Carsten Munk-Hansen Juridisk Institut

Præsentationer af emnet: "Carsten Munk-Hansen Juridisk Institut"— Præsentationens transcript:

1 Carsten Munk-Hansen Juridisk Institut
Store Kontraktdag Kontrakter om fast ejendom 7/5 2010 Dagens sidste tema: Kontrakter om fast ejendom Jeg vil straks erklære, at jeg vil gøre mit til ikke at trække tiden ud. Carsten Munk-Hansen Juridisk Institut

2 ”Kontrakter om fast ejendom”
Tilstandsservitut Lejeaftale ”Kontrakter om fast ejendom” Rådighedsservitut Forpagtningsaftale Her: Aftaler om overdragelse af fast ejendom I dag: 3 temaer (i uddrag): 1. Hvornår er aftalen forpligtende? 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår? Kontrakter om fast ejendom kan være mange ting – Lejeaftale: Bolig eller Erhverv Servitut om at bevare udsigten En servitut om færdsel over grunden Forpagtning Men især: Overdragelse om fast ejendom – det er dét, der bliver temaet nu! Jeg vil disponere det i 3 punkter: Hvornår bliver aftalen forpligtende Hvorledes behandles boligaftalens vilkår Hvorledes bliver erhvervshandlens vilkår behandlet De første punkt har jeg skrevet en del om i min bog om fast ejendom De to sidste punkter vil jeg i dag prøve at belyse lidt friere – da det nu hedder kontraktens dag 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår? Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

3 Jeg ville gerne oplyse, hvordan den gode kontrakt
skal laves; hvordan man kører med dobbelt airbag … men det kan jeg ikke *1: Gid jeg kunne påstå, at jeg kunne lave den problemfrie aftale – Erik forklarede om både aktiv og passiv sikkerhed, dobbelt sikkerhed *2 *3 (Undskyld – men det er jo fredag eftermiddag) *4 Desværre kan jeg ikke komme med sikre bud på det Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

4 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
1.1. Tilbud, accept, formløshed, aftalefrihed ... Hvad er problemet? Tinglysningsgrundlag (formbundet) Praktisk adfærd Hvornår er den bindende? For det første er det vigtigt at slå fast, at den gamle formueret – obligationsretten – fortsat er gældende, faktisk netop udgør de udfyldende regler i ejendomshandler. Atalelovens regler om tilbud og accept er stadig udgangspunktet DOG er der modifikationer: En køber kan tilbagekalde købstilbud på en bolig og en køber har fortrydelsesret. Den formueretlige grundsætning om formløshed gælder fortsat – i princippet er mundtlige aftale også bindende – MEEEN, ska vi se, med væsentlige forbehold. Giver det overhovedet mening at tale om formløshed? Der skal tinglyses et skøde, det har en køber krav på, han kan ikke få lån uden skøde, og skødet er formbundet – nu som digitalt dokument. Den der køber en ejerbolig, skal nu have skriftlig vejledning om fortrydelsesret, om retsvirkninger af forbrugerbeskyttelseslovens regler om mangelshæftelsen osv. osv. Har det overhovedet mening at tale om mundtlig aftale. Ja, det har det, i alle de tilfælde, hvor der endnu ikke er skrevet under. Besigtigelse, Snak, Enighed, Dokumentudfærdigelse – og så vil den ene part ikke alligevel. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

5 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
(vi ser bort fra fortrydelsesret, tilbagekaldelsesadgang, betingelser, herunder godkendelsesforbehold) Formløshed (mundtlig aftale) U H Parcelhus, forhandlinger i bank og på ejendommen, S bekræftede købstilbud vedhæftet aftaleudkast: IKKE bindende aftale U H: Der førtes mundtlige forhandlinger om overdragelse af et parcelhus den 27/6 1975, først i en bank (med »køberen« og ejendomsformidleren) og senere samme dag på ejendommen med begge parter og mægleren. Den 7/7 bekræftede »sælgeren« det fremsatte »købstilbud« og vedlagde en af ejendomsformidleren udfærdiget slutseddel »godkendt fra min side«. Da »køberen« ikke vedstod aftalen, solgte »sælgeren« ejendommen ved dækningssalg, og krævede herefter erstatning af »køberen« for misligholdelse af en mundtlig aftale. 4 af 5 højesteretsdommere anførte: »Mod [»køberens«] benægtelse findes det ikke ved det i sagen oplyste tilstrækkeligt godtgjort, at de mellem parterne den 27. juni 1975 stedfundne mundtlige forhandlinger har ført til en for [»køberen«] bindende aftale om køb af den omhandlede ejendom.« U H: En båndoptaget forhandling, hvor parterne blev enige om væsentlige punkter, forpligtede ikke »køberen«. En lystejendom (omfattende en hovedparcel noteret som landbrug og 4 skovparceller, med bopælspligt og dispensation fra landbrugspligten for aktuel ejer) blev annonceret til salg den 1. juni 1980 til kr. og udbetaling på kr. »Køberen« – der var i området med det formål at se på en ejendom – aftalte besigtigelse med ejendomsformidleren, E, og beså ejendommen den samme dag, den 1. juni. Både S og E var til stede under besigtigelsen, der varede 2-3 timer, hvor der blev udleveret en salgsopstilling og givet forskellige oplysninger. Samme dags aften var K til møde med E 1 time, hvor papirer blev gennemgået og forventede myndighedsbetingelser blev oplyst. »Køberen« ville købe for en pris på kr. med kr. i udbetaling. Den 6. juni var der et telefonisk møde med »køberen«, »sælgeren« og E. Med parternes viden blev mødesamtalen optaget på bånd. Der blev enighed om pris, udbetaling, overtagelsesdag og pantebrevsvilkår. »Køberen« fik efterfølgende ejendommen vurderet til en anden lejeværdi, der kraftigt forrykkede de skattemæssige konsekvenser, og fik fra landbrugskommissionen oplysning om, at der ikke kunne gives stående dispensation, og »køberen« meddelte, at han trak tilbuddet tilbage på grund af usikkerhed om værdien. »Sælgeren« stævnede til opfyldelse. I Højesteret fandt 3 af 5 dommere, at »køberen« skulle frifindes. U H Stor lystejendom, båndoptaget forhandling, kundskab, enighed: IKKE en bindende aftale Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

6 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
U H Galleri i fælles erhvervsejerlejlighed, S’ advokat forhandlede med K, der fik udførligt brev. K var IKKE bundet, da en fælles kassekredit var uafklaret U H K underskrev købsaftale 23/8, K flyttede ind i bolig i oktober og påbegyndte store istandsættelsesarbejder. S ville ikke sælge. S fik medhold i, at der IKKE var en aftale (men skulle godtgøre forbedringer) U H: »S« og »K« drev et fælles galleri fra en fælles erhvervsejerlejlighed, og da der ikke var enighed om virksomhedsophøret, kontaktede »S« en advokat, der forhandlede med »K«. Herefter skrev advokaten et udførligt brev om opgøret, herunder vilkårene for overdragelse af »S’« ideelle halvpart af ejerlejligheden til »K«, hvilket »S« tiltrådte ved sin underskrift. Dokumentet blev herefter sendt til »K« til underskrift. Det var forudsat, at »S« overtog en formodet fælles kassekredit, men umiddelbart efter viste det sig, at »S« ikke hæftede herfor, hvorefter der var nye forhandlinger. Højesteret udtalte: »Højesteret finder ikke, at advokat [A’s] fremsendelse til [»K«] af skrivelsen … med [»S’«] tiltrædelsespåtegning under de i sagen foreliggende omstændigheder giver tilstrækkeligt grundlag for at antage, at der er indgået en endelig og bindende aftale om salg af den ophandlede ejerlejlighed.« U H: »Køberne« underskrev en købsaftale om en bolig hos ejendomsformidleren den 23. august Uagtet »sælgeren« ikke havde underskrevet, påbegyndte »køberne«, der troede, der forelå en aftale, en omfattende istandsættelse og flyttede ind i oktober samme år. Efterfølgende meddelte »sælgeren«, at denne ikke ville sælge, og at »køberne« skulle fraflytte ejendommen. »Sælgeren« blev frifundet for en påstand om at opfylde købsaftalen, men skulle godtgøre »køberne« udgifter til istandsættelsesarbejder. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

7 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
U H Udkast og nyt udkast til skøde (ingen mægler) vedr. erhvervsejendom K underskrev 2. udkast. S rejste indsigelse mod oplysning om, at ”der sælger bekendt ikke” var mangler. S IKKE bundet af aftale U V Brev fra K om køb af op til m2 jord til 25 kr./m2 blev skriftligt tiltrådt af S. S var IKKE bundet, da der ikke forelå en sådan klarhed om størrelse og placering (trods forudgående drøftelser herom) U H: I forsommeren 2000 indledte »køberen« forhandlinger om køb af »sælgerens« erhvervsejendom. Der var fortsatte forhandlinger indtil »køberens« advokat den 12/ fremsendte et nyt udkast til endeligt skøde til »sælgeren« (der var ingen medvirkende mægler eller forudgående købsaftale). Dokumentet var allerede underskrevet af »køberen«. »Sælgeren« rejste indsigelser mod et vilkår, om »at der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl og mangler«, idet »sælgeren« samtidigt præciserede nogle forhold om tagbelægninger, facader og vinduer, der ikke tidligere havde været omtalt. Dette anførte »sælgeren« i en telefaxskrivelse den 17/10. »Køberen« kunne ikke acceptere »sælgerens« forslag til vilkårsændringer, og udtrykte betænkelighed ved de fremkomne oplysninger, hvilket blev meddelt ved telefax den 19/10. Den 20/10 modtog »køberens« advokat det tidligere fremsendte skøde retur med »sælgerens« underskrift dateret den 18/10. Den 25/10 meddelte »køberens« advokat, at »køberen« ikke kunne tiltræde handlen på det foreliggende grundlag. »Sælgeren« stævnede herefter »køberen« med krav om erstatning. Østre Landsret frifandt »køberen«, idet der forelå uoverensstemmende accept, jf. aftalelovens § 6 stk. 1 (det eneste, der var til bedømmelse i landsretten). For Højesteret gjorde »sælgeren« yderligere gældende, at der forinden den 12. oktober forelå en mundtlig aftale. Højesteret anførte: »Højesteret finder det ikke godtgjort, at der forud for den 12. oktober 2000, hvor skødet blev fremsendt til [»sælgeren«] til underskrivelse, blev indgået aftale om overdragelse af ejendommen.« U V: »Sælgeren«, der var ejer af en ejendom, havde forhandlet med en »køber«, der var interesseret i at erhverve en del af ejendommen. I et brev af 12. marts 2005, som ifølge overskriften vedrørte »afståelse af jord fra matrikel nr «, bekræftede »sælgeren«, at »det nødvendige areal af ovennævnte kan købes til en pris af kr. 25,00 pr. kvadratmeter op til kvadratmeter«. Ifølge brevet var tilbuddet gyldigt til og med den 30. september Den 5. september 2005 returnerede »køberen« brevet til »sælgeren« med en påtegning om, at »ovenstående tilbud accepteres«. Uanset oplysningerne om de forudgående drøftelser mellem parterne om arealets størrelse og placering fandtes der ikke at foreligge en sådan klarhed over arealets præcise størrelse og beliggenhed, at der ved »køberens« påtegning om accept var indgået en aftale om køb. Landsretten bemærkede i den forbindelse, at der hverken i brevet af 12. marts 2005 eller i acceptpåtegningen var henvist til kortmateriale, og at det kortmateriale, der forelå i sagen, efter det oplyste først var inddraget i drøftelserne mellem parterne, da det efterfølgende konstateredes, at der var uenighed om arealets størrelse og placering. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

8 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
U H Ejendom på Lyø udbudt efter besigtigelse. Højestbydende fik handlen bekræftet af S’ befuldmægtigede. S kunne ikke efterfølgen- de sælge til Odense Teater med lavere bud. S var BUNDET. U V Grund til boligformål udbudt af kommune, hvor alle vilkår var oplyst ”på nettet”. K var BUNDET af sin om at ville købe. U H: En ejendom på Lyø blev sat til salg efter råd fra S’ mangeårige rådgiver, R. R fik uigenkaldelig fuldmagt til at disponere på S’ vegne under dennes bortrejse. Ejendomsformidleren udfærdigede en salgsopstilling, og indkaldte de interesserede til møde på ejendommen, hvor denne blev nøje gennemgået. Efter aftale med R fastsattes en frist for købstilbud, og der indkom bud fra K og Odense Teater. K’s tilbud var bedst, og dette blev ved åbningen konstateret af ejendomsformidleren og telefonisk bekræftet af R i nærvær af K. Da S vendte tilbage, valgte hun i stedet at sælge til Odense Teater, og K anlagde sag mod S til opfyldelse. Ejendomsformidleren forklarede under sagen, at tilbuddet var tilstrækkeligt grundlag for en slutseddel, og R forklarede, at det var hans opfattelse, at der var en bindende aftale med K. Landsretten anførte: »Ved de forklaringer, der er afgivet af [ejendomsformidleren] og [R] findes det godtgjort, at der er indgået en for [S] bindende aftale …« Højesteret stadfæstede i henhold til de af landsretten anførte grunde. U V: En kommune, S, udbød parcelhusgrunde, hvor der på Internettet var oplyst alle data, handelsvilkår mv.. Køberen, K, kontaktede – efter at have orienteret sig på nettet – telefonisk S den 31/1 og reserverede en grund til den 16/2. Den 15/2 sendte K en til S om, at hun ville købe. Den 20/2 bekræftede S handlen ved en . S fremsendte skødeudkast og kopi af alle dokumenter (men K mente ikke at have fået den geotekniske undersøgelse). Den 1. og 2. marts var der korrespondance om overtagelsesdag og sikkerhedsstillelse for købesummen. Den 14/5 sendte K en , hvor hun takkede for materialet og tilkendegav, at hun ikke ville købe. K blev dømt til at betale erstatning (af annonceringsudgifter). Landsretten udtalte indledningsvis: »Efter det oplyste lægges det til grund, at der på internettet, hvorfra K fik sit kendskab til den omhandlede grund, lå salgsmateriale med kort over området, oplysninger om priserne på de enkelte grunde samt fuldstændige salgsvilkår. Herefter og efter indholdet af -korrespondancen tiltrædes det, at K har accepteret at købe den omhandlede grund til den udbudte pris.« Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

9 1. Hvornår er aftalen forpligtende?
1.3. Passivitet U V Underskrev aftale 9/10 med advokatforbehold fra K O.: 15/10. Forhandling Tillæg af 31/10 underskrevet af S Genpart af lån til K’s advokat den 20/11 Meddelelse om pantebrevskreditor 28/1 20/3 alle betingelser opfyldt, skøde tak 7/4: K’s advokat – ingen underskrevet aftale K BUNDET af aftalen En ejendom med naturligt indeklima! Eller også er der udvist passivitet med vedligholdelsen U V: K og S underskrev begge en slutseddel den 8/10 og 9/10 med overtagelsesdag den 15/ , dog at K tog forbehold om advokatgodkendelse senest den 9/10 kl. 17:30. K’s advokat, A, frarådede købet den 9/10. Efterfølgende var der nogle forhandlinger og den 31/10 sendte ejendomsformidleren, E, et af S underskrevet tillæg til slutsedlen »ifølge aftale«, hvor det fremgik, at E anså dette for en endelig aftale. Tillægget blev af E sendt til K den 5/11, hvor det ligeledes fremgik, at mægleren anså det for den endeligt indgåede aftale. Den 20/11 sendte E genpart af ejerskiftelån til A, og den 28/ sendte E meddelelse til A om kreditor på sælgerpantebrevet. Den 20/3 skrev E til K, at alle betingelser fra S’ side for længst var opfyldt, og K straks skulle få skøde mv. udstedt. Den 7/ skrev A, at han ikke havde set en af begge parter underskrevet endelig aftale efter at han havde frarådet handlen. Landsretten dømte K til at opfylde handlen. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

10 Krav til en bindende aftale uden underskrift: Sammenfatning
Godtgørelse af (bevis for): 1) Et fyldestgørende skriftligt/digitalt grundlag om ejendom og handelsvilkår, 2) En sandsynlig forståelse heraf og 3) Enighed herom Hvor står det? Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

11 Side 68! 632 sider, Indbundet 1. udgave 2010
Pris: 775,00 DKK inkl. moms 632 sider Indbundet 1. udgave 2010 Pris: 775,00 DKK inkl. moms 632 sider Indbundet 1. udgave 2010 Pris: 775,00 DKK inkl. moms Side 68! 632 sider, Indbundet 1. udgave 2010 Pris: 775,00 DKK inkl. moms Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

12 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Det første tema – tidspunktet for den bindende aftale – kan siges at være traditionel retsdogmatik Det følgende – bolighandlens og erhvervshandlens vilkår – er derimod lidt mere perspektiverende. Da det hedder Store Kontraktdag, synes jeg der er grund til at se lidt på ejendomshandel som kontrakt. Punkt 2: Boliger (parcelhuse og ejerlejligheder) Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

13 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Meget vidtgående standardisering – punkt 16 (af 29) - kædens/butikkens standard i pkt. 16 - DE’s fraser og klausuler Mit postulat: Domstolenes fortolkningsvirksomhed er – i særlig vidtgående udstrækning – blevet til: valg af typeløsninger Typeløsninger er der intet galt i – i et vist omfang er det jo en del af retssikkerheden, at nogenlunde ligeartede tilfælde bliver behandlet lige. Men i normal kontraktfortolkning prøver domstolene ofte en temmelig dybtgående indlevelse i, hvad lige præcis de to kontraktparter har ment, hvilke hensyn de har haft at varetage ved aftaleindgåelsen, hvilket grundlag de handlede på osv. Denne dybtgående prøvelse er IKKE – slet ikke – sædvanlig i bolighandel - omvendt – og det er vigtigt – er den IKKE PÅ FORHÅND UDELUKKET Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

14 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Kort om standardhandel Ejendomsomsætningsloven Forbrugerbeskyttelsesloven Skematisk fremgangsmåde: Standard salgsopstilling, standard skriftlig rådgivning, standardkøbsaftale, standard tilstands- rapport, standarddækning af ejerskifteforsikring, Afviklingen – gennemførelsen – af en bolighandel kan have et ganske individuelt forløb. *1: Langt de fleste handlet sker dog gennem en ejendomsmægler: S antager mgl. til at finde interesseret K. Forevisning. Købstilbud. *2: Han er omfattet af ejendomsomsætningsloven Salgsopstilling, Eol § 17, stk. 1, nr. 4 Rådgive begge om mulighed for tilstandsrapport og mulighed for ejerskifteforsikring, Eol § 13, stk. 1, nr. 1 Indhente og kontrollere oplysninger, Eol § 14 Udkast til købsaftale, Eol § 17, stk. 1, nr. 5 Varetage parternes interessere + skriftligt oplyse egeninteresse Eol § 16 *3: Han er endvidere omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven (lov om …) Skrfl. vejledning om fortrydelsesret, Fbl. § 19, fuldstændig bundet tekst. Vejledning om retsvirkning af tilstandsrapport, Fbl. § 2, stk. 4 (som S’ rådgiver) *4: skematisk - praksis [se tekst] skematvang, mindstedækningsbkg. Standard – men er huse ens? *5: Standardhus? Huse er modsat løsøre altid unikke (måske ikke som billedet), men påpasselighed med at køre med på vognen… Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

15 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen En mangel er ikke kontraktsmæssig opfyldelse dvs.: kontrakten! En lov, der forudsætter, at forsikring dækker en ”mangel” dvs. frigjort fra kontrakten! Praktiker: Overvej proceduren … Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

16 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen, 2 Aktuel status i retspraksis … U H ”leading case” U H: K, der havde modtaget tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, men ikke tegnet forsikringen, kunne ikke over for S påberåbe sig en mangel ved kældergulv trods overtrædelse af bygningsreglementet. Højesteret udtalte: »Baggrunden for undtagelsesbestemmelsen i § 2, stk. 4 [nu: stk. 5], 1. pkt., hvorefter køberen – uanset modtagelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring – over for sælgeren kan påberåbe sig, at et forhold »strider mod offentligretlige forskrifter«, må antages at være, at sælgeren som udgangspunkt ikke bør fritages for hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og som køberen ikke kan forsikre sig imod, jf. herved også justitsministerens besvarelse af 4. marts 1996 af spørgsmål nr. S 1487. Efter de standardvilkår for ejerskifteforsikring, som er udarbejdet af Skafor i tilknytning til loven, vil en mangel som den foreliggende være en dækningsberettigende skade, selv om forholdet vedrører bygningernes »lovlighed i henhold til byggelovgivning m.v.«, idet forholdet har medført en »skade« i forsikringsvilkårenes forstand (en »fejl« i lovens forstand). I denne forbindelse bemærkes, at den ovenfor omtalte ændrede affattelse af Skafors standardvilkår for ejerskifteforsikring - tilføjelsen af ordene »medmindre der er indtrådt en skade, eller det konstateres, at der er en nærliggende risiko for, at skaden vil opstå« – ikke kan anses for at være en udvidelse af forsikringsdækningen, men alene en præcisering af denne. På den anførte baggrund finder Højesteret, at den manglende efterlevelse af bygningsreglementet ikke skal henføres under ordene »... kan køberen påberåbe sig … at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter« i § 2, stk. 4, 1. pkt.« (fremhævet her). Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

17 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Eksempel (1): Mangelsbedømmelsen, 3 Arealmangel – bygning ”en mangel ved bygningens fysiske tilstand”? U Ø: ja TBB V: nej U Ø: Et hus med et oplyst boligareal på 142 m2 blev solgt for kr. Boligarealet var retteligt 115 m2. Byretten dømte Stil at betale erstatning på kr., idet retten fandt at S havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. I byretten var forbrugerbeskyttelsesloven ikke genstand for behandling, og der er intet oplyst om tegning af ejerskifteforsikring mv. I ankesagen gør S gældende, at der foreligger en fysisk mangel ved bygningen, og at S derfor er omfattet af den legale fritagelse for mangelshæftelsen. Landsrettens begrundelse er omfattende; landsretten citerer fra betænkningen, fra bemærkningerne til lovforslaget, ligesom landsretten henviser til bestemmelser i huseftersynsbekendtgørelsen mv. Herefter anfører retten: »På denne baggrund, og uanset at en arealmangel ikke har karakter af en skade, således som dette mangelsbegreb er beskrevet i forarbejderne til § 4, stk. 2, findes det forhold, at bygningens boligareal er 115 m2 og ikke 142 m2, at være en mangel ved bygningens fysiske tilstand«. S blev herefter frifunder, da han ikke havde handlet groft uagtsomt. TBB V: Et 1½ plans hus med et bebygget areal på 63 m2 havde ikke et boligareal på 100 m2, som anført i tilstandsrapporten og salgsopstilling, men alene et areal på 87 m2. Byretten fandt, at arealafvigelsen, var en mangel, men at forholdet var omfattet af bygningens fysiske tilstand, hvorfor der ikke kunne rejses krav mod boligsælgeren. Afvigelsen på 13 m2 fandt Vestre Landsret under de konkrete omstændigheder udgjorde en mangel. Landsretten udtaler intet om, hvorvidt dette forhold er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven (tidsskriftets redaktion konkluderer dog: »Sælger ikke i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. fritaget for ansvar for mangler mht. bygningsarealet«). Uden et nedskrevet ord om rettens overvejelser om spørgsmålet er præjudikatværdien beskeden. NB: Muligt ”garanti”-problem Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

18 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
Eksempel (2): Godkendelsesforbehold Suspensiv betingelse Resolutiv betingelse Andre hensyn! Når man googler ordet advokat dukker dette billede op af en pæn mand med briller og en ubehagelig skygge … *1: En del parter underskriver på betingelse af, at handlen kan godkendes af deres salærgrib – advokat. *2: Der tales om en suspensiv (opsættende) betingelse, hvis aftalen er suspenderet – ikke virksom – indtil godkendelse foreligger. Ingen godkendelse, ingen aftale. *3: Der tales om en resolutiv (opløsende) betingelse, hvis aftalen er gældende, medmindre advokaten rejser indsigelse. …Forskellig bevisformodning!? *4: Ser man på retspraksis er billedet imidlertid, at domstolene (bramfrit udtrykt) er fløjtende ligeglade – det er helt andre hensyn de lægger vægt på. *5: Betingelse (typisk K), ikke klar til at lade sig binde, S accepterer et haltende retsforhold, alternativ: ingen underskrift fra K (praktiker: Mgl. ved, at der skal smedes, mens jernet er varmt) I lyset heraf har domstolene givet meget lang snor til den, der har betinget sin tiltræden: Handling, gentagen udsættelse OK (U H: 40 dg: ok), men ingen aktivitet, så er der tilbøjelighed til at lade passiviteten forpligte (U V: indsigelse efter 27 dg: ikke ok) - i hvert fald, når korrespondance signalerer, at den anden anser handlen for endelig. (s 96 ff.) Frigjort fra aftalen Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

19 2. Hvorledes behandles boligaftalens vilkår?
”Alment” Høj grad af standardisering af aftaler mv. Retspraksis: Tilbøjelighed til høj grad af typificering (standardløsninger) Vær opmærksom ved procedure: Hvorledes skal den konkrete aftale bedømmes – virkeligheden er mere end typetilfælde Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

20 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Den standardiserede Mellem-former Den helt individuelle Den simple handel kan være salg af en en ejendom med en murerforretning, mekanikerværksted, skotøjsbutik etc. Ejendomsmægler, standardkøbsaftale, måske særlige vilkår (f.eks. om forurening), men dog standardiseret Mellemformer kan være udledningsejendomme, hvor der undertiden skal en dybere belysning af de enkelte lejemål, De ganske tunge – ofte er der ingen ejendomsmægler involveret, og når han er, så er det som konsulent. Ringe grad af domstolsprøvelse – i stedet vil jeg bringe nogle eksempler op. Man kunne tro, at jo længere vi kom til højre – eller mod toppen – jo mere blev det den klassiske formueret – den rå kapitalmagts råden – der gjorde sig gældende. Tværtimod: Det bliver en bevægelse i retning af mere og mere offentlig ret. Det har jeg ganske vist ikke skrevet noget om – endnu da – men det er vigtigt. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

21 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Planer lokalplaner kommuneplaner Anvendelse Lov om planlægning I de større handler/projekter, da skal K eller S altid lave en ny lokalplan og evt. tillæg til kommuneplan – i et enkelt tilfælde måtte vi endog have et tillæg til regionplan Ændret zonestatus (sommerhus, byzone), ejendommenes, størrelse Udnyttelsesgrad, byggerettigheder (eksempel: MTH, prissætning), højde , bolig/erhverv (Ceres) S’ salgsklargøring: 1) m2 (nej), butikscenter (nej), m2 (nok: ja), højde 20 etager (nok: ja) Parkering OG om parkering skal være offentlig (Normalt komm. krav om P-pladser.) Århus Havn modsat. (Projekt, Lighthouse, 142 m, grund: blød bund, forurenet, 417 mio.) ( m2 bolig og m erhverv) Developer: min: 2 p-plads, komm: max 1 + offentlig anvendelse! (hensyn: Trafikregulering, antal vognbaner, trafikregulering, …) Overnatning (eksempel DFE Erhvervsejerlejligheder med overnatningsret) (kontor, salg, møde – jyder kunne overnatte) Lastbiltrafik (færdselshensyn, støjhensyn) – varer og affald, cykelparkering, kundevogne, … SAMLET: betingelser x 100 (hvem, hvornår, hvad) … udnyttelsesgrad, byggerettighed, højde, bolig/erhverv, parkering, overnatning, vareforsyning, etc. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

22 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Udstykning (udstykningslov og planlov) frastykning udstykning sammenlægning arealoverførsel Matrikuleringsvæsenet er helt centralt – det er identifikation af ejendom – der er forbud mod at opretholde en særskilt ret over en del af en fast ejendom, Ul § (men i øvrigt har jeg fortrudt denne planche!) En frastykning er en udstykning. En udstykning er, § 6, en fraskillelse af fast ejendom, som herefter bliver en ny samlet ejendom (særskilt matr. nr.) En sammenlægning er det modsatte, Ul § 8: To eller flere bliver én samlet ejendom. Notering i matriklen kan ske på to måder: Notering om at matr.nr. udgør en samlet ejendom (landbrug) – de behøver ikke dele skel, dvs. hænge sammen. Eller der kan være tale om at de alene får ét matr.nr. Arealoverførsel, § 7, er når jord overføres fra en ejendom til en anden uden at der opstår eller udgår matrikler. Pant relaksation+ dammerattest. Uformel. Undlades ved ubetydelig areal og værdi. Eks. DFE Kbh. kommune: flugtvej, adgang til facaderengøring etc. – alternativ: deklaration. Ejendomsberigtigelse, § 9: Tilskylning, fraskylning, hævd, etc. Eks.: MTH-ejd. havde en række villaer sat hæk og hegn ude i erhvervsarealet. Det blev blot berigtiget uden henvendelse til ejerne. Særligt vedrørende ejerlejligheders fællesareal. Eks Multihal i Esbjerg: Tilgrænsende butikscenter udstykket i ejerlejligheder, ”sløset” med afgrænsning af fællesarealer, opstøve alle ejere … Advokater , landinspektører og långivere i samarbejde Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

23 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Jordens beskaffenhed: bæreevne U H forurening U H U H: Århus Kommune solgte en byggegrund til K, der skulle opføre et hotel. Forinden handlen blev indgået, var der gennemført en geoteknisk undersøgelse, der konstaterede »blød bund« som følge af deponeret byggeaffald mv. Dette forudsatte ekstra funderinsomkostninger, og dette gav anledning til en nøje beregnet reduktion i købesummen på kr. i købsaftalen, hvor der blev også blev anført, at »kommunen påtager sig intet ansvar for bundforholdene«. Imidlertid viste der sig efterfølgende et behov for langt mere omfattende afgravning mv., og Højesterets flertal tilkendte K et skønsmæssigt fastsat afslag i købesummen på 3 mio. kr. U H: I december 1989 solgte to rederiselskaber A.P. Møller-koncernen nogle arealer kaldet Kløverparken, der ligger ved Østhavnen på Amager, til ejendomsselskabet K, et datterselskab af entreprenørvirksomheden E, der indgår i Skanska-koncernen. Arealerne var i sin tid fremkommet ved opfyldning, og på en del af dem (Pyrolysegrunden) havde været opført et pyrolyseværk, hvis virksomhed var indstillet i Parterne havde forhandlet siden august 1985, og ingeniørfirmaet R havde som fælles rådgiver for dem gennemført en række forureningsundersøgelser, hvoraf det fremgik, at Pyrolysegrunden og den sydlige del af arealet nord for denne grund (Nordmarken) var forurenet med kulbrinter. Med udgangspunkt i en vurderet handelsværdi på 175 mio. kr. under forudsætning af, at grunden var uforurenet og umiddelbart kunne bebygges, aftaltes en købesum på 100 mio. kr. I efteråret 1992 konstateredes det, at også den øvrige del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter, og at såvel Pyrolysegrunden som Nordmarken var forurenet med tungmetaller. Denne yderligere forurening hidrørte fra det fyld - i vidt omfang lossepladsfyld - med hvilket arealerne i sin tid var blevet opfyldt. I januar 1993 hævede K handelen, og under retssagen krævede K over for S tilbagebetaling af købesummen og godtgørelse af afholdte omkostninger, subsidiært forholdsmæssigt afslag, og over for R erstatning. I skødets § 3, stk. 2, anførtes, at S var uden ansvar for afhjælpningsomkostninger grundet de miljøforanstaltninger, som måtte påregnes ud fra de af R som fællesrådgiver udarbejdede rapporter. Efter parternes forhandlinger og forhold forud for udarbejdelsen af skødet kunne der ikke sluttes modsætningsvis fra denne bestemmelse. R havde anbefalet en undersøgelse af hele Nordmarken, men efter en tilkendegivelse fra E om, at dette ikke var nødvendigt, var der alene blevet gennemført en begrænset undersøgelse i periferien af Pyrolysegrunden. På denne baggrund måtte risikoen for den senere konstaterede kulbrinteforurening af hele Nordmarken påhvile K. Meromkostningerne ved afhjælpning af tungmetalforureningen var relativt beskedne, og denne forurening fandtes ikke at kunne anses for en mangel. S blev herefter frifundet. Den begrænsede undersøgelse af Nordmarken beroede på E's eget valg, og det måtte lægges til grund, at det i 1980'erne næppe var sædvanlig praksis at undersøge en industrigrund, der i væsentlig grad var opfyldt med lossepladsfyld, for eventuel forurening med tungmetaller, medmindre der ud fra grundens historie var skabt formodning om sådan forurening. På denne baggrund fandtes det ikke godtgjort, at R havde begået ansvarspådragende fejl, hvorfor også R blev frifundet. Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

24 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Naturbeskyttelseslov Skovlov Luftfartslov Miljøbeskyttelseslov Naturbeskyttelseslov: Søer og vandløb: biotopbeskyttelsen (+ beskyttelseslinjer og fredning) Sygehus i region syd: Disp. kommunalbest./miljømin. eft. mbl. § 65 …der var også fredskov Skovlov, Miljømin. tilladelse til ophør, skovlovens § 6 … endvidere ved køb af en kursusejendom (skov, sø og å) Luftfartsloven: højdebegrænsning på fastlagt 25 m (§ 65), ellers max 100 m (§ 67 a), luftfartsvæsenet – Lighthouse, omvendt Regionsyd: Heliport og etablering af letbane Miljøbeskyttelseslov: A. Miljøzone (miljøbeskyttelsesloven § 15a-e): Forbud mod tunge dieselkøretøjer Miljøgodkendelse af listevirksomhed Masteloven § 1, stk. 1: Formålet med loven er gennem rammer for fælles udnyttelse af master opstillet til radiokommunikationsformål og opsætning af antennesystemer på bygninger og andre høje konstruktioner at sikre optimal radiokommunikation samtidig med, at det samlede antal master og disses påvirkning af omgivelserne begrænses mest muligt. OPP og OPS – eksempel: Sundhedshus på Fanø og Ærø (den rådne banan) mange rammeaftale for mange aktører (lejere, investorer, entreprenører Mastelov Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

25 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
Butikscentre Planlov kap. 2 d … og kap. 4 … og kap. 5 Canada: Campingplads: Skilt DK: På flere områder en mere vidtgående planøkonomi end Stalin nogensinde fik indført i Sovjet Der må KUN udlægges arealer til butiksformål i bymidter (og bydelscentre, hvis der er over indb., og lokalcentre, hvis det kun er dagligvarer og kun til lokalbefolkning) Kort sagt: Totalforbud mod nye indkøbscentre og mod nye butikskæder, der ikke har mulighed for at købe sig ind i bymidterne. Størrelserne af det samlede butiksareal i bydelscentre må max. være 5000 m2 i byer med under indb., I et lokalcenter må alle butikkers samlede areal max. udgøre m2 Ingen enkeltbutik til dagligvarer må være over m2 og til udvalgsvarer være over (I § 5 Q, stk. 2, er der komplicerede særregler for de 5 største byer). Eks.: Henrik (direktør Henrik Kirketerp) Møde i Dansk Supermarked, koncernledelse + kædecheferne for Bilka, Føtex og Netto. Miljøstyrelsen mente at det ikke var tilladt at sælge opvaskebørster i A-Z forretninger (nonfood). Det er dagligvarer! Hvor står det? I planloven! (Sml. med næringslivet i andre lande) Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

26 3. Hvorledes behandles erhvervsaftalens vilkår?
”Alment”: Omfattende styring af interesser (betingelser og forudsætninger for hvem) (relevant tilknytning af rådgivere) (føling med politisk/styringsmæssig interesse) Eks.: Århus Havn, Odense sygehus osv: Lange lister af betingelser Klare angivelse af hvem, der stillede disse, hvorledes og hvornår de bortfaldt, Forhandling om overdragelsen involverede ofte landinspektører, vurderingsmænd, byplanarkitekter, geologer, markedsrepræsentanter, osv. osv. Endvidere var det vigtigt at have føling med kommunernes politiske og administrative styring om, hvad der blev anset for en farbar vej – der er ingen vej uden samarbejder. (Eks.: DFE opgav projekt i Odense) Men det mest slående er disse store projekter kræver en betydelig åbenhed i en lukket kreds. Det er vigtigt at interesserne kommer på bordet, for man bliver bedømt på dette. De få retssager der er om erhvervsforhold stiller krav om det vi kan kræve en vidtgående loyalitetspligt – der tages ikke hensyn, som ikke er præsenteret (eller meget klart forudsat i dokumenterne) Man kan ikke spille med skjulte kort - uden risiko Carsten Munk-Hansen, Juridisk Institut

27 Aalborg Universitet Carsten Munk-Hansen Juraens Hus lok. 2.03 Niels Jernes Vej 6 B 9220 Aalborg Øst