Erhvervsejendomsmarkedet – tendenser og prognoser

Præsentationer af emnet: "Erhvervsejendomsmarkedet – tendenser og prognoser"— Præsentationens transcript:

1 Erhvervsejendomsmarkedet – tendenser og prognoser
Danske Ejendomsadvokater|Temarrangement Præsentation ved Peter Winther, Sadolin & Albæk 19. maj 2016

2 Intet er som før finanskrisen ….
Ejendomsmarkedet 2016 Intet er som før finanskrisen …. eller ser vi ind i den næste boble? 19. maj 2016

3 Ejendomsmarkedet 2016 En boble er, når prisstigninger ikke kan forklares med fundamentale investeringsanalyser, men skyldes irrationel adfærd 19. maj 2016

4 Bobler kan forklares med ”the Greater Fool Theory”
Ejendomsmarkedet 2016 Bobler kan forklares med ”the Greater Fool Theory” DOING SOMETHING STUPID HOPING SOMEONE ELSE IS DUMBER 19. maj 2016

5 Ejendomsmarkedet 2016 19. maj 2016

6 Investorer før finanskrisen
Ejendomsmarkedet 2016 Investorer før finanskrisen Danske og islandske private investorer. Typisk finansieret med minimum 90 % fremmedkapital. Gennemsnitligt direkte afkast 200 – 300 bp under finansieringsrenten. 19. maj 2016

7 Ejendomsmarkedet 2016 Investorer i dag Institutionelle investorer, UHNWIs, eller fonde, bakket op af institutionelle investorer, sovereign wealth funds, university endowments og UHNWIs. Typisk minimum 40 % egenfinansiering. Gennemsnitligt direkte afkast 200 – 300 bp over finansieringsrenten 19. maj 2016

8 Det har været godt at være ejendomsinvestor i de senere år
Ejendomsmarkedet 2016 Det har været godt at være ejendomsinvestor i de senere år 19. maj 2016

9 Det har i det hele taget været godt at være investor i de senere år…
Ejendomsmarkedet 2016 Det har i det hele taget været godt at være investor i de senere år… MSCI Danmark 19. maj 2016

10 Totalafkastet på ejendomme var i 2015 næsten 13 %
Ejendomsmarkedet 2016 Totalafkastet på ejendomme var i 2015 næsten 13 % 19. maj 2016

11 Transaktionsvolumen steg 50 % fra 2014 til 2015
Ejendomsmarkedet 2016 Transaktionsvolumen steg 50 % fra 2014 til 2015 19. maj 2016

12 Ejendomsmarkedet 2016 Der er aldrig tidligere placeret så meget egenkapital i investeringsejendomme på et år som i 2015 Transaktionsvolumen i Danmark toppede i 2006 med næsten kr. 70 mia. – i 2016 var det kr. 48 mia. I Storkøbenhavn var transaktionsvolumen i 2016 kr. 36 mia. – samme niveau som den hidtidige rekord i Men egenkapitalandelen var i 2016 gennemsnitlig 65 % eller ca. kr. 24 mia. – i 2006 var den kun godt det halve. 19. maj 2016

13 Udenlandske investorers andel af totalmarkedet er steget kraftigt
Ejendomsmarkedet 2016 Udenlandske investorers andel af totalmarkedet er steget kraftigt 2014 2015 31% 52% 69% 19. maj 2016

14 Stærk stigning i value-add og opportunistiske investeringer
Ejendomsmarkedet 2016 Stærk stigning i value-add og opportunistiske investeringer 2014 2015 2% 10% 19% 60% 30% 79% 19. maj 2016

15 Risikovilligheden stiger
Ejendomsmarkedet 2016 Priserne stiger Omsætningen stiger Risikovilligheden stiger 19. maj 2016

16 Ejendomsmarkedet 2016 Er investeringsmarkedet ude af trit med de fundamentale økonomiske faktorer? 19. maj 2016

17 Ejendomsmarkedet 2016 Med det nuværende renteniveau er investeringsejendomme (generelt) ikke for dyrt prisfastsatte 19. maj 2016

18 Det risikojusterede afkast på ejendomsinvesteringer er attraktivt
Ejendomsmarkedet 2016 Det risikojusterede afkast på ejendomsinvesteringer er attraktivt 19. maj 2016

19 Risiciene forekommer ikke alarmerende
Ejendomsmarkedet 2016 Risiciene forekommer ikke alarmerende Udlejningsmarkedet vil fortsat være anæmisk. … men et fortsat meget lave renteniveau under- støtter ejendomsinvesteringsmarkedet. … en inflationært drevet rentestigning er ikke den største risiko for investeringsmarkedet. Inflation vil være forårsaget af en gunstig økonomisk udvikling med stigende beskæftigelse og privatforbrug, hvilket gavner både tomgang og lejepriser. … selv prisfald på investeringsejendomme på 20 % vil ikke forårsage hverken tvangssalg eller nævne- værdige tab i den finansielle sektor. 19. maj 2016

20 Ejendomsmarkedet 2016 Kontor Får vi nogensinde stigninger i kontorlejepriserne? Der er stadig meget betydelige byggemuligheder i attraktive områder, og nybyggeriet stiger, selv om tomgangen ikke falder. Vil vi se en fortsat hastigere funktionel forældelse af den eksisterende kontormasse? Virksomhederne og deres lokalebehov ændrer sig stadig hastigere. Vil vi se et fortsat faldende arealforbrug pr. medarbejder? Bliver lange lejekontrakter helt umoderne? Skal kontorejendomme være kontorhoteller – og er det så forsvarligt at regne med fuld udlejning på noget tidspunkt? 19. maj 2016

21 Kontor, tomgang Tomgang, København CBD
Ejendomsmarkedet 2016 Kontor, tomgang Tomgang, København CBD Tomgang, Storkøbenhavn ekskl. CBD 19. maj 2016

22 Ejendomsmarkedet 2016 Butik Er lejepriserne på Strøget kommet ud af trit med ”affordability”? Hvor mange retailere kan reelt generere en positiv indtjening ved de nuværende lejepriser? Vil internethandlen overflødiggøre et stort antal butiksarealer med strukturel tomgang til følge? Vi har allerede dagligvarebutikker i Danmark med et samlet areal, som er tilstrækkeligt til at servicere mio. indbyggere. Risikerer man strukturel tomgang? 19. maj 2016

23 Butik, tomgang Tomgang, København CBD
Ejendomsmarkedet 2016 Butik, tomgang Tomgang, København CBD Tomgang, Storkøbenhavn ekskl. CBD 19. maj 2016

24 Ejendomsmarkedet 2016 Bolig Hvor mange af de kommende københavnske familier de næste 10 år kan betale kr om måneden i leje eller kr. 5 mio. for en ejerbolig? Tvinges mellem- og lavindkomstfamilier ud af byen? Og er der tilstrækkelig efterspørgsel efter boliger i højindkomstsegmentet? 19. maj 2016

25 Bolig, opført vs. efterspurgt byggeri (m2)
Ejendomsmarkedet 2016 Bolig, opført vs. efterspurgt byggeri (m2) 19. maj 2016

26 Hvad kan vi vente os af markedet i 2016?
Ejendomsmarkedet 2016 Hvad kan vi vente os af markedet i 2016? Fortsat høj transaktionsaktivitet. Stabile til svagt stigende priser. Internationale investorer vil dominere inden for samtlige segmenter, også kontorsegmentet. Danske institutionelle investorer ændrer fokus fra core til value-add. 19. maj 2016

27 2016 bliver (endnu) et godt år for investeringsejendomme.
Ejendomsmarkedet 2016 2016 bliver (endnu) et godt år for investeringsejendomme. Men prisfastsættelsen bliver fortsat mere aggressiv, og risiciene er stigende. 19. maj 2016

28 Derfor sker en massiv reallokering mod alternative investeringer.
Ejendomsmarkedet 2016 Globalt er næsten kr mia. placeret i obligationer med negativ rente. Derfor sker en massiv reallokering mod alternative investeringer. 19. maj 2016

29 Ejendomsmarkedet 2016 “[Fed policy has] created artificially high current returns at the expense of future returns” - David Malpass, september 2014 19. maj 2016

30 sadolin-albaek.dk Peter Winther Besøg os på vores hjemmeside:
Ejendomsmarkedet 2016 Peter Winther Partner, adm. direktør, MRICS E: T: M: Besøg os på vores hjemmeside: sadolin-albaek.dk 19. maj 2016