Ejendomsregnskab Ved Line Møller Sigsgaard og Christian Agerholm.

Præsentationer af emnet: "Ejendomsregnskab Ved Line Møller Sigsgaard og Christian Agerholm."— Præsentationens transcript:

1 www.ejendomsforeningen.dk Ejendomsregnskab Ved Line Møller Sigsgaard og Christian Agerholm

2 Præsentation Christian Agerholm Ecomentor, Statsautoriseret revisionsaktieselskab Mail:cha@ecomentor.dk Tlf.: 22 74 47 90 Statsautoriseret revisor I branchen siden 1999 Speciale i revision af ejendomsselskaber, ejerforeninger, andelsboligforeninger og selskaber Beskikket ekstern censor (revision, regnskab og skat) Ekstern lektor på KU – undervisning af læger i regnskab og skat www.ejendomsforeningen.dk

3 Agenda Gennemgang opgave 3.3 + 3.4 Tab på tilgodehavender (kapitel 3.2) Opgave 3.10 Indvendig vedligeholdelse (kapitel 4) Opgave 4.1 Forbedringer i henhold til §63 i lejeloven (kapitel 4.2) Opgave 4.2 Gennemgang af opgave 3.6 + 3.11 Gennemgang opgave 4.3 + 4.4 Regnskabsafslutning og regnskabsopstilling. kap 4.3 Gennemgang af opgave 4.8

4 Tab på tilgodehavender ÅRL § 33 stk. 3: ”Ved indregning og måling af aktiver og forpligtelser skal der tages hensyn til alle forhold, herunder forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden det tidspunkt, hvor årsrapporten udarbejdes, og som bekræfter eller afkræfter forhold, som er opstået senest på balance dagen.” Tabet skal tages når det truer. Det er således ikke et krav at tabet skal være konstateret gennem inkassosager eller fuldbyrdet konkurs.

5 Tab på tilgodehavender Det skal være risici og tab som er opstået i forbindelse med regnskabsåret. Det er således ikke muligt at indregne fremtidige risici og tab. Ovenstående bestemmelse er således i overensstemmelse med ÅRL § 13 stk.1 nr. 6 om periodiseringsprincippet. Fremtidige ændringer i valutakurs kan således ikke indregnes. Værdistigninger som først viser sig efter balancedagen, men klart er indtruffet i regnskabsåret, skal som følge af periodiseringsprincippet påvirke årsrapporten.

6 Tab på tilgodehavender Det forventede tab drift føres i resultatopgørelsen når tabet truer. Det forventede tab modposteres på en aktiv regulerende passiv post dvs. vores forventede tab er opgjort særskilte til internt brug. Ved årsafslutning modregnes denne passivpost i vores tilgodehavender, således at det udlignes. Når en eventuel sag er afsluttet og det endelig tab er opgjort reguleres hele tilgodehavendet. SKAT vil først acceptere momstabet, når tabet er konstateret. Eksempler – side 42-43

7 Kompliceret problemstilling. Forudbetalt leje, forudbetalt depositum og salgsmoms skal føres til modregning på konto for tilgodehavende leje. Se eksempel side 43-46 Tab på tilgodehavender

8 Opgave 3.10 gennemgås

9 Indvendig vedligeholdelse §§19-24 § 20. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. § 21. Når en lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse, anses udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 22 og 23.

10 Indvendig vedligeholdelse §§19-24 § 22. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde med tapet, hvidtning og maling, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

11 Indvendig vedligeholdelse §§19-24 Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og tapetsering og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter. Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres. Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb, svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

12 Indvendig vedligeholdelse §§19-24 § 23. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår hvidtning, maling og tapetsering. Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

13 Indvendig vedligeholdelse §§19-24 Stk. 4. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse. Stk. 5. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. § 24. Reglerne i §§ 21-23 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse.

14 Opgørelse af hensættelse efter § 22 GI har som en hjælp beregnet den årlige sats for indvendig vedligeholdelse efter lejelovens § 22. Satserne er beløb pr. m2 årligt. År satsÅrsats 201242200234 201141200133 201040200032 200940199931 200838199831 200737199730 200637199630 200536199529 200435199429 200335

15 Bogføring af indvendig vedligeholdelse Skal altid opgøres for hvert enkelt lejemål Vigtigt: –Hensat til indvendig vedligeholdelse er en omkostningskonto i driften –Hensættelser til indvendig vedligeholdelse er en balancekonto i passiverne. –Gennemgang eksempel side 49 samt opgave 4.1

16 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 a. I ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren for ejendommens beboelseslejligheder afsætte er årligt beløb på 15 kr. pr. m² bruttoetageareal til forbedring. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12- måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond.

17 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 a. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 gælder tilsvarende for flere end 2 ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer. Stk. 3. Beløbene i stk. 1 skal anvendes til forbedring af ejendommens beboelseslejligheder, herunder fortrinsvis til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Stk. 4. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan anvendes til. Stk. 5. De indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 63 e og 63 f.

18 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 a. Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrug, skov, plantage, frugtplantage, gartneri eller planteskole, jf. § 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb efter stk. 1 for lejligheder og lokaler, der er omfattet af kapitel I.

19 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 b. Udlejeren kan kræve lejeforhøjelse til dækning af udgiften til afsætning af de i § 63 a nævnte beløb. Stk. 2. Krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes de i § 63 a nævnte afsætningsbeløb, kan med 3 måneders varsel gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne. Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 pålægges de lejligheder, som omfattes af § 63 a, og fordeles efter lejlighedernes bruttoetageareal.

20 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 c. Udlejeren udarbejder et særskilt årsregnskab for kontoen efter § 63 a, hvor udgifterne vises fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. Stk. 2. Lejerne eller beboerrepræsentanterne kan 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning kræve at få udleveret regnskabet. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på begæring gives adgang til at gennemgå bilagene. Stk. 3. En bunden konto efter § 63 a følger ved ejerskifte ejendommen.

21 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 d. De beløb, der er nævnt i § 63 a, stk. 1, indbetales årligt. Socialministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet. Stk. 2. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 63 a med fradrag af beløb, som er udbetalt i medfør af § 63 e. Stk. 3. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan udbetaling efter § 63 e først ske, når det manglende beløb er indbetalt. Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

22 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 d. Stk. 5. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr, der tilfalder restanceinddrivelsesmyndigheden, og hvis størrelse fastsættes af socialministeren i samråd med skatteministeren. Stk. 6. Socialministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 63 a, og udbetalinger, jf. §§ 63 e og 63 f. Socialministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne overholdes.

23 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 e. Beløb indbetalt på en konto efter § 63 a kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til forbedring af ejendommens beboelseslejligheder, herunder fortrinsvis til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt. Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 63 a kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetaling inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2.

24 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 f. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales det på kontoen indestående beløb til ejeren. Stk. 2. Såfremt en lejlighed overgår til anden anvendelse end beboelse, udbetales den forholdsmæssige del af de på kontoen indestående beløb til ejeren. Stk. 3. Såfremt ejendommen overgår til sådan anvendelse, at den ikke er omfattet af dette kapitel, udbetales det på kontoen indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering (jf. lov om byfornyelse og udvikling af byer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, og lov om sanering) fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

25 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H Stk. 4. Udbetaling efter stk. 1-3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten ophører. Stk. 5. Såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene skal være gældende i kommunen, overføres saldoen på kontoen efter § 63 a for ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede flere end 6 beboelseslejligheder, til den i § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte konto. For ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 beboelseslejligheder eller færre, udbetales en positiv saldo efter reglerne i § 63 a, stk. 3 og 4. For konti med negativ saldo fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb efter §§ 63 a og 63 b, indtil kontoen er udlignet.

26 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 g. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 63 a over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom denne ingen kendskab har, straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

27 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H § 63 h. Reglerne i §§ 54, 56-59 b og 60 a-62 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene gælder tilsvarende for afsætningsbeløbet efter § 63 a. Stk. 2. Uenighed mellem udlejeren og lejerne samt udlejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

28 Satser ifølge lejelovens § 63 Fra 1. januar 1995 reguleres den årlige sats med en reguleringsprocent. Satserne er beløb pr. m2 årligt. År Sats Reguleringsprocent 2012 22,00 kr 2,8%2001 17,00 kr. 3,5% 2011 21,00 kr. 1,5 %2000 17,00 kr. 1,9 % 2010 21,00 kr. 2,0 %1999 16,00 kr. 1,5 % 2009 20,00 kr. 4,2 %1998 16,00 kr. 2,4 % 2008 20,00 kr. 1,6 %1997 16,00 kr. 1,3 % 2007 19,00 kr. 2,2 %1996 2006 19,00 kr. 1,9 % jan 15,00 kr. 1,8 % 2005 19,00 kr. 1,5 %feb-dec 16,00 kr. 2,7 % 2004 18,00 kr. 2,3 % 1995 15,00 kr. 0,7 % 2003 18,00 kr. 2,1 % 2002 18,00 kr. 2,5 %

29 Forbedringer i henhold til lejelovens § 63 A-H Eksemplet side 51 Opgave 4.2

30 Opgave 3.6 + 3.11 Gennemgang af opgave 3.6 + 3.11

31 Gennemgang af eksemplet 4.2.2 side 52 Gennemgang af 5 eksempler på udbetaling fra GI Side 52 - 57

32 Opgave 4.3 + 4.4 Udarbejde opgave 4.3 med efterfølgende gennemgang Gennemgang af opgave 4.4

33 Årsafslutning Hvad er årsafslutning? Hvad er formålet med årsafslutning? Hvordan foretager man årsafslutning?

34 Årsafslutningens betydning Opgøre indtægter og omkostninger for en periode (regnskabsåret) Opgøre aktiver og passiver pr. en dato (status-/balancedagen) Måle virksomhedens indtjeningsevne, rentabilitet og likviditetsevne Nulstille resultatopgørelsen (overføre resultat til egenkapital) Oprette åbningsbalance for nyt regnskabsår

35 Årsafslutningens formål Kontrol med resultatet af aktiviteterne Dokumentationspligt og bevisbyrde Prognose over fremtidige aktiviteter (budgettering) Information til relevante parter Fordeling af resultatet af aktiviteterne

36 Plan for en årsafslutning 1.Afslut bogføringen 2.Afstem kontiene (kontrol) 3.Periodisering af poster 4.Opgørelse af særlige poster 5.Foretage efterposteringer 6.Opstilling af regnskab (afslutningark) 7.Oprette nyt regnskabsår i bogføringen

37 Afslut bogføringen Bogfør alle modtagne leverandørfakturaer vedrørende regnskabsåret Fakturér alle kunder for leverede varer og ydelser indtil statusdagen Bogfør alle ind- og udbetalinger i kassen og bank indtil statusdagen Luk (lås) evt. bogføringen

38 Afstem konti (kontrol) Aktiver Passiver Beholdninger Væsentlige driftskonti (huslejeindtægter, vedligeholdelsesudgifter, løn, renter m.fl.) Opløs differencer Vurdere åbenstående gamle poster

39 Hvordan periodiseres? Aktiver Passiver Beholdninger Væsentlige driftskonti (huslejeindtægter, vedligeholdelsesudgifter, løn, renter m.fl.) Opløs differencer Vurdere åbenstående gamle poster

40 Opgør særlige poster Beregn op- og nedskrivninger på bygninger Eller beregn afskrivninger Opgør privatforbrug eller udbytte Opgør kursreguleringer Opgør bevægelser på egenkapitalen Beregn/skøn hensættelser og feriepenge-forpligtelserne Vurder behov for nedskrivninger Beregn skatten

41 Efterposteringer Opsamling fra afstemninger Opsamling fra periodisering Opsamling fra ”særlige” poster Evt. revisionsdifferencer

42 Udarbejdelse og opstillingen af årsrapport Udarbejdelse af afslutningsskema (indtastning af afsluttet bogføring, efterposteringer) Opgørelse af omkostninger og indtægter til resultatopgørelsen (sammendragning i hovedposter) Opgørelse af aktiver og passiver til balancen (sammendragning i hovedposter) Overskudsdisponering Egenkapitalopgørelse Evt. pengestrømsopgørelse Noter

43 Afslutningsark Anvendelse og formål: Samler bogføring og efterposteringer til brug for regnskabsopstilling Giver overblik over indtægter, omkostninger, aktiver og passiver Dokumentation for regnskabsposterne

44 Illustration

45 Afslutningsark -eksempel

46 Opret nyt regnskabsår ”Nulstille” resultatopgørelsen (dvs. overføre årets resultat til egenkapitalen) Bogføre åbningsbalancen i nyt regnskabsår (dvs. ultimo saldi => primo saldi) Klargøre ”underspecifikationer” til bogføringen til nyt regnskabsår (fx anlægskartotek, hvor ultimo saldi => primo saldi)

47 Gennemgang af en årsafslutning Gennemgang af siderne 58 til 60 i bogen

48 Opgave Opgave 4.8 + gennemgang 1. Afleveringsopgave ligger på hjemmesiden – husk aflevering næste gang