Andelsboligforeninger

Præsentationer af emnet: "Andelsboligforeninger"— Præsentationens transcript:

1 Andelsboligforeninger
Finansøkonomer Advokat Mette Haagensen Juridisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark

2 Dagens emner Hvad er en andelsboligforening Stiftelse af andelsbolig
Prisfastsættelse Overdragelse af andelsbolig Overpris Pant og udlæg

3 Typer af A/B Oprindelig andelsboligforeninger:
Typisk ældre udlejningsejendomme overtaget efter tilbudspligt. Nybyggede andelsboligforeninger: Opført med offentlig støtte (frem til 2005) Opført uden støtte

4 Basale forskelle på lejer, andelshaver og ejer
Ejerforening Andelsboligforening Udlejningsejendom En lejer har en brugsret til lejemålet, hvorimod udlejer har ejendomsretten over udlejningsejendommen En andelshaver har en eksklusiv brugsret over boligen, men andelsboligforeningen har ejendomsretten En ejer af en ejerlejlighed har både ejendomsretten og brugsretten over ejerlejligheden ejerbolig ejerbolig andelsbolig restlejer lejebolig lejebolig ejerbolig ejerbolig restlejer andelsbolig lejebolig lejebolig ejerbolig erhvervsbolig erhvervsandel erhvervslejer lejebolig erhvervslejer

5 Stiftelse af A/B De fleste andelsboliger stiftes som følge af reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel XVI LL § 100 I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

6 Hvornår er man omfattet af andelsboligloven?
ABL § 1, stk. 1, 1. pkt.: ”Denne lov finder anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder” ABL § 1, stk. 1, 2. pkt.: ”Lovens §§ 13 og 14a (forbud mod overdragelse af en anpart opdelt i yderligere anparter) finder endvidere anvendelse på ejendomme, hvorpå der alene findes 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, såfremt udstykning er mulig” ABL § 1a: ”Denne lov finder anvendelse på boligfællesskaber, hvorved forstås andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber og andre selskaber” OBS! Krav om opnåelse af eksklusiv brugsret til lokaler, såvel i andelsboligforeninger som i andre boligfællesskaber for at være omfattet af loven - Fortolkning af de faktiske forhold snarere end de formelle forhold, der er afgørende for om foreningen/boligfællesskabet er omfattet af loven

7 Regulering af A/B Speciallovgivning 2. Generel lovgivning
Andelsboligforeningsloven Administrative bestemmelser (bl.a.) Bekendtgørelse om erklæringer m.v. efter § 4 a i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 2. Generel lovgivning Forældelsesloven Aftaleloven Konkursloven

8 Regulering af A/B 3. Vedtægterne for foreningen
Andelsboligforeninger (ikke deklaratoriske) Boligstyrelsens Normalvedtægt (NV) ABF´s standardvedtægter Individuelle vedtægter 4. Fuldt praksis i foreningen 5. Generalforsamlingen 6. Bestyrelsens ret inden for GF´s givne rammer

9 Regulering af A/B 7. Retspraksis 8. Fortolkningsbidrag
Normalvedtægten som udfyldende ret (alment anerkendt andelsboligforeningspraksis) Lejeloven Foreningsret

10 Modstrid mellem vedtægter og LL: Vedtægterne har forrang
Fortolkning Modstrid mellem vedtægter og LL: Vedtægterne har forrang U H: Bestemmelse i andelsbolig-forenings vedtægter om en påkravsfrist på 3 dage ved restance fandt anvendelse frem for fristen i LL § 93, stk.2 på 14 dage

11 Fortolkning af vedtægter
Eksklusionsgrunde: § 20, stk. 1: ”En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A) trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art,” Er vedtægternes eksklusionsgrunde udtømmende eller eksemplificerende? Hvilken forskel gør det om det er det ene eller det andet?

12 Fortolkning af vedtægter
ABF § 20 om eksklusionsgrunde GD2015/62Ø - Omkostningerne til vurdering af andelslejlighed ved fogedrettens beslutning om tvangssalg gennem andelsboligforeningen skulle betales af andelshaveren

13 Maksimalpris OVERPRIS MAKSIMALPRIS/ ANDELSKRONEVÆRDI HANDELSPRIS
24. februar 2015

14 Overdragelse af andelsbolig Standardformular

15 Overdragelse af andelsbolig
ABL § 6, stk. 1: Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen til erhververen. Overdrageren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af § 5, § 15, stk. 1 og § 16, stk. 1 og stk. 3. Hvem er overdrageren? Andelsboligforeningen eller andelshaveren – og hvorfor?

16 Overdragelse af andelsbolig
Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger (Hjemmel i ABL § 6, stk. 2). Hvilke oplysninger er overdrageren forpligtet til at udlevere? Bekendtgørelsens § 1: ”Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal inden aftalens indgåelse udlevere følgende dokumenter og oplysninger til erhververen.”

17 Overdragelse af andelsbolig
1)Vedtægter 2) Seneste årsregnskab og budget 3) Referat fra seneste ordinære generalforsamling samt evt. ekstraordinær generalforsamling 4) Vedligeholdelsesplan, såfremt den er udarbejdet 5) Energimærke 6) Nøgleoplysningstal for foreningen 7) Nøgleoplysningstalt for andelsboligen 8) En erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen

18 Overpris Ophævelse: Abl § 16, stk. 1:
”Er en overdragelse sket i strid med reglerne i §§ 5, 10, 11, 13, 14, 14 a eller 14 c, kan erhververen hæve den indgåede aftale”.

19 Overpris Tilbagebetaling: Abl § 16, stk. 3, 1. pkt.:
”Er overdragelsen sket i strid med reglen i §§ 5, eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt.” Bestemmelsen retter sig alene mod andelsboliger, boligaktieselskab og boliganpartsselskab T:BB B: Overpris på forbedringer og mangler i andelsboligen på kr Ingen bagatelgrænse i § 16.

20 Overpris Forældelse: Abl § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt.:
”Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde kende sit krav. Forældelsen afbrydes ved sagsanlæg.” TBB H Ansvar for mangler ikke omfattet af forældelsesfristen i § 16, stk. 3

21 Overpris ABL § 6, stk. 10 Overdragelsessummen skal udbetales til fraflyttende andelshaver eller eventuelle rettighedshavere. A/B skal inden afregning undersøge, om der i Andelsboligbogen er tinglyst rettigheder i andelsboligen, men kun hvis A/B har afgivet erklæring efter ABL § 4a vedrørende den pågældende andel – ellers som almindeligt salg.

22 Overdragelse af andelsbolig Standardformular

23 Overdragelse af andelsbolig Beregning af maksimalpris

24 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 1:
Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. ”Værdien af andelen i foreningens formue” Hvad er foreningen værd?

25

26 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 2: Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom: a) Anskaffelsesprisen b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3A i lov om vurdering af landets faste ejendomme

27 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 2: a) Anskaffelsesprisen b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. c) Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi Metoderne afviger fra årsregnskabslovens bestemmelser, og der skal derfor foretages korrektioner til opgørelsen af foreningens egenkapital efter årsregnskabsloven for at nå frem til værdiansættelserne efter andelsboligforeningsloven, jf. vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven

28 Beregning af maksimalprisen
Udfyld excel-arket ved brug af tal fra regnskabsvejledningen

29 Egenkapital Regnskabsvejledningen
13. november 2012 Maksimalpris uden reserver Egenkapital Regnskabsvejledningen GF-beslutning om reserver 24. februar 2015

30 Egenkapital Maksimalprisberegning

31 ABL § 5, stk. 2, litra a: Anskaffelsesprisen
 Litra a svarer til egenkapitalen Bogført værdi af ejendommen Bogført værdi af prioritetsgæld Anskaffelsesprisen = købsprisen med tillæg af omkostninger ved erhvervelsen (fx rådgiveromkostninger, lån etc.) Kostpris Prioritetsgælden skal fastsættes til pantebrevsrestgæld med fradrag af renteswaps Nominel restgæld af prioritetsgæld Swaps bogførte værdi (trækkes ud) = Andelsværdi til fordeling Andelskrone = Andelsværdi til fordeling / andelsindskud Andelsværdi pr. kvm = Andelsværdi til fordeling / areal

32 ABL § 5, stk. 2, litra a - Anskaffelsesprisen

33 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 2, litra b: Valuarvurdering
Valuarvurdering af ejendommen (artikel Huset Jura 2008/4 s. 11) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel Ejendom vurderes med 1 ledig lejlighed (TBB V) og udstykningsmuligheder indgår i vurdering (TBB ) Det er svært at gøre et ansvarsgrundlag gældende over for valuaren, jf. GD 2014/60Ø

34 ABL § 5, stk. 2, litra b: Valuarvurdering
 Egenkapitalen Bogført værdi af ejendommen Bogført værdi af prioritetsgæld Handelspris / dagsværdi (Valuarvurdering) Prioritetsgælden skal fastsættes som prioritetsgæld til kursværdi (Regnskabsmæssig værdi, alternativt nominel restgæld) = Andelsværdi til fordeling

35 ABL § 5, stk. 2, litra b: Valuarvurdering

36 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 2, litra c: Den offentlige ejendomsvurdering Den senest ansatte ejendomsværdi med evt. reguleringer efter § 3A i lov om vurdering af landets faste ejendomme Tillæg af forbedringer efter vurdering, stk. 3 Se bl.a. UfR V (udestuedommen) Prioritetsgæld = kursværdi af obligationsrestgæld

37 ABL § 5, stk. 2, litra c: Offentlig ejendomsvurdering
 Egenkapitalen Bogført værdi af ejendommen Bogført værdi af prioritetsgæld Offentlig ejendomsvurdering Prioritetsgælden skal fastsættes som prioritetsgæld til kursværdi (Regnskabsmæssig værdi, alternativt nominel restgæld) = Andelsværdi til fordeling

38 ABL § 5, stk. 2, litra c: Offentlig ejendomsvurdering

39 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 3:
Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. konkret vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi (cir. 21/4 86 – pkt ) uden fradrag af offentlige tilskud

40 Forbedringer ABL § 5, stk. 3

41 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 4:
Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelse efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

42 Foreningens gæld ABL § 5, stk. 4

43 Maksimalpris beregnet efter modelregnskabet

44 Maksimalpris Prisfastsættelse
Vedtægtens ordlyd: Generalforsamling til generalforsamling Lovens ordlyd: ”Ved overdragelse…” GD 2013/13 H (U H) og GD 2013/14H (U H): Ved underskrift af købsaftale

45 Maksimalpris Prisfastsættelse
GD 2013/14H – Valuarvurdering: Pligt til regulering GD 2013/13H – Renteswap: Medtages ved beregning af andelsværdien og regulering af værdi på handelstidspunktet + Kun regulering hvis ej følge af almindelig drift GD 2015/41Ø – Byggeprojekt: Der skal først reguleres når byggeudgifterne har væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi

46 Overdragelsesaftalen Maksimalpris

47 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 12 - Individuelle forbedringer
Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

48 Individuelle forbedringer Overdragelsesaftalen

49 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 13
Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge  Det må ikke være en betingelse, at løsøret skal følge med i handlen

50 Prisfastsættelse ABL § 5, stk. 14 U1983.810Ø
Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen U Ø Indskud i form af 3 måneders forudbetalt boligafgift fra køber i strid med ABL § 5, men honorar for udarbejdelse af overdragelsesaftale var ok TBB Ø Sælger bundet af A/B’s aftale med administrator om gebyr for udfærdigelse af overdragelsesaftale, der skulle opkræves hos sælger

51 Opgave - Prisfastsættelse
Beregn andelsværdien i A/B Evig Dejlig ud fra de tre værdifastsættelsesmetoder på baggrund af foreningens udkast til årsrapport. Derudover kan det oplyses, at de har indhentet en valuarvurdering, hvor ejendommen vurderes til kr Hvad er andelskronen? Hvad er andelsværdien?

52 Pant og udlæg

53 Pant og udlæg Andelshavere opnåede pr. 1. januar 2005 ret til at pantsætte værdien af deres andel Ikke realkreditlån, kun banklån eller lignende Sikkerhedsstillelse registreres i Andelsboligbogen Baseret på selve andelsboligen (adressen) og ikke på skyldnerens person

54 Pant og udlæg ABL § 6a, stk. 1 og 2:
Stk. 1: ”Uanset modstående vedtægtsbestemmelser kan der fore-tages arrest og udlæg i en andel i en andelsboligforening, og an-delshaveren kan pantsætte sin andel. Andelshavers ret til at pant-sætte sin andel kan ikke begrænses i vedtægterne, jf. dog stk. 2.” Stk. 2: ”Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan andelsboligforeningen i vedtægterne begrænse retten til at pantsætte andelen gennem fastsættelse af en grænse for lånets størrelse. Retten kan alene begrænses på den måde, at andelshaveren ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, som overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet.”

55 Konsekvensen af udlæg:
Ret til at sælge aktivet hvis betalingsmisligholdelse Tvangssalg Tvangsauktion

56 Pant og udlæg ABL § 4a – adkomsterklæring
A/B pligt til at afgive erklæring om, at skyldneren er andelshaver med brugsret til den pågældende bolig.  Pligt til at oplyse om eventuel garantistillelse. Bør oplyse om evt. transport. Dog ikke pligt til at afgive erklæring, hvis pantsætning er i strid med evt. lånegrænse (80 % af andelsværdi m.v.). Skal afgive erklæring ”uden ugrundet ophold” (formentlig inden 3 uger). Er skyldner køber af andelen, så først pligt til at afgive erklæring, når købesum er indbetalt til A/B. Erklæringen er nødvendig for tinglysning af pant/udlæg.

57 Hvad sker der ved ejerskifte
Foreningens ret til modregning Foreningens modregningsret er begrænset, jf. ABL § 6, stk. 10, 4. pkt. 1.led: Kun modregning med tilgodehavender, der udspringer af medlemskabet af foreningen Regreskrav, som foreningen har måttet hæfte for over tredjemand, der udspringer af brugen af lejligheden Løbende ydelser KUN i 1 år! Modregningsret blev indføjet i loven i 1980, men er baseret på foreningspraksis, der går meget længere tilbage. Praksis’en er et resultat af en afvejning af hensyn til andelsboligforeningen og andelshaveren. Ønsket om at sikre foreningens økonomiske grundlag Andelshaverens indskud Forskellen mellem den frit aftalte boligafgift og den lavere husleje efter LL Salgsret er for at sikre andelshaverne en mobilitet fx pga. arbejde eller familie

58 Foreningens afregning af salgsprovenu
Afregning af nettoprovenu med fradrag af foreningens tilgodehavender Nettoprovenuet afregnes til fraflyttende andelshaver og evt. andre rettighedshavere, jf. ABL § 6, stk. 10 Pant- og udlægshavere

59 Foreningens afregning af salgsprovenu
Foreningen har inden afregning pligt til at efterse andelsboligbogen, jf. ABL § 6, stk.10 Foreningen bør indhente en opgørelse fra panthaver på kravet og forelægge denne for andelshaveren, for ikke at ifalde ansvar for forkert opgjort pant/udlæg Omtvistet beløb? Deponering Åbenbart uberettiget krav Undtagelse for pligt til at efterse andelsboligbogen: Hvis foreningen ikke har afgivet adkomsterklæring, så er der ikke pligt til at efterse før afregning, men foreningens gode tro vil afhænge af, om andelsboligbogen er efterset. Niels Grubbe: Behovet for eftersyn kan meget vel være til stede selv om der ikke er afgivet adkomsterklæring, idet der kan være foreløbige tinglysninger i andelsboligbogen, som afventer en adkomsterklæring.

60 Foreningens afregning af salgsprovenu
Spørgsmål om prioritetsstilling, hvis provenuet ikke kan dække alle krav Udtalelse fra rettighedshaverne om indbyrdes prioritetsstilling Forelægge panthavers svar for andelshaveren Tvist herefter? Deponering Hvad hvis: Både panthaver og udlægshaver, og dele af foreningens modregningskrav kun kan gøres gældende overfor udlægshaver Undtagelse for pligt til at efterse andelsboligbogen: Hvis foreningen ikke har afgivet adkomsterklæring, så er der ikke pligt til at efterse før afregning, men foreningens gode tro vil afhænge af, om andelsboligbogen er efterset. Niels Grubbe: Behovet for eftersyn kan meget vel være til stede selv om der ikke er afgivet adkomsterklæring, idet der kan være foreløbige tinglysninger i andelsboligbogen, som afventer en adkomsterklæring.

61 Foreningens afregning af salgsprovenu
Eksempel prioritetsstilling: Salgssummen er kr Foreningens samlede tilgodehavende kr Heraf kan kr ikke afregnes overfor panthaver pga. ABL § 6, stk. 10 1. prioritet i andelsboligbogen Pantshavers krav er kr (respekterer kun udspring af medlemskab af A/B) 2. prioritet i andelsboligbogen Udlægshavers krav er kr (respekterer) Hvordan skal handlen afregnes? Hvis udlægshaveren har 1. prioritet, dækkes han fuldt ud med kr , og panthaveren delvis med kr , således at der er afregnet kr Hvis panthaveren har 1. prioritet dækkes han fuldt ud med kr og udlægshaveren får intet, således at der er afregnet i alt kr

62 Foreningens afregning af salgsprovenu
Hvorfor er det her vigtigt? Hvis foreningen afregner til en anden end den berettigede rettighedshaver, og foreningen kendte/burde kende hans krav, bliver foreningen ikke frigjort ved afregningen Foreningen må herefter foretage korrekt udbetaling til den berettigede og er henvist til at søge den forkerte afregning tilbagebetalt fra modtageren Hvis udlægshaveren har 1. prioritet, dækkes han fuldt ud med kr , og panthaveren delvis med kr , således at der er afregnet kr Hvis panthaveren har 1. prioritet dækkes han fuldt ud med kr og udlægshaveren får intet, således at der er afregnet i alt kr

63 Ejendomsforeningen Danmark
Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K