Orienteringsmøde 11. marts 2010 •Om lån og swap. •Om friværdi og andelsværdi •Om boligafgift •Om rådgivning og ansvar.

Præsentationer af emnet: "Orienteringsmøde 11. marts 2010 •Om lån og swap. •Om friværdi og andelsværdi •Om boligafgift •Om rådgivning og ansvar."— Præsentationens transcript:

1 Orienteringsmøde 11. marts 2010 •Om lån og swap. •Om friværdi og andelsværdi •Om boligafgift •Om rådgivning og ansvar

2 Om lån og swap.

3 Årlig ydelse Mio.kr. AWH data 14.01.10

4 Mi o.k r. Årlig ydelse AWH data 14.01.10 Mio.kr.

5 Begrundelse •Kursgevinst til at nedbringe rente af kassekredit. •Fastforrentet contra variabelt banklån •Ens ydelse 2007-17 •Bedre likviditet 2017-27 •Længere afdragsfrihed.

6 288 mio. kr. lånet: •Kreditforeningslån CIBOR 6 •Variabelt forrentet lån •Rentetilpasning 1. jan. og 1. juli •Løbetid 30 år (til 2037) •Afdragsfrit til 2027 •Restgæld ved udløb i 2037: 232 mio. kr.

7 288 mio. kr. lånet: •Kreditforeningslån CIBOR 6 •Variabelt forrentet lån •Rentetilpasning 1. jan. og 1. juli •Løbetid 30 år (til 2037) •Afdragsfrit til 2027 •Restgæld ved udløb i 2037: 232 mio. kr. Usikkerhed !

8 SWAP-aftalen •Bankaftale som fjerner renteusikkerheden •Kendt rente gennem hele forløbet •Rentestigning fra 2017 til 2027

9 Mi o.k r. Årlig ydelse AWH data 14.01.10 Mio.kr. Rente: 4,56% Rente: 6,485%

10 SWAP-aftalen •Bankaftale som fjerner renteusikkerheden •Kendt rente gennem hele forløbet •Rentestigning fra 2017 til 2027 - Det koster at komme ud af den aftale: NEGATIV MARKEDSVÆRDI !

11 SWAP-aftalen •Bankaftale som fjerner renteusikkerheden •Kendt rente gennem hele forløbet •Rentestigning fra 2017 til 2027 - Det koster at komme ud af den aftale: NEGATIV MARKEDSVÆRDI ! Hvordan beregnes den og hvordan varierer den ?

12 Markedværdi for 288 mio. kr. lån

13 Om friværdi og andelsværdi.

14 Betydningen af markedsværdien •Skal den medregnes som en gældspost når vi opgør vores friværdi? –Ja, mener ESST (3.9.09) –Ja, mener EBST (12.2.10) afhængig af hvordan vi opgør husets værdi: •Købspris (nej) •Offentlig vurdering (ja) •Valuar vurdering (ja)

15 Friværdi = Husets værdi - Gæld •Interessant når vi skal: – Låne penge til forbedringer – Sælge lejligheder: Andelsværdi •Vi har benyttet valuarvurdering til fastsættelse af husets værdi. •Vi har ikke hidtil medregnet den negative markedsværdi af swap-aftalen.

16 Regnskabstal marts 2009 AB Duegården119 m2 lejlighed Ukorrigeret friværdi uden indregning af markedsværdi 129.763.455 kr. Areal13.562 m2119 m2 Ukorrigeret andelsværdi9.568 kr./m21.138.612 kr. Andelsværdi

17 Regnskabstal marts 2009 AB Duegården119 m2 lejlighed Ukorrigeret friværdi uden indregning af markedsværdi 129.763.455 kr. Areal13.562 m2119 m2 Ukorrigeret andelsværdi9.568 kr./m21.138.612 kr. Negativ markedsværdi-82.975.230 kr.-728.068 kr. Korrigeret andelsværdi3.450 kr./m2410.544 kr. Andelsværdi

18 Regnskabstal marts 2009 AB Duegården119 m2 lejlighed Ukorrigeret friværdi uden indregning af markedsværdi 129.763.455 kr. Areal13.562 m2119 m2 Ukorrigeret andelsværdi9.568 kr./m21.138.612 kr. Negativ markedsværdi jan 10-62.196.989 kr.-545.748 kr. Korrigeret andelsværdi4.982 kr./m2592.863 kr. Andelsværdi

19 Udkast til regnskabstal marts 2010 AB Duegården119 m2 lejlighed Ukorrigeret friværdi uden indregning af markedsværdi 129.575.687 kr. Areal13.668 m2119 m2 Ukorrigeret andelsværdi9.480 kr./m21.128.147 kr. Negativ markedsværdi (311209)-62.196.989 kr.-541.516 kr. Korrigeret andelsværdi4.930 kr./m2586.630 kr. Andelsværdi

20 Om boligafgift.

21 Budget 2009 Afrundede indtægtermio. kr. Boligafgift fra andelshavere10,4 Beboelsesleje2,5 Erhvervsleje1,5 Salgsfortjenester4,9 Andet0,7

22 Budget 2009 Afrundede indtægtermio. kr. Boligafgift fra andelshavere10,4 Beboelsesleje2,5 Erhvervsleje1,5 Salgsfortjenester4,9 Andet0,7

23 Boligafgift afhængig af salg Salgsindtægt 4.900.000 Træk kassekredit0 Boligafgift10.400.000 Areal13.562 Boligafgift pr. m2/år769 Boligafgift 119m2/år91.500 Boligafgift 119m2/md7.600

24 Boligafgift afhængig af salg Salgsindtægt 4.900.0000 Træk kassekredit00 Boligafgift10.400.00015.300.000 Areal13.562 Boligafgift pr. m2/år7691.128 Boligafgift 119m2/år91.500134.250 Boligafgift 119m2/md7.60011.188

25 Boligafgift afhængig af salg Salgsindtægt 4.900.00000 Træk kassekredit02.500.0000 Boligafgift10.400.00012.800.00015.300.000 Areal13.562 Boligafgift pr. m2/år7699441.128 Boligafgift 119m2/år91.500112.314134.250 Boligafgift 119m2/md7.6009.35911.188

26 Boligafgift efter rentestigning 20172029 Budget20 mio. kr.30 mio. kr. Boligafgift18 mio. kr.28 mio. kr. Areal20.000 m2 Boligafgift pr m2/år Boligafgift 119m2/år Boligafgift 119m2/md

27 Boligafgift efter rentestigning 20172029 Budget20 mio. kr.30 mio. kr. Boligafgift18 mio. kr.28 mio. kr. Areal20.000 m2 Boligafgift pr m2/år900 kr.1.400 kr. Boligafgift 119m2/år107.100 kr.166.600 kr. Boligafgift 119m2/md8.925 kr.13.883 kr.

28 - det var godt nok mange tal !

29 Om rådgivning og ansvar.

30 Etablering af AB Duegården •Købspris •Valuarvurdering •Husets standard •Finansiering gennem lån

31 Låneomlægning •Bestyrelsesbeslutning •Beskrivelse af lån: –Forbedret likviditet med 16 mio. kr. –Ændret afdragsfrihed –SWAP-aftale med rentestigning

32 SWAP-aftalen •Betydning for beregning af andelsværdi –Kendskab før januar 2009? –E-mail fra administratorkontoret –Revisorpåtegning i regnskab 2008 –Initiativer taget af administrator

33 -og hvad kan vi så lære af det ?

34 Udkast til regnskabstal marts 2010 AB Duegården119 m2 lejlighed Ukorrigeret friværdi uden indregning af markedsværdi 129.575.687 kr. Areal13.668 m2119 m2 Ukorrigeret andelsværdi9.480 kr./m21.128.147 kr. Negativ markedsværdi (260210)-75.147.142 kr.-654.266 kr. Korrigeret andelsværdi3.982 kr./m2473.880 kr. Andelsværdi Beregnet 15.03.10