Dansk Bygningsinspektørforening, Kreds Vestsjælland Møde den 7. december 2011 Administration af anvendelsesbestemmeler Helle Schou Weile Specialkonsulent.

Præsentationer af emnet: "Dansk Bygningsinspektørforening, Kreds Vestsjælland Møde den 7. december 2011 Administration af anvendelsesbestemmeler Helle Schou Weile Specialkonsulent."— Præsentationens transcript:

1 Dansk Bygningsinspektørforening, Kreds Vestsjælland Møde den 7. december 2011 Administration af anvendelsesbestemmeler Helle Schou Weile Specialkonsulent i Køge Kommune Arkitekt fra KA, 1995 - Bybygning, bygningskunst og restaurering Bygningsfredning, Skov- og Naturstyrelsen Planlægger i 4 kommuner Lokalplanlægning, KP, KP-strategier, P-strategi, bevaringsarbejde, lokalplanmanualer, arkitekturpolitik, byggesagsbehandling Oplægsholder ved Byplanlaboratoriets kursus om Planloven i praksis

2 Baggrundsmateriale Schultz’s lovguide for Plan og Natur Lokalplanvejledningen NKN afgørelser Steen Badsberg og andre kolleger Hvad skal vi beskæftige os med? Formålet med planlægningen Virke for Kommuneplanen § 12 Lokalplanret og - pligt § 13 Ret til at følge lokalplanen § 14 Lokalplankataloget § 15 Formål principper Anvendelse Detailhandel§ 5 Opgaver

3 § 1 Planlovens grundforudsætning Den sammenfattende planlægning skal forene de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Stk. 2. Loven tilsigter særlig, 1) at der ud fra en planmæssig og samfundsøkonomisk helhedsvurdering sker en hensigtsmæssig udvikling i hele landet og i de enkelte regioner og kommuner 2) at der skabes og bevares værdifulde bebyggelser, bymiljøer og landskaber 3) at de åbne kyster fortsat skal udgøre en væsentlig natur- og landskabsressource 4) at forurening af luft, vand og jord samt støjulemper forebygges 5) at offentligheden i videst muligt omfang inddrages i planlægningsarbejdet.

4 § 12 Kommunalbestyrelsen skal virke for kommuneplanens gennemførelse Stk. 2. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Stk. 3. Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan ikke nedlægges, når det pågældende område er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. den pågældende rammebestemmelse skal være formuleret så klart og præcist. at der ikke kan være tvivl om, at den ønskede aktivitet er i strid med bestemmelsen. Der kan ikke nedlægges forbud efter § 12 stk. 3, mod en allerede lovligt etableret anvendelse eller bebyggelse

5 Skal den så altid det? Skønsmæssige afgørelser (fx ansøgning om landzonetilladelse) = kan nægtes Lovbundne afgørelser (fx byggetilladelse til byggeri som overholder byggeretten) = kan ikke nægtes … men skal man nægte? Kravet fortrænger ikke pligt til en individuel og konkret vurdering! Ved vurdering kan man fravige kommuneplanen hvis: mindre omfang ikke overordnet betydning for kommuneplanens virkeliggørelse og der anføres en begrundelse Ved vurderingen skal indgå overvejelser om: kommuneplanbestemmelsens præcision betydning for præcedensvirkning Fravigelser kan angå både anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser

6 § 13 Kommunalbestyrelsens ret og pligt til at tilvejebringe lokalplaner Stk. 2. En lokalplan skal tilvejebringes, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, og i øvrigt når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Stk. 3. Hvis en udstykning eller et byggearbejde m.v. som nævnt i stk. 2 er i overensstemmelse med kommuneplanen, påhviler det kommunalbestyrelsen snarest at udarbejde et forslag til lokalplan og derefter fremme sagen mest muligt. Kommunalbestyrelsen kan i et sådant tilfælde forlange, at udstykkeren eller bygherren yder kommunen bistand til planens udarbejdelse. Stk. 5. Bestemmelserne i stk. 2 finder ikke anvendelse, når en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan indeholder nærmere regler om udstykningen eller bygge- eller anlægsarbejdet.

7 § 14 Kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud mod, at der etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan hvor kommuneplanens rammer ikke er så stærke, at de kan danne grundlag for et forbud efter § 12, stk. 3 hvis området i forvejen er omfattet af en lokalplan eller ligger i landzone Forholdet skal kunne reguleres efter planloven og kommunalbestyrelsens skal være reel Der skal vedtages et lokalplanforsalg inden 1 år efter nedlæggelsen af forbuddet Der nedlægges forbud efter PL § 14 på det tidspunkt kommunen erfarer, at en grundejer eller projektudvikler ønsker at etablere et forhold, der er i strid med intentionerne for området, også selv om forholdet ikke kræver godkendelse fra nogen myndighed

8 § 15, stk. 2 Lokalplankataloget En lokalplan skal indeholde formål (principper) og retsvirkning. Derudover er der en lang række emner som kan indgå, de fremgår af lokalplankataloget. Lokalplanens principper Udformningen og formuleringen af lokalplanens principper har afgørende betydning for den efterfølgende administration af lokalplanen. Der kan ikke dispenseres fra planens principper (Der findes dog undtagelser se NKN) Planens principper er: Formålsbestemmelserne (herunder også bevaring) Anvendelsen Den planlagte struktur, herunder fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer Formålet skal beskrive den politiske hensigt med lokalplanens bestemmelser.

9 Lokalplanens anvendelse Bestemmelserne skal følge op på lokalplanens formål, og skal angive den konkrete anvendelse som fx åben- lav boligbebyggelse, etageboliger, centerområde, industriområde eller offentlige formål være præcise og entydige, så der ikke kan opstå tvivl om hvorvidt en bestemt anvendelse er lovlig. sikre borgerne klarhed over områdets fremtidige anvendelse gives den detaljeringsgrad, der er nødvendig for at tilgodese planens formål. yderligere specificeres ved udlæg til offentligt formål, ellers vil lokalplanen have karakter af en rammelokalplan

10 Eksempler på anvendelse Generel Specifik Off. formål - institution, skole, teater, park, foreninger (Offentlige formål omfatter både statslige, regionale og kommunale almene formål.) Boligformål tæt lav, åben lav, etage mv. Erhvervsformål … Detailhandel bruttoetageareal for butik og samlet Industri Evt. virksomhedsklasse Jordbrug gartneri Fritidsformål … Rekreativt formål … Hvad er risikoen hvis bestemmelsen er for unuanceret? Hvad hvis den er for stram?

11 Erhvervsformål Kræver nærmere definition Hvad ønskes – hvad ikke? Karakter af området Pladskrævende varegrupper ? Engros hører til i et erhvervsområde (ikke direkte kundekontakt)

12 Boligformål Definer karakteren: etagehuse, tæt lav, åben lav mv. Specielt for tæt lav boligbebyggelse: Er oprindelig et arkitektonisk udtryk for en særlig boform, hvor man bor tæt og lavt. Opfundet i 1970’rne. Tinggården, Albertslund, m.m.m. Der er siden opstået et behov i byggesagsbehandlingen for at definere begrebet for at fastslå om der må være både vandrette og lodrette lejlighedsskel. Hvis en særlig karakter ønskes knyttet til tæt lav er det en god idé at uddybe bestemmelsen i formålet. Skriv fx at det både må opføres med lodrette og vandrette lejlighedsskel, alternativt at bebyggelsen består at tæt lav og etagehusbebyggelse. Eller kun enten eller!

13 § 5 Planlægning til butiksformål Planlægningen skal 1)fremme et varieret butiksudbud 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter 3)fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by (bymidten). Den eksisterende afgrænsning af bymidter og bydelscentre fastsættes i kommuneplanerne

14 Uden for bymidter og bydelscentre kan der planlægges for 1)arealer til butiksformål i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, en landsby, et sommerhusområde el. lign., 2) enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning, 3)arealer til særlig pladskrævende varer: butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. (Der gælder særlige regler for tømmerhandler, byggemarkeder og møbel.) 4) arealer til mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer (max. 2000 m 2 ).

15 Særligt for primære servicefunktioner I tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lign., kan der udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion. Butiksstørrelser i bymidten (bruttoetageareal) Dagligvarermax. 3.500 m2 Udvalgsvarermax. 2.000 m2 Lokalcenter Butiksstørrelsen for den enkelte butik i et lokalcenter og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning må ikke fastsættes til mere end 1.000 m2 bruttoetageareal. Pladskrævende varegrupper I kommuneplanen fastsættes butiksstørrelsen for butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer. Max-grænserne gælder, hvis bruttoetagearealet ikke er fastsat i en LP før 1.7.2007. Lokalplanen skal angive det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik og det samlede bruttoetageareal inden for lokalplanområdet.

16 Butik Lagersalg, outlets, second-hand handel og kræmmermarkeder med permanente boder og stadepladser samt showrooms og engros handel med salg til private, da det skaber kundestrømme. For disse butiksformer gælder de samme bestemmelser for beliggenhed og størrelse, som for udvalgsvarebutikker, dvs. de skal ligge i et afgrænset butiksområde og må højst være 2.000 m 2. Ikke butik Internethandel og postordrer betragtes ikke som en butik i planlægningsmæssig forstand, da det ikke skaber kundestrømme. Det samme gælder butikker, der primært yder service som frisører, systuer, renserier, skomagere og klinikker. Ikke omfattet af detailhandelslovens bestemmelser Fødevaremarked, bagagerumsmarked, kræmmermarked og lignende, der ikke har faste stadepladser, og som kun finder sted engang imellem. En butik defineres som et sted, hvor der fysisk handles med private kunder.

17 Dagligvarer Varer, der forbruges samtidig med at de bruges. Fx madvarer, drikkevarer, artikler til personlig pleje og diverse husholdningsartikler. Supermarkeder og varehuse (Føtex eller Kvickly) regnes også som dagligvarebutik, med mindre salget af dagligvarer er af helt underordnet betydning. Udvalgsvarer Varer, der bliver ved med at eksistere samtidig med brugen og som nedslides langsomt. Fx bøger, beklædning, elartikler, hårde hvidevarer, møbler, tæpper, radio/TV, isenkram, legetøj, sportsudstyr, cykler, ure og smykker. Nogle udvalgsvarer er i planloven defineret som særlig pladskrævende. Detailhandel

18 Butikker der alene forhandler særlig pladskrævende varer Planloven definerer særlig pladskrævende varer som biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer og møbler møbler kræver dog særlig planlægning, hvis de skal henregnes som særlig pladskrævende Vær opmærksom på at planloven omhandler butikker der alene forhandler særlig pladskrævende varer. Det betyder, at hvis der er mere end et ubetydeligt salg af andre varegrupper, opfattes den som en udvalgsvarebutik undtagelse for butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer Planloven: Intet maksimalt bruttoetageareal for pladskrævende varer – fastsættes i KP

19 Engroshandel Engroshandel betragtes som udgangspunkt ikke som detailhandel, da engrosvirksomheder sælger varer til andre virksomheder som fx butikker, restauranter og håndværkere. Hvis en engrosvirksomhed har mere end ubetydeligt salg til private, skal den behandles efter planlovens regler om detailhandel. Det gælder også selvom de, der handler privat har medlemskort

20 Opgave 1 Lokalplan 15 for ”Et erhvervsområde beliggende nord for Ørnumvej”, vedtaget i 1981, Korsør Kommune Fastlægger blandt andet anvendelsen til ”Erhvervsformål, såsom industri-, lager-, og værkstedsvirksomhed, herunder service og forretningsvirksomhed.” Intet formål Intet max. bruttoetageareal Der søges om indretning af et kræmmermarked på ca. 2.000 m² i en del af en eksisterende større bygning. Skal der gives lov? (hvem er interessenter?)

21 Ja det skal der! – hvis der ikke er faste stadepladser og det kun finder sted en gang i mellem! Nej det skal der ikke! – hvis der er permanente boder og stadepladser, for så er det en butik. Baggrund: Lagersalg, outlets, second-hand handel og kræmmermarkeder med permanente boder og stadepladser samt showrooms og engros handel med salg til private betragtes som butikker. For disse butiksformer gælder de samme bestemmelser for beliggenhed og størrelse, som for udvalgsvarebutikker, dvs. de skal ligge i et afgrænset butiksområde og må højst være 2.000 m 2. Fødevaremarked, bagagerumsmarked, kræmmermarked og lignende, der ikke har faste stadepladser, og som kun finder sted engang imellem, er ikke omfattet af detailhandelslovens bestemmelser. Schultz Lovguide: Nye butikker, der etableres efter en gammel lokalplan (offentliggjort før 1. januar 2007), hvor der ikke er angivet butiksstørrelser, må højst have et bruttoetageareal, der svarer til lovens bestemmelser. Hvis en gammel lokalplan udlægger et område til forretningsvirksomhed, er det ikke automatisk at opfatte som detailhandel. Skulle man ikke se at få lavet en opdateret lokalplan?

22 Opgave 2 Lokalplan 135 for ”Erhvervs- og detailhandelsområde nord for Motalavej”, januar 2006, Korsør Kommune. Fastlægger anvendelsen til udvalgsvaredetailhandel / særligt arealkrævende detailhandel. Bruttoetageareal i alt 9.000 m2 inkl. arealkrævende varegrupper (pladskrævende varegrupper) Arealkrævende varegrupper: max. 3.000 m2 pr. enhed. Udvalgsvarer max. 1.500 m2 pr. enhed. Dagligvarer fra 1800-3000 m2 (kun en enhed) Kan der indrettes en ”outletbutik” med restsalg af udgået sportsudstyr – motionsmaskiner med videre - men også varer som findes i almindelige sportsforretninger? (Intressenter?)

23 Ja det kan der godt - den må være max. 1500 m2. Baggrund Lagersalg, outlets, second-hand handel og kræmmermarkeder med permanente boder og stadepladser samt showrooms og en-gros handel med salg til private betragtes som butikker. For disse butiksformer gælder de samme bestemmelser for beliggenhed og størrelse, som for udvalgsvarebutikker, dvs. de skal ligge i et afgrænset butiksområde og må højst være 2.000 m 2. OBS Sportsudstyr er ikke pladskrævende varegrupper

24 Redegørelse Lokalplanen har til formål at udlægge området til lokalt orienterede fremstillingsvirksomheder og store regionalt og internationalt orienterede virksomheder indenfor fremstilling, transport og lagervirksomhed samt engroshandel og lignende. Lokalplanen har endvidere til formål at sikre områdets udvikling som et velbeliggende og velfungerede erhvervsområde, hvor der er lagt vægt på, at området afgrænses harmonisk mod omgivelserne, og på at områdets fælles arealer (lokalvejstruktur) udvikles til et kvalitetsfyldt grønt miljø. Opgave 3 Lokalplan 1-28 for ”Erhvervsområdet Ll. Skensved Øst”, 2002, Køge Kommune Bestemmelse 1.1 Lokalplanens formål er: -at sikre nye arealer til håndværks-, mindre og mellemstore virksomheder i Køge Kommune. -at sikre en fleksibel udstykningsplan der giver mulighed for varierede grundstørrelser. -at sikre en udformning af de offentlige arealer der giver helhedsindtryk og identitet til hele området. - at fastsætte retningslinier for områdets forhold til nabogrundene.

25 § 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens delområder, som vist på kortbilag 1, kan anvendes på følgende måder: Delområde I udlægges til offentlige formål og må kun anvendes som grønt område, samt vejudretningsareal. Byrådet kan i særlige tilfælde tillade at en mindre del af de grønne områder udstykkes til mindre tekniske anlæg. Delområde II udlægges til erhvervsformål. Det må kun anvendes til mindre industri- og håndværksvirksomhed. Delområde III udlægges til erhvervsformål. Det må kun anvendes til produktions- og lagervirksomhed. Delområde IV udlægges til skovbeplantning i forbindelse med den allerede eksisterende fredsskov lang jernbanen mellem Roskilde og Køge. Byrådet kan i særlige tilfælde tillade at en mindre del af de grønne områder udstykkes til mindre tekniske anlæg. Delområde V udlægges til erhvervsformål. Det må kun anvendes til mindre industri- og håndværksvirksomhed. 3.2 Indenfor lokalplanområdet må der ikke etableres detailhandel, dog kan der jf. § 3.1 tillades begrænset forretningsvirksomhed i delområde II og V.

26 9.1 Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer skal ved beplantning og befæstelse gives et kvalitativt arkitektonisk udseende, ligesom der skal opretholdes en passende orden ved oplag o.l. Udendørs oplag af permanent karakter skal være hegnet med uigennemsigtigt hegn, mindst i oplagets højde, med mindre andet godkendes af byrådet. Kan der ligge et autoværksted her med begrænset salg af brugte biler i delområde II? Andre steder? (Intressenter?)

27 Vi sagde nej, autoværksted har ikke den karakter byrådet ønsker i dette område. Ikke udlagt til værkstedsvirksomhed. Biler er pladskrævende varegrupper. Oplag skal være indhegnet i uigennemsigtigt hegn. Hvis en gammel lokalplan udlægger et område til forretningsvirksomhed, er det ikke automatisk at opfatte som detailhandel. Denne lokalplan er ikke gammel – vi burde ikke have brugt udtrykket forretningsvirksomhed!

28 Opgave 4 Forespørgsel om diner transportable i Ejby område B – blandet bolig og erhverv Der ønskes indrettet en diner transportable i et lokale, hvor der tidligere har ligget en frisørsalon. Folk kan ringe og bestille og derefter afhente det bestilte. Lokalet er sammenbygget med en tankstation. Kan der ligge en diner transportable i dette område? (Intressenter?)

29 Nej det kan der nok ikke… Diner transportable er en butik, da der udleveres varer til private kunder – der er fysisk kontakt mellem køber og sælger. Vi mener ikke det er en sekundær funktion til tankstationen. Planloven § 5 o: I tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lign., kan der udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion. Schultz Lovguide: De butikstyper, bestemmelsen omhandler, er karakteriseret ved at være mindre butikker, hvor butikken ikke er det primære formål. Butikken skal servicere de kunder, som benytter den særlige servicefunktion, som butikken etableres i tilknytning til. (kommentaren til detailhandelsbestemmelser i planloven er meget lang! ) Frisør er ikke en butik så fortsættelse af den lovlige anvendelse kan ikke bruges. Skulle vi give lov alligevel??

30 Opgave 5 Køge Kommune, Lokalplan 3-11, Rammelokalplan for bykernen. Det er lokalplanens formål at bevare det eksisterende købstadsmiljø og bykernens bevaringsværdige og karakteristiske bygninger ved at sikre bykernens anvendelse som et blandet bolig- og erhvervsområde … Blandet bolig og erhvervsområde: 3.4. anvendelse for område LBV 4 Områderne skal anvendes til blandede bolig og erhvervsformål - Byrådet kan tillade mindre værkstedsvirksomhed, mindre lagervirksomhed og lignede samt parkering såfremt det skønnes ikke at genere omgivelserne. Kan der placeres en bokseklub indenfor lokalplanområdet?

31 Vi vurderede, at en klub kunne kategoriseres som foreningsformål – det er ikke tilladt i hht. LP. Foreningsformål er off. formål Vi vurdere, at hvis ansøger i stedet ville etablere klubben som erhverv, altså som et fitnesscenter el. lign, ville det være i overensstemmelse med LP’s anvendelsesbestemmelse om erhverv. Vi gav tilladelsen! Men var det egentlig korrekt? Det er vel et dilemma? Det er jo det samme de skal foretage sig derinde – eller hva’? I argumentationen/tilladelsen skal man huske at fortælle hvad der gives tilladelse til. Det gælder i endnu højere grad ved dispensation.

32 Eksisterende lokalplaner - Skal vi leve med lokalplaner som er svære at administrere? Svar: Det bliver vi nok nødt til i et vist omfang Hvordan overlever vi så? Svar:Accept, administrationspraksis, samarbejde Hvad hvis vi ikke kan leve med det? Svar:§ 14 Hvordan sikres at LP’er i kommunen fremover bliver så gode som muligt? Tal om det i forvaltningen, evt. også andre forvaltninger. Inddragelse styrket projektsamarbejde. Ansvar og forståelse for arbejdsvilkårene Saml på erfaringer og brug dem Læs NKN afgørelser (ikke kun jeres egne!) Husk den gode arbejdsplads!

33

34

35