Øbro 95-resultater og de ”afgrænsede driftsudgifter”

Præsentationer af emnet: "Øbro 95-resultater og de ”afgrænsede driftsudgifter”"— Præsentationens transcript:

1 Øbro 95-resultater og de ”afgrænsede driftsudgifter”
AKB København strategidag#7 den 4. marts 2017 Steen Hartvig Jacobsen Afdelingsbestyrelsen Øbro 95

2 Øbro 95 og gennemsnittet i AKB København
Hvordan kan Øbro 95 på de ”afgrænsede driftsudgifter” ligge 53,6 % pr. m2 under gennemsnittet i AKB Kbh (134 kr. mod 289 kr.)? Udgifterne pr. bolig er 26,8 % lavere på de 7 vigtigste poster i de afgrænsede driftsudgifter: kr. i AKB Kbh., kr. i Øbro 95

3 Disposition for oplægget
1. Præsentation af Øbro Sammenligning på 7 poster i afgrænsede driftsudgifter 3. Øbro 95-målsætningsprogram og resultaterne af programmets handlingsplan 4. 5 konkrete råd til at spare på afgrænsede driftsudgifter

4 Øbro 95 set fra Jagtvej

5 Øbro 95: Boligafdeling på Østerbro fra 1929
Opført som erstatningsboliger for forsikringsselskab på Kgs. Nytorv Overgik til fuld status som almen boligafdeling i 1984 81 familieboliger + 14 ungdomsboliger + erhverv + institution Boligstørrelser: m2. Gennemsnit for familieboliger: 130 m2 Husleje i 2017 for familieboliger: 518 kr. pr. m2 inkl. hjemfald Driftsleder Dion Madsen ansat gennem 27 år 2 AB-medlemmer har været medlemmer i 33 år

6 Afgrænsede driftsudgifter: AKB Kbh. og Øbro 95

7 Målsætningsprogram 2004-2009-1
Politik: Øbro 95 skal fungere som en velholdt og velfungerende fysisk ramme om et boligmiljø, der skaber de bedst mulige vilkår for beboerne med vægt på beboerindflydelse, tryghed, trivsel, hensynsfuldhed og tolerance. Ejendommen skal styres og vedligeholdes med et lavt ressourceforbrug, så der sikres den mindst mulige miljøbelastning og lavest mulige husleje. Foruden at være rammen om et godt socialt liv for beboerne skal ejendommen være en attraktiv, spændende og udfordrende arbejdsplads for de ansatte medarbejdere.

8 Målsætningsprogram 2004-2009-2
Målsætning for huslejeudviklingen: Følge løn eller priser med en forøgelse på højst 1 % om året. For perioden som helhed må løn- eller prisstigninger ikke overskrides Herudover afsættes ekstra kr. om året på konto 120, så henlæggelserne i 2009 øges til kr. Resultater: Huslejen : 20,3 % (uden konto 120: 14,5 %) Lønninger : 21,3 % Konto 120 i 2009: kr.

9 Målsætningsprogram 2004-2009-3
Beslutninger som opfølgning på målsætningerne: Vaskeriet: Nye maskiner i 2007 med varierende priser efter el- og vandforbrug og med ”lokale miljøafgifter” på miljøbelastende vask (priser fra 3 kr. (lille uldvask) til 25 kr. (stor 95 grader vask)) samt fugtstyrede tørretumblere Varmecentral: Udskiftning til energieffektiv centrifugalpumpe (Magna) Vandinstallationer: Årligt tjek i forbindelse med manuel aflæsning af elektroniske varmemålere Vinduesmaling: Maling efter behov – i stedet for at male alle vinduer hvert 6. år vurderes behovet hvert år: fra hvert 2. år til hvert 30. år

10 Målsætningsprogram 2004-2009-4
Resultater for reduktion i ressourceforbruget: Målsætning Resultat Elforbrug 7,7 % 8,5 % Varmeforbrug 2,5 % 2,9 % Vandforbrug 5,1 % 9,7 %

11 Udviklingen i det fælles elforbrug 1997-2017

12

13 Fjernvarmeforbrug 2006-2016 (graddagekorrigeret)

14 Spar på afgrænsede driftsudgifter - 1
Investér i et solcelleanlæg. Udgiften/afskrivningen hører under energirenovering (Intet sparekrav). Besparelsen kommer på konto , der hører under afgrænsede driftsudgifter (sparekrav) Solcelleanlæg i Øbro 95: 111 kWp, årsproduktion ca kWh Besparelse (prognose): kWh på fælles elforbrug, svarende til kr. eller 4,7 % af de 7 vigtigste driftsposter ELFORSK-projekt har udviklet PV-BAT, der på en times tid kan identificere det mest fordelagtige anlæg, også i kombination med batterilager. Støtte fra LBF på 17,5 mio. til 10 demonstrationsanlæg

15

16 Spar på afgrænsede driftsudgifter - 2
Find en model, der giver boligafdelingens lokale driftsansvarlige en lovlig adgang til alle boliger og rum mindst én gang om året. Det forebygger sager med tilsvining eller misligholdelse af boligen, og utætte vandinstallationer kan udbedres i tide. I Øbro 95 laver driftslederen manuel aflæsning af varmeforbrug i januar Har kommunen anvist en familie til en bolig, og den skal istandsættes efter fraflytning, så husk, at det er kommunen, der skal betale hele regningen. Hold fast, selv om kommunen stritter imod. Det betaler sig Øbro 95’s udgifter til istandsættelse ved fraflytning er kun 18 % af gennemsnittet i AKB København

17 Spar på afgrænsede driftsudgifter - 3
Gør den lokale organisation så flad, som det er forsvarligt ”Tillid er godt, kontrol er bedre” bør høre fortiden til Eksempel fra Østerbro: 360 graders analysen anbefaler, at Øbro 95 bliver en del af et hierarkisk lokalt ejendomskontor med i alt 4 afdelinger: Kanslergården, Øbrohus, Øbro 95 og Kirsteingade med 567 boliger i alt. Merudgift for Øbro 95: ca kr. og en huslejestigning på 2,3 % (omfattet af sparekrav)

18 Spar på afgrænsede driftsudgifter - 4
Investér i medarbejdernes efteruddannelse og kompetenceløft. Det skaber arbejdsglæde, engagement og højere kvalitet. Efteruddannelse i den lokale driftsansvarlige medarbejder er den mest rentable investering. Jo bedre uddannede medarbejdere, jo bedre beboerservice. Jo mere arbejdsglæde, jo mere stabile medarbejdere. Jo større stabilitet, jo større indsigt og kompetence. Eksempel fra Øbro 95: Vores driftsleder har været ansat i 27 år og er løbende blevet efteruddannet og har selv dygtiggjort sig inden for mange driftsområder. Hans unikke kendskab til ejendommen og engagement var afgørende for, at Projekt 2015 til 33 mio. kr. lykkedes

19 Spar på afgrænsede driftsudgifter – 5, 1
Slip fantasien og kreativiteten løs. Vær åben over for nye ideer og metoder. Det frigør medarbejdernes evner og ressourcer og gør os mere innovative og produktive. Forslag: Indfør en ordning med ”fri-afdelinger”, hvor interesserede boligafdelinger kan tilmelde sig og via forsøget blive frigjort fra indarbejdede rutiner og procedurer. Forsøget bør følges tæt af Kundecenter D, og erfaringerne stilles til rådighed for alle boligafdelinger i AKB-Kbh., f.eks. på den årlige strategidag#

20 Spar på afgrænsede driftsudgifter 5,2
Gættekonkurrence: Hvem står bag følgende citater: Ledelsessystemet blev mindre hierarkisk, folk arbejdede sammen i netværk, og den enkelte havde en større stemme. Lederens rolle gik fra at være beslutningstager til at skabe en fælles strategisk retning og fokusere på udvikling af medarbejdernes evner. (leder i Politiken) ”Hvis man ikke forstår det, men holder fast i gamle metoder, risikerer man, at virksomheden udvikler sig for langsomt – og at de dygtigste medarbejdere arbejder hos konkurrenten,” (interview med Politiken 2016) ”Det handler om at ”skabe retning og et mindset” for at optimere medarbejderens præstationer. Det handler om at slippe medarbejderne fri. På den måde øges evnen og hastigheden i forandringen.” (interview i Berlingske Business) ”Det kræver modet til at slippe medarbejdernes kreativitet fri. Modet til ikke eksakt at vide, hvad der kommer ud af det, og hvad det koster.” (Interview i Børsen)