelse eller måske endda opgivelse af at gennemføre projektet Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 3

Grundlæggende problemstillinger set mest fra lejerside – dias II  Ved huslejefastsættelsen er det stort set uden betydning, om lejlighedens energimæssige tilstand er god eller dårlig  Har lejerne reelt valgmulighed mellem lejligheder med god hhv. mindre god energimærkning og energiøkonomi? Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 4

Grundlæggende problemstillinger set mest fra udlejerside – dias I  Selv i bedste fald sparer udlejer kun indirekte penge ved at udføre energibesparende foranstaltninger  Reglerne for varsling af iværksættelse af arbejder og forbedringsforhøjelse er komplicerede −Indhentelse af forhåndsgodkendelse −Høring af evt. beboerrepræsentation (LL § 66) −Iværksættelsesvarsling (LL § 55 og BRL § 23) −”Almindelig” varsling efter LL §59 −Varsling med genhusningspligt (BRL § 26) Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 5

Grundlæggende problemstillinger set mest fra udlejerside – dias II  Overordentligt vanskeligt på forhånd at vurdere, hvor stor en forbedringsforhøjelse, der kan beregnes −svært at vurdere, hvordan de samlede udgifter skal fordeles på hhv. vedligeholdelses- og forbedringsarbejder ·Visse arbejder er dog i loven defineret som forbedring, f.eks. installering af forbrugsmålere −stort set alle forbedringsarbejder indeholder et element af sparet vedligeholdelse, hvis fastlæggelse kræver et skøn −uanset udgiftens størrelse kan der kun kræves forhøjelse, når ”brugsværdien af det lejede” forøges  Ingen sammenhæng mellem forhøjelse og energibesparelsens størrelse Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 6

Grundlæggende problemstillinger set mest fra udlejerside – dias III  Kompliceret sammenhæng mellem GI-konto, energibesparende arbejder og skattebetaling  Markant forskel mellem det lejeretlige og det skatteretlige vedligeholdelsesbegreb −lejeretlige vedligeholdelsesarbejder kan langt fra altid fradrages fuldt ud −skatteretlige forbedringsarbejder får først skattemæssig betydning ved opgørelse af avance/tab ved salg  Der kan ikke foretages skattemæssig afskrivning på udgifter til forbedring af beboelsesbygninger, f.eks. klimaskærmen. Derimod kan der ske afskrivning (over 25 år) af udgifter til ”ombygning og forbedring” af installationer, men vanskelig afgrænsning i forhold til almindelig vedligeholdelse Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 7

Katalog over virkemidler til fremme af energibesparende foranstaltninger  Tvungne krav til eksisterende ejendommes energiforbrug med indfasningsperiode  Øget lejermedbestemmelse mht. hvilke arbejder der skal gennemføres  Mindre komplicerede lejelovsregler vedrørende varsling af iværksættelse og forhøjelse  Enklere regler for opgørelse af forbedringsforhøjelse  Etablering af sammenhæng mellem forhøjelse og energibesparelse?  Regler, der præmierer både lejere og udlejere for begrænsning af energiforbruget  Direkte statstilskud  Bedre muligheder for at opnå skattefradrag og/eller bedre afskrivningsmuligheder for udlejere Hans Henrik EdlundNovember 2009Dias 8