13. december 2006, side 1 HVAD DER I HENHOLD TIL PLANLOVEN KAN ADMINISTRERES I EN LOKALPLAN Indlæg på bygningsinspektørforeningens møde.

Præsentationer af emnet: "13. december 2006, side 1 HVAD DER I HENHOLD TIL PLANLOVEN KAN ADMINISTRERES I EN LOKALPLAN Indlæg på bygningsinspektørforeningens møde."— Præsentationens transcript:

1 www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 1 HVAD DER I HENHOLD TIL PLANLOVEN KAN ADMINISTRERES I EN LOKALPLAN Indlæg på bygningsinspektørforeningens møde i Slagelse den 8/12 2010 af Jørgen Hovmand

2 www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 2 Indledning  Offentligheden skal i videst muligt omfang inddrages i planlægningen.  Hvad kan reguleres i en lokalplan.  Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse.  Dispensationskompetencen.  Kompetencenormer.  Uhjemlede bestemmelser.  Bebyggelsesplaner.  Bonusvirkning.  Ny vejledning om lavenergibyggeri.

3 Offentligheden skal i videst muligt omfang inddrages i planlægningen  Efter planlovens § 13, stk. 2, skal der tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder. Mindstekravet til en lokalplan, som skal danne grundlag for lokalplanpligtigt byggeri, er fastlagt i planlovens § 13, stk. 5. Lokalplanen skal herefter indeholde "nærmere regler om udstykningen eller bygge- og anlægsarbejdet".  Dette udtryk er ikke direkte defineret i planloven, men forstås efter administrativ praksis således, at planen skal indeholde sådanne retningslinier om områdets fremtidige anvendelse, at det er muligt på grundlag af planen at forestille sig, hvordan området vil blive med hensyn til bebyggelsens art og omfang, veje og friarealer, når planen er gennemført. Mere rammebetonede planer, herunder planer, der efter eget indhold angiver sig som rammelokalplaner, fx ved at forudsætte supplerende bebyggelses- eller udstykningsplaner, kan derimod ikke danne grundlag for et lokalplanpligtigt projekt. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 3

4 Er lokalplanpligten overholdt?  Bebyggelsen skal placeres efter en samlet plan som skal godkendes af kommunalbestyrelsen.  I eksempelt er der typisk - afhængig af de øvrige bestemmelser i lokalplanen - tale om en rammelokalplan. En rammelokalplan er en plan der ikke indeholder „sådanne retningslinier om områdets fremtidige anvendelse, at det er muligt på grundlag af planen at forestille sig, hvordan området vil blive med hensyn til bebyggelsens art og omfang, veje og friarealer, når planen er gennemført”.  Og så kan et lokalplanpligtigt byggeri ikke gennemføres før der er tilvejebragt en ny lokalplan www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 4

5 Er lokalplanen præcis og entydig  Både af hensyn til offentligheden, der skal have mulighed for at øve indflydelse på bestemmelsernes indhold, og af hensyn til de direkte berørte borgere, skal lokalplanbestemmelser – for at kunne få virkning efter sit indhold – være så præcist og entydigt formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt et givet byggeri er i overensstemmelse med bestemmelserne og dermed umiddelbart tilladt.  Bestemmelser, der i mere vage vendinger f.eks. foreskriver, at bebyggelsen skal udformes på en arkitektonisk tilfredsstillende måde, opfylder ikke dette krav, og vil derfor ikke kunne få virkning som bindende lokalplanbestemmelser. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 5

6 Er lokalplanen præcis og entydig  Det samme gælder bestemmelser om, at ‘bebyggelse skal fremstå med arkitektonisk høj kvalitet i et nutidigt form- sprog’ eller ‘signalere nytænkning’.  Bebyggelsen inden for område 1 skal opføres i en høj arkitektonisk kvalitet, og udgøre en samlet helhed i forhold til bygningsvolumen, formsprog og materialevalg. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 6

7 Er lokalplanen præcis og entydig  En bestemmelse, der foreskriver, at kommunen kan fastsætte nærmere krav til en bebyggelse – f.eks. i form af en bebyggelsesplan, der skal godkendes af kommunen - opfylder heller ikke kravet om præcision og entydighed, hverken i forhold til offentligheden, der hermed ikke får nogen mulighed for at øve indflydelse på, hvilke krav, der stilles, eller i forhold til de direkte berørte borgere eller virksomheder, der hermed ikke ved at læse lokalplanen kan vide hvilke krav, der skal være opfyldt.  Bebyggelsen inden for område 1 skal opføres i en høj arkitektonisk kvalitet, og udgøre en samlet helhed i forhold til bygningsvolumen, formsprog og materialevalg. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 7

8 Er lokalplanen præcis og entydig  Kommunernes lokalplanbeføjelse må karakteriseres som en ganske vidtgående adgang til erstatningsfri regulering af ejendomsretten, og hvis en lokalplanbestemmelse ikke opfylder kravet om klarhed og præcision, bør den heraf følgende fortolkningstvivl ikke komme borgerne til skade.  En bestemmelse i en bevarende lokalplan om udførelse af ydervægge i "en farve svarende til almindelige kalkfarver” betød efter NKN’s vurdering at malingen af den omhandlede bygning i røde og blå farver ikke tilstrækkelig klart strider mod den omhandlede lokalplanbestemmelse og dermed er umiddelbart tilladt.” (NKO 279)  En bestemmelse om at glaserede tagsten ikke måtte anvendes betød efter NKN’s vurdering at anvendelse af ædelengoberede tagsten ikke tilstrækkelig klart strider mod den omhandlede lokalplanbestemmelse og dermed er umiddelbart tilladt. (NKO 373) www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 8

9 Er lokalplanen præcis og entydig  Langs veje og stier pålægges byggelinier som angivet på kortbilag 2”. Kortbilag 2 angav en vejledende udstykningsplan med signatur for blandt andet ”Påbudt byggelinie” og ”Valgfri byggelinie”. Lokalplanen indeholdt ikke yderligere bindende bestemmelser - eller bemærkninger i redegørelsen - om bebyggelsens placering og er efter NKN’s vurdering ikke præcis nok til at kræve at bebyggelsens facade skal placeres i ”påbudt byggelinie”. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 9

10 Er lokalplanen præcis og entydig  En bestemmelse, som ikke angiver mulige facademateri- aler, men som overlader det til kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde at vurdere, om et konkret materiale kan tillades, har ikke den klarhed og entydighed, som kræ- ves efter planloven.  ‘ Der må ikke anvendes materialer, der efter kommunalbestyrelsens vurdering virker skæmmende’ er for upræcis til at have virkning (NKN- afgørelse af 29.08.1997, refereret i Kendelser om fast Ejendom, nr. 3, 1998). I denne afgørelse udtalte Naturklagenævnet, at en bestemmelse om, at der til udvendige bygningssider ikke må anvendes materialer, der efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende, alene kan anvendes til i konkrete tilfælde at modsætte sig helt specielle – skæmmende – byggematerialer, som det ikke på forhånd har været muligt at opregne udtømmende i en lokalplan). www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 10

11 Hvad kan reguleres i en lokalplan.  En lokalplan kan kun regulere forhold der er omfattet af emnekataloget i Planlovens § 15 stk. 2 nr. 1 – 25  1) overførsel til byzone eller sommerhusområde af arealer, som planen omfatter,  2) områdets anvendelse, herunder om at nærmere angivne arealer forbeholdes til offentlige formål,  3) ejendommes størrelse og afgrænsning,  4) vej- og stiforhold og andre forhold af færdselsmæssig betydning, herunder om adgangsforholdene til færdselsarealer og med henblik på adskillelse af trafikarterne,  5) beliggenhed af spor- og ledningsanlæg, herunder til elforsyning,  6) bebyggelsers beliggenhed på grundene, herunder om den terrænhøjde, hvori en bebyggelse skal opføres,  7) bebyggelsers omfang og udformning, herunder til regulering af boligtætheden,  8) anvendelse af de enkelte bygninger,  9) udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebyggede arealer, herunder om terrænregulering, hegnsforhold, bevaring af beplantning og beplantningsforhold i øvrigt, herunder beplantningens tilladte højde, samt belysning af veje og andre færdselsarealer, www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 11

12 Hvad kan reguleres i en lokalplan  10) bevaring af landskabstræk i forbindelse med bebyggelse af et område, der inddrages til bymæssig bebyggelse eller sommerhusbebyggelse  13) oprettelse af grundejerforeninger for nye haveboligområder, erhvervsområder, områder for fritidsbebyggelse eller byomdannelsesområder, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg,  14) bevaring af eksisterende bebyggelse, således at bebyggelsen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres,  15) friholdelse af et område for ny bebyggelse, når en bebyggelse kan blive udsat for sammenstyrtning, oversvømmelse eller anden skade, der kan medføre fare for brugernes liv, helbred eller ejendom,  16) ophør af gyldigheden af udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter, hvis servituttens opretholdelse vil være i strid med lokalplanens formål, og hvis servitutten ikke vil bortfalde som følge af § 18,  17) sammenlægning af lejligheder i eksisterende boligbebyggelse,  18) isolering af eksisterende boligbebyggelse mod støj,  19) forbud mod større byggearbejder på eksisterende bebyggelse, således at sådanne arbejder kun kan udføres med kommunalbestyrelsens tilladelse eller efter krav fra en offentlig myndighed med hjemmel i lovgivningen, www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 12

13 Hvad kan reguleres i en lokalplan  20) oprettelse af haveforeninger for nye kolonihaveområder, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at vedtage bestemmelser, der skal godkendes af kommunalbestyrelsen, om opsigelse eller ophævelse af brugsretskontrakter og haveafståelser,  21) isolering mod støj af ny boligbebyggelse i eksisterende boligområder eller områder for blandede byfunktioner, jf. § 11 b, stk. 1, nr. 2,  22) krav om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse, jf. § 21 a,  23) anvendelsen af vandområder i et byomdannelsesområde, jf. § 11 d, inden for eller i tilknytning til en havns dækkende værker,  24) udformningen af anlæg på vandområder i et byomdannelsesområde, jf. § 11 d, inden for eller i tilknytning til en havns dækkende værker, herunder inddæmning og opfyldning, etablering af faste anlæg og anbringelse af faste eller forankrede indretninger eller genstande samt anbringelse af fartøjer, der agtes anvendt til andet end sejlads, uddybning eller gravning m.v., og www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 13

14 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse  § 15, stk. 2, nr. 11: „...tilvejebringelse af eller tilslutning til fællesanlæg i eller uden for det af planen omfattede område som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse.“  Tilslutningspligt omfatter pligt til at tåle den tekniske installation, betale tilslutningsbidraget og andelen af faste årlige udgifter, men ikke pligt til at aftage og betale for fx varme fra fælles varmeforsyningsanlæg eller for radio/tv-modtagelse fra et fælles antenneanlæg.  § 15, stk. 2, nr. 12: „...foretagelse af afskærmningsforanstaltninger, såsom anlæg af beplantningsbælte, støjvold, mur og lignende som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse eller ændret anvendelse af et ubebygget areal.“ www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 14

15 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse  § 15, stk. 2, nr. 25 ”... installation af anlæg til opsamling af regnvand fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. ” www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 15

16 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse  Eksempler på uhjemlede forudsætninger  Der må ikke bygges oven på offentlige og private kloakledninger, medmindre kommunalbestyrelsen giver særskilt tilladelse dertil. Kommunalbestyrelsen vil stille som betingelse for tilladelsen, at vedligeholdelsen af de pågældende ledninger fremover påhviler den til enhver tid værende ejer af den pågældende ejendom. Kommunal- bestyrelsen vil også stille som betingelse at eventuelle private servitutrettigheder og lignende respekteres.  Der må ikke bygges oven på vandledninger uden skriftlig tilladelse fra vandværket.  Der må ikke bygges oven på gasledninger  Før ny bebyggelse tages i brug skal trafiksaneringsprojektet, jf. § 5.8, for en del af Strandvejen, være udført.  De krav bygningsreglementet stiller til institutioner af denne art skal være opfyldt.  Slagelse Kommunes renovationsregulativ skal være overholdt. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 16

17 Dispensationskompetencen  Planlovens § 19  Stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68, stk. 2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. dog § 40.  Stk. 2 Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1 kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.  Naturklagenævnet:  ved planens principper forstås planens formålsbestemmelser og de anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen. Dispensation fra sådanne bestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang og til formål, der ligger tæt op af det planlagte. Derimod kan der som hovedregel dispenseres fra bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, med mindre de detaljerede bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 17

18 Kompetencenormer  Byrådet kan ikke gennem en kompetencenorm, der muliggør en afvigelse fra en lokalplans hovedregel om, at ….., fravige planlovens bestemmelser om hvilken procedure, der skal følges ved dispensationer fra en lokalplan. Planlovens § 20 skal følges! www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 18

19 Kompetencenormer.  Terrænreguleringer inden for en afstand af 1,5 m fra skel samt terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn må kun foretages med byrådets tilladelse.  Bygningers stueetage må kun indrettes til butikker for detailhandel og til udøvelse af anden virksomhed, som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt hører hjemme i et forretningsområde.  Uanset foranstående bestemmelser kan bygningsmyndig- hederne tillade andre materialer og anden udformning, hvis der hermed opnås en god helhedsvirkning i forhold til omgi- velserne.  Skiltning og reklamering må kun finde sted med bygningsmyndighedens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 19

20 Kompetencenormer  Med mindre særlige forhold efter byrådets opfattelse taler for andet skal sidehusbebyggelse opføres i naboskel med tagryg parallelt med skel.  Ingen større træer må fjernes, medmindre byrådet giver tilladelse hertil.  Bygninger, som på kortbilag 2 er benævnt "bevaringsværdig bebyggelse", må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, medmindre byrådet giver tilladelse hertil. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 20

21 Uhjemlede bestemmelser.  Der kan ikke stilles krav om at en virksomhed udøves af den der bebor boligen (ikke liberalt erhverv).  En lokalplan kan ikke indeholde direkte bestemmelser om etapedeling (tidsfølge).  Bestemmelser med et indhold der pålægger en handlepligt  Der skal etableres stiunderføring fra delområde I under Idagårdsvej til Bilka-området, med principiel placering som vist på kortbilag 3 og 4. Stien skal udlægges i 3 meters bredde med fast belægning.  Arealet til dagligvarebutik samt parkeringsareal skal sammenlægges til 1 matrikel.  Som forudsætning for udstedelse af byggetilladelse skal foreligge et godkendt trafiksaneringsprojekt for del af Strandvejen, som minimum for de østlige 100 m af vejen  Der skal etableres en støjskærm langs ejendommens østlige skel mod Slagelse Kødgros. Langs denne skal det ved beplantning sikres, at den fremtræder som en grøn skærm ind mod bebyggelsen. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 21

22 Uhjemlede bestemmelser.  En lokalplan kan ikke fravige beregningsreglerne i bygningsreglementet.  Bebyggelsesprocenten inden for delområde I må ikke overstige 120.  Bebyggelsesprocenten fastsættes til 10 for området i sin helhed, d.v.s. incl. veje, stier og øvrige fællesarealer. Da det samlede grundareal for matr. nr.17-a er ca. 76.800 m² vil det maksimale samlede etageareal for parceller af dette matr. nr. være 7680 m².  Der er hjemmel til at fastsætte bestemmelser om belysning på veje, stier, pladser og andre færdselsarealer, men ikke på de enkelte ejendomme.  Projektører o.lign. må kun anvendes hvor produktion, flaskelager el.lign. nødvendiggør dette. Projektørerne skal da være rettet ind i området og nedadrettet, så det omkringliggende landskab, ejendomme m.v. ikke oplyses heraf.  Indenfor område 1 må der ikke opsættes belysning, der skæmmer omgivelserne. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 22

23 Uhjemlede bestemmelser.  Der kan ikke fastsættes bestemmelser om ukrudtsbekæm- pelse eller om forbud mod anvendelse af kunstgødning eller pesticider.  Ny bebyggelse skal placeres, så ingen væsentlige land- brugsmæssige eller miljømæssige interesser tilsidesættes, og uden at naboer i øvrigt generes af bebyggelsen.  Forud for, eller i forbindelse med, ansøgning om byggetilla- delse, skal der foretages en vurdering af om en evt. forure- ning skal fjernes.  Ved afholdelse af ridestævner, skal der opsættes midler- tidig skiltning på Præstemarksvej: Dels med henvisning til p-pladsarealer og dels med ”parkeringsforbudt”- tavler.  Bebyggelsen skal opføres som stålkonstruktioner med profilpladefacader med lodret profilering og grå bølgeeter- nittage. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 23

24 Uhjemlede bestemmelser  Området kan udstykkes efter intentionerne i boligbebyg- gelsen enten i storparceller til boligformål, i haveparceller til hver enkelt bolig, eller i enkelte ejerlejligheder til boligformål.  Ved udstykning af delområderne I og II til ejerboliger skal denne foretages efter en af byrådet godkendt udstyknings- og bebyggelsesplan.  Miljøstyrelsens vejledende regler om …. Skal overholdes.  Lokalplanens redegørelsedel er ikke en del af den bindende lokalplan, redegørelsens tekst kun har betydning for forståelsen/afgrænsningen af planens principper, hvis teksten i formålsbestemmelsen og de dertil knyttede retningslinier i planen kan forstås på mere end én måde. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 24

25 Bebyggelsesplaner  En formløs tilvejebragt bebyggelsesplan kan ikke administreres som en bindende lokalplanbestemmelse, medmindre bebyggelsesplanen er direkte fastlagt i en lokalplan.  Opholds- og adgangsarealer skal indrettes, beplantes, befæstes og belyses efter et samlet projekt godkendt af Slagelse Kommune.  Der skal fremsendes terrænreguleringsplan, beplantnings- og belægningsplan til godkendelse i Slagelse Kommune.  7.1 Nyt byggeri skal udformes med et arkitektonisk formsprog, som fremstår harmonisk med karakter af byhuse med et fælles helhedsindtryk og skal arkitektonisk tilpasses i randbebyggelsen mod Løvegade.  7.2 Bebyggelse skal opføres i harmonerende materialer og farver og gives et let og lyst udtryk.  7.3 Med udgangspunkt i § 7.1 og § 7.2 skal Slagelse Kommune godkende et samlet byggelsesprojekt for lokalplanområdet. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 25

26 Vejledninger m.v.  Designmanualer  ** Fodnote: Teknisk forvaltning udarbejder retningslinier for facader og skilte, der angiver, hvilke bygningsdetaljer, farver, skiltning m.m., der anbefales anvendt, og som kan forventes godkendt.  Skiltevejledninger  Bevaringsvejledninger www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 26

27 Bonusvirkning  Planlovens § 15, stk. 4, giver mulighed for, at kommunalbestyrelsen udformer en landzonelokalplan, så den erstatter de tilladelser efter lovens § 35, stk. 1 (landzonetilladelser), som er nødvendige, for at lokalplanen kan gennemføres. Bestemmelsen giver hjemmel til den såkaldte bonusvirkning af lokalplaner for så vidt angår Landzonetilladelser.  Det skal udtrykkeligt fremgå af lokalplanen, hvilke tilladelser der gives ved lokalplanens vedtagelse.  Det betyder, at lokalplanen skal beskrive den tilladte udstykning, bebyggelse og/eller anvendelse med samme præcision, som en landzonetilladelse skal have www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 27

28 Lavenergibebyggelse  En lokalplan kan fastsætte krav om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse, jf. § 21 a,  Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet.  Er der i lokalplanen krav om lavenergibebyggelse, behandles byggesager efter kravene til opførelse af lav- energibebyggelse i det nu gældende bygningsreglement BR10, altså kravene til lavenergiklasse 2015. Dette gæl- der også, selvom det i lokalplanen er præciseret, at bebyggelsen skal opføres som lavenergiklasse 1 eller 2. www.slagelse.dk, 13. december 2006, side 28