Byggelovsdage 2014 Helhedsvurderingen. Præsentation v/kontorchef Karen Rydahl - fra 5 statsforvaltninger til Statsforvaltningen Helhedsvurderingen v/souschef.

Præsentationer af emnet: "Byggelovsdage 2014 Helhedsvurderingen. Præsentation v/kontorchef Karen Rydahl - fra 5 statsforvaltninger til Statsforvaltningen Helhedsvurderingen v/souschef."— Præsentationens transcript:

1 Byggelovsdage 2014 Helhedsvurderingen

2 Præsentation v/kontorchef Karen Rydahl - fra 5 statsforvaltninger til Statsforvaltningen Helhedsvurderingen v/souschef Trine Frydkjær Paulsen

3 Helhedsvurderingen De generelle kriterier jf. BR10 kap. 2.3.1: 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.

4 4) Der skal overensstemmelse med kravene i kap. 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5)Der skal i overensstemmelse med kravene i kap. 2.4 og under hensyn til ejendommes benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af evt. bebyggelse

5 Bebyggelsesregulerende bestemmelser, jf. BR10 kap. 2.3.2 – 2.3.5: 2.3.2: Grundens størrelse 2.3.3: Afstandsforhold 2.3.4: Etageantal og højdeforhold 2.3.5: Etageareal

6 Følgende kan og skal indgå jf. BR10, kap. 2.3.1, stk. 1. 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i

7 fortsat: forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. 4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5) Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for

8 fortsat: ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse

9 Eksempel på ukonkret helhedsvurdering: ”Vurdering: Ved vurdering af, om der eventuelt kan gives tilladelse til afvigelse fra ovennævnte forhold har bygningsmyndigheden foretaget en vurdering af de generelle kriterier anført i BR10, kap 2.1, stk. 2.1.1, som bl.a omhandler: 1)bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2)Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området

10 3)Der skal under hensyn til ejendommens benyttelses sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse 4) Der skal i overensstemmelse med kravene i kap 2.6 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5) Der skal i overensstemmelse med kravene i Kap 2.6 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med

11 handicap og redningsberedskab og der skal være tilstrækkelige parkeringspladser. Samlet set har Team Plan og Byg vurderet: - At den samlede længde af bygningssider, der vender mod skel kommer op på 22 m, - At overskridelsen af længdebestemmelsen på 10 m ved skel er væsentlig i forhold til den maksimale samlede længde af bygningssider ved skel

12 fortsat: - At det er muligt at placere carporten, så den ikke overskrider byggeretten, - At der ikke foreligger de ganske særlige forhold, som må være til stede for at tilsidesætte de i byggeloven fastsatte rammer.”

13 Eksempel på en fyldestgørende helhedsvurdering. BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 1 Er bebyggelsens omfang hensigtsmæssig i forhold til benyttelsen? Ja. B%: Grunden er 352m 2, og huset har et etageareal på 146 m 2, som giver en bebyggelsesprocent på 41,7. Kommunen vurderer, at omfanget af bebyggelsen er hensigtsmæssig, idet et enfamiliehus på146m 2 er en passende størrelse, at placeringen på grunden med meget stor afstand til nabobebyggelserne og med underetagen delvist gemt i skrænten, får huset til at syne mindre. Desuden er der stadig er passende friareal til rådighed. BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 2 Svarer bebyggelsen til det sædvanlige i karreen / kvarteret / området eller det, der tilstræbes i området? Nej, det er ikke sædvanligt i området, at bebyggelsesprocent, afstand til skel og skrå højde overskrider byggeretten, og det tilstræbes heller ikke i kommuneplanen, men den pågældende grund på 352m 2 er i modsætning til de øvrige grunde i området meget lille og grænser op til et ubebygget grønt område på to sider. På grunden lå der tidligere et enfamiliehus, som var placeret i vejskel, altså tættere på genbohusene på den anden side af vejen. Se yderligere dokumentation på side 2.

14 fortsat: BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 3 Er der tilfredsstillende lysforhold for både den ansøgte bebyggelse og naboerne? Ja. Huset er placeret langt fra øvrig bebyggelse i området og påvirker derfor ikke deres lysforhold. Der er med den valgte placering, udformning og materialevalg tilfredsstillende lysforhold for det ansøgte. BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 4 Er der tilfredsstillende friarealer i forhold til benyttelsen? Ja, der er terrasse over garagen og yderlige opholdsareal både øst og syd for bygningen. BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 5 Er der tilfredsstillende adgangs-, tilkørsels- og parkeringsarealer? Ja, der er garage til to biler og yderligere parkeringsmulighed i indkørslen. BR10 kap. 2.3.1 stk. 1. nr. 6 Bebyggelse i randområder. Er der taget hensyn til de tilstødende områder? Ikke relevant

15 Andet eksempel på god helhedsvurdering Vi har vurderet naboernes bemærkninger og i den anledning stillet ovennævnte supplerende krav. Indbliksgener i haver og huse mod nord og øst reduceres hermed væsentligt. Skyggevirkning i kolonihaverne reduceres ved fældning af birketræet. Endelig er pavillonen midlertidig, da den jf. byggetilladelsens pkt. 1 skal være fjernet senest inden den 1. august 2015. Det er desuden aftalt med sygehuset, at lyset slukkes i lokalerne, når der ikke er personer til stede.

16 -fortsat Pavillonen er beliggende i det nordøstlige hjørne af sygehusets område, grænsende op til et udbygget parcelhus- og kolonihaveområde. Den del af området, som pavillonen er opført på, er omfattet af lokalplan 102. Pavillonen er beliggende indenfor delområde E, hvor der, i henhold til bestemmelserne i § 6.6, må opføres ny bebyggelse på op til 2000 m2 i op til 2 etager. Der er stadig uudnyttet areal, da der kun er opført bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 1500 m2 inden for dette område siden lokalplanens vedtagelse.

17 fortsat: Pavillonen omfatter et samlet etageareal på 385m2. Ad 1) Bebyggelsens samlede omfang er fastlagt i lokalplanens§ 6.6, se side 1 til 2. Ad 2) Pavillonen er i 2 etager som nabobygningen, der huser sygehusapoteket. Pavillonen er placeret med nordfacaden, så den flugter sygehusapotekets nordfacade. Ad 3) Pavillonen er, i henhold til landinspektøropmålingen af 9. juli 2012, placeret ca. 8 m fra sygehusapoteket samt fra 3,93 til 8,32 m fra skel mod sti (svarende til fra ca. 8 til 10,5 m fra skel mod ejendommene Ledagervej 2, 4 og 6) og 4,48 m fra skel mod det nærmeste kolonihavehus øst for pavillonen.

18 fortsat: Med denne placering er der sikret tilfredsstillende lysforhold for pavillonen og bebyggelserne på Ledagervej 2, 4 og 6. Med disse afstande til ejendommene mod nord overholder pavillonen den vejledende administrationspraksis for maksimal højde (3 meter+ 0,65 x afstanden til skel), som vi vurderer højden efter (det var de højdebestemmelser, der var gældende for i bygningsreglementet indtil juli 2000). For at sikre mod væsentlige indbliksgener har vi stillet de nævnte krav om afblænding af døre og vinduer på 1. sal.

19 fortsat: Ad 4) Der etableres opholdsareal til de beskæftigede syd for pavillonen. Ad 5) Man kan køre til pavillonen fra syd på sygehusets areal. Der er etableret handicaprampe ved hovedindgangen mod nord og der er tilstrækkeligt med parkeringspladser på sygehusets areal sydvest for pavillonen. Ad 6) De nærmeste ejendomme, Ledagervej 2, 4 og 6 er bebygget med enfamiliehuse i 1 ½ plan og kolonihavehusene øst for er i 1 plan. Pavillonens højde svarer til højden på disse enfamiliehuse og er placeret kotermæssigt i samme niveau eller lavere.

20 fortsat: Afstanden til skel, der for pavillonens vedkommende varierer fra 8 til ca. 1 0,5 m fra skel mod disse enfamiliehuse, er væsentligt større end afstandene til skel i dette parcelhuskvarter (4 til 5 m ifølge giskort). Afstanden til skel mod det nærmeste kolonihavehus er ca. 4,5 m. Pavillonens omfang er heller ikke væsentligt større end et stort enfamiliehus og afblændingen af dør og vinduer på 1. sal vurderer vi, at det medvirker til, at omfanget opfattes mindre.

21 Helhedsvurdering af hele byggeriet Center for byggeri har godkendt en bebyggelsesprocent på mere end 30, idet vi har vurderet, at bebyggelsen med den viste placering og højde overholder bygningsreglementets regler om forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til naboskel, som skal sikre tilfredsstillende lysforhold samt forhindre væsentlige indbliksgener. Kommunen ses ikke at have foretaget en helhedsvurdering af hele den ansøgte ejendom, fordi den delvis ligger indenfor byggeretten, og der dermed efter kommunens opfattelse er gjort op med kommunens mulighed for ved en afgørelse at varetage de ved

22 fortsat: bestemmelserne værnede hensyn, herunder hensynet til lysforholdene og indbliksgener. Det er Statsforvaltningens opfattelse, at kommunen ikke kan begrænse helhedsvurderingen til alene at omfatte bebyggelsesprocenten, men at kommunen skulle have foretaget en helhedsvurdering, der omfatter hele den ansøgte ejendom.

23 Reparation ved mindre mangler i helhedsvurderingen Kommunen har undersøgt grundstørrelserne i den nærmeste del af parcelhuskvarteret omkring jeres ejendom. Denne undersøgelse viser, at området er præget af parcelhusgrunde af varierende størrelse. Ud af 46 undersøgte ejendomme har de 22 en grundstørrelse, der er mindre en 700m2. Fire af disse ejendomme har et grundareal, der ligger i intervallet 364-409m2. Da et evt. nyt skel skal placeres mindst 2,5m fra eksisterende parcelhus på grunden, vil en evt. udstykning resultere i en ny grund på ca. 340m2 og en reduktion af Giesegårdsvej 11 til et grundareal på 440m2.

24 fortsat: Det er udvalgets vurdering, at det vil være særdeles vanskeligt at indpasse et moderne parcelhus med tilhørende parkeringspladser og tilstrækkelige friarealer på en grund med et areal på kun 340m2. Samtidig er ejendommens eksisterende grundstørrelse på 781m2 på ingen måde og atypisk for området. Ud fra en helhedsvurdering af grundstørrelserne i den nærmeste del af parcelhusområdet, og med skyldigt hensyn til kommuneplanens retningslinje for udstykning, meddeles I derfor afslag på ansøgningen. Statsforvaltningen tiltrådte kommunens afgørelse med begrundelsen; at kommunen har inddraget de kriterier, som er relevante i den konkrete sag for helhedsvurderingen af ansøgning om udstykning jf. BR10, kap. 2.3

25 Forvaltningsretlige problemstillinger De tre typiske: Lighedsgrundsætningen Indrettelseshensynet Proportionalitetsprincippet

26 Lighedsgrundsætningen Væsentlige lige forhold skal behandles lige Afgørelse skal træffes ud fra saglige og relevante hensyn Forskelsbehandling skal være sagligt begrundet

27 Indrettelseshensynet Pligten til lovliggørelse kan bortfalde Myndighedspassivitet eller upåtalt gennem lang tid Ingen fast tidsgrænse – konkret vurdering Udtalelse fra Folketingets ombudsmand af 2. december 2008

28 fortsat:  Tidsforløbet  Karakteren af afgørelsen  Karakteren af den ulovlige indretning  Retsfølgens intensitet  Betydningen af ejerskifte  God/ond tro

29 fortsat:  Varslingsmuligheder  Det privatøkonomiske tab  Samfundsmæssigt værdispild  Hensynet til præcedens  Hensynet til retshåndhævelse  De konkrete formål eller hensyn, der ligger bag den overtrådte lovgivning.

30 Proportionalitetsprincippet Mere indgribende foranstaltninger må ikke anvendes såfremt mindre er tilstrækkelige. Indgrebet skal stå i rimeligt forhold til målet Særligt aktuelt ved udøvelsen af skønnet