Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt

Præsentationer af emnet: "Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt"— Præsentationens transcript:

1 Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt
indeholder bestemmelser om udøvelse af landinspektørvirksom-hed og omfatter bl.a.: beskikkelsen (a) eneretten (b) og erhvervsudøvelsen (c) (a) beskikkelsen betingelserne for tildeling (§ 1) og muligheden for bortfald (frakendelse) § 3 Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

2 Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt (b) eneretten (§ 4)
matrikulære arbejder (fastlæggelse af skel og udarbejdelse af matrikulære sager jf. UL § 13, stk.1) må kun udføres af praktiserende landinspektører og deres assistenter med beskikkelse (ej i Kbvn. og Frb.) ikke til hinder for at andre udfører matrikulært arbejde, men da under tilsyn Eneretten er baggrunden for § 6, som giver ministeren mulighed for at pålægge landinspektører at udføre matrikulære arbejder og for §§ 7-13, der vedrører landinspektøransvaret Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

3 Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt (c) erhvervsudøvelsen
§ 5 En praktiserende landinspektør eller en landinspektørassistent med beskikkelse må ikke udføre matrikulært arbejde vedrørende en ejendom, når landinspektøren har en væsentlig interesse i ejendommen eller er interesseret i sagen på en måde, der i øvrigt kan vække tvivl om landinspektørens upartiskhed. Det samme gælder, når nogen af følgende har en væsentlig interesse i ejendommen: 1)landinspektørens ægtefælle, beslægtede eller besvogrede i op- eller nedstigende linie eller i sidelinien så nær som søskendebørn eller andre nærstående personer eller 2)en person, et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person, hvortil landinspektøren er knyttet ved tjenesteforhold. virksomheden kan ud-øves i de firmaformer, der er anført i § 4 a og b (enkeltmandsfírma eller firmafællesskaber, aktie- eller anpartssel-skaber) § 5 indeholder (vigtige) bestemmelser om habi-litet Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

4 Særlige arbejder Landinspektørloven - oversigt
§ 4 c indeholder krav om krav om er-hvervsansvarsforsikring, ligesom praktiserende landinspektører, der er medlemmer af Den danske Landinspek-tørforening er bundet af foreningens ”Vedtægt for landinspektørvirksomhed”, som indeholder bl.a. kollegiale bestemmelser etiske regler bestemmelser om erhvervsansvarsforsikring og normalydelser for forskellige arbejder (se § 4 c det er en betín-gelse for udførelsen af matrikulære arbejder, at den praktiserende landinspektør har teg-net ansvarsforsikring. Forsikringen skal ud-over tab som følge af udførelse af matriku-lære arbejder dække tab som følge af anden landinspektørvirksom-hed. ... Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

5 Særlige arbejder Skelforretninger (UL §§ 35 - 41)
Er et særligt konfliktløsningsinstitut, som forestås af landinspektører indebærer en bindende fastlæggelse af ejendomsgrænsen (medmindre afgørelsen indbringes for domstolene) hvor(for) der også kan tages stilling til hævd (§ 38) Ved skelforretningen skal den retligt gældende ejendoms-grænse fastlægges enten den matrikulære grænse eller en forandret, hævdvunden grænse Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

6 Særlige arbejder Skelforretninger indført for at aflaste domstolene
der først kan behandle sager om ”skels beliggenhed”, efter at der er afholdt en skelforretning UL § 38 Der kan ikke anlægges rets-sag om skels beliggenhed, herunder som følge af hævdser-hvervel-se, før der er afholdt en skelforretning efter reglerne i §§ 35 og 36. Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

7 Særlige arbejder Skelforretninger indført for at aflaste domstolene
U VLK: I en sag, hvor der var enighed om, at der var vundet hævd, men uenighed om grænsen, vurderede landsretten, - at tvisten angår beliggenheden af skellet, og - at udstykningsloven er til hinder for, at en sådan sag anlægges, før der er afholdt en skelforretning, og afviste sagen fra domstolene. der er dog forskellige opfat-telser af, hvornår der forelig-ger en skelsag (jf. VSF afsn. 1., skelforretning ikke nødv. hvis striden alene vedr. hævd, ikke grænsernes be-liggenhed) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

8 Særlige arbejder Skelforretning er en udenretlig afgørelse
der kan ikke føres vidner forhandlingsprincippet gælder ikke, hvorfor landinspektøren selv må oplyse sagen Væsentligt, at formalia nøje overholdes tilsidesættelse vil let kunne bevirke forretningens ugyldighed NB Skelforretning kan ikke afholdes i Københavns og Frede- riksberg kommuner Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

9 Særlige arbejder Skelforretningens forløb rekvisition habilitet
indkaldelse åstedsmøde erklæring indbringelse for byretten notering omkostninger Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

10 Særlige arbejder Skelforretning - rekvisition
Kun grund til at afholde skelforretning, hvis der er tvist Men véd rekvirenten egentlig, hvad han beder om? Problemet kan være at afklare, om skelforr. er nødvendig bare tvivl? hvad er sagens genstand? Hvis rekvirenten er en ikke-ejer: retlig interesse? Er skelforretning mulig? hvilken type skel (fællesjord, off. vej., labil grænse, særskilt ejen-dom/areal) andre retlige spørgsmål (f.eks. servitutfortolkning, adkomstspørgs-mål) - herom kan landinspektøren kun rådgive Hvilke ejendomme involveres? Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

11 Særlige arbejder Skelforretning - habilitet Forholdet til rekvirenten
habilitetskravet har særlig vægt vigtigt, at neutraliteten opretholdes (landinspektøren er ikke ”rekvirentens mand”) Landinspektøren kan orientere om regler og generelle forhold (sagsgangen, om-kostninger og -fordelingen m.v.) kan spørge med henblik på at afklare kan lytte, men ikke gå ind i sagens substans (ikke kommen-tere eller vurdere) rådgivning medfører inhabilitet (vedr. gennemførelsen), men ikke som bisidder Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

12 Særlige arbejder Skelforretning - habilitet
det centrale er, at der ikke må herske ”tvivl om landinspek-tørens upartiskhed” (jf. LL § 5) tidligere matrikulære arbejder vedr. ejendommen det pågældende skel (registret i en matrikulær sag) den pågældende rekvirent medfører ikke ubetinget inhabilitet anticiperende indkaldelse ikke mulig (skelafsætning med-fører stillingtagen) tvivl om habilitet parternes skriftlige accept evt. forelægges KMS Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

13 Særlige arbejder Skelforretning mulig? adkomst uvis:
skel mod ejendom ejet af rekvirentens nærtstående familie: brugsretsgrænse, hvor lejeaftale er udløbet, men fortsat bru-ges: skel/skelerklæring yngre end 20 år: uregistreret skel: labil grænse: skellets beliggenhed afhænger af fortolkning af andet rets-grundlag: ejer udebliver: nej ja nej (må forelægges domstolene) ja (for at afbryde råden) ja nej (hævd udelukket, den aktuelle grænse er skel), men i vandløb: ja (for at afklare skellets beliggenhed) nej (må forelægges domstolene) ja Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

14 Særlige arbejder Skelforretning - forberedelse landinspektøren
har en selvstændig undersøgelsespligt og er derfor ikke bundet af parternes påstande relevant materiale almindelige matrikulære informationer historiske oplysninger tingbogsoplysninger og aktkopier tekniske kort og luftfotos andre dokumenter markundersøgelser nødvendige uden partsmedvirken orientere fuldt og lige Sagen bør være forberedt i et sådant omfang, at afbrydelse/udsættelse undgås (ikke spilde folks tid) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

15 Særlige arbejder Orienteringsskrivelse
kræves ikke i det matrikulære regelsæt, men er hensigtsmæssig for at naboen kan få besked om rekvisitionen og om hvad, der skal ske (det efterfølgende forløb) at opfordre parterne til at indsende relevant materiale oplyse, hvem der kan deltage (f.eks. familie og bisidder) at oplyse om forberedende målinger og undersøgelser og ikke mindst om refusions- og retshjælpsmulighed (kan være ansvarspådragende at undlade) samt at gøre parterne opmærksom på, at sagen kan give anledning til betydelige omkostninger Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

16 Særlige arbejder Skelforretning - indkaldelse
Skelforretning forudsætter som udgangspunkt tinglyst/utvivl-som adkomst R N B Men kan også gennemføres f.eks. hvis et areal er inddra-get under trediemands tilgrænsende ejendom Skelforretningen vil her også nødvendiggøre, at dette skel fastlægges R N en hel (eller en særskilt del af en) samlet fast ejendom er inddraget under naboejendommen B R Gade en del af fællesjord er inddraget under til-grænsende ejendom Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

17 Særlige arbejder Skelforretning - indkaldelse
skal omfatte rekvirenten og berørte ejere (erhververe) med min. 14 dages varsel skal ske skriftligt ved anbefalet brev evt. ved stævningsmand med oplysning om tid og sted hvem, der er indkaldt at parterne kan foreslå andre indkaldt mulighed for at afgive fuldmagt mulighed for at medtage bisidder mulighed for at begære deltagelse af hegnsynsmænd Tidspunktet bør fastsæt-tes, så det ”passer” par-terne og deres bisiddere Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

18 Særlige arbejder Skelforretning - åstedsmødet
Ikke ualmindeligt at mange deltager: foruden landinspektøren og dennes medhjælpere, parterne med familie og bisidder (advokat/ landinspektør) Hovedpunkterne: forretningens lovlighed sagens genstand fremmødte regelgrundlaget hvem der skal betale muligheden for refusion besigtigelse lsp.´s egne undersøgelser oplysninger og påstande vurdering af problemet forligsprøve foreløbigt skel evt. udgiftfordeling Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

19 Særlige arbejder Hævdserhvervelse Begrebet DL 5-5-1 forudsætter råden
i en periode på min. 20 år i god tro? kontinuerligt retsvirkning tinglysning Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

20 Særlige arbejder Ejendomshævd - krav vedr. rådighedsudøvelsen
intensitet naturlig ejerråden eller begrænset råden? permanens periodisk, afbrudt (og da hvorfor?) berettiget dualismeelementet, ret til råden, overdragelse synlighed snighævd, forsætlig uvidenhed substituerende brugers råden, råden mod bruger stedfæstet entydig grænse (?) lovgivningen udelukker ikke ubetinget (passivitet) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

21 Særlige arbejder Hævd Afbrydelse
fysisk modråden (problematisk hvis hævd er vundet) hævdsvirkning fortsætter, hvis rådigheden fortsætter retligt indsigelse (udenretlig påtale) ikke nok skelforretning/søgsmål (stævning) retsvirkning af rekvisition indtræder tidligst når naboen får at kendskab til rekvisitionen har rekvisition suspensiv virkning? Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

22 Særlige arbejder Hævdsfrigørelse regelgrundlaget: TL § 26
§ 26. Dersom en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde overfor en senere erhverver i medfør af § 1, skal denne dog gøre sin ret gældende inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden også gyldighed mod ham. stk. 2 … erhverver skal inden 2 år efter købet ”gøre sin ret gældende” udenretlig indsigelse tilstrækkeligt (dog bevisproblemer) undtagelse fra TL § 1 U HD - Frederiksbergdommen En erhverver af en ejendom - som ved købet havde besigtiget ejendommen, kunne ikke fortrænge en utinglyst hævd på et trekantet, spidst areal, der indebar, at hegnet var forskudt 44 cm i den ene ende. U HD - Centerhaven En køber, der fra en altan havde ses haven på en ejendom, havde kun erhvervet ejendommen til de fysiske grænser. Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

23 Særlige arbejder Hævdsfrigørelse
men bestemmelsen (TL § 26) har begrænset gennemslagskraft thi køber skal være i godt tro og skal være erhverver domstolspraksis bedømmer aftalen hvad har køber erhvervet? byejendomme: vanskeligt (jf. U HD og HD) land- og skovbrugsejendommen: muligvis (jf. LSP og 431, og 40) U HD - Frederiksbergdommen En erhverver af en ejendom - som ved købet havde besigtiget ejendommen, kunne ikke fortrænge en utinglyst hævd på et trekantet, spidst areal, der indebar, at hegnet var forskudt 44 cm i den ene ende. U HD - Centerhaven En køber, der fra en altan havde ses haven på en ejendom, havde kun erhvervet ejendommen til de fysiske grænser. Man køber som beset og kan derfor ikke forvente at erhverve jorder uden for den fysiske grænse er altså ikke erhverver hvilket er forudsætningen for ekstinktion Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

24 Særlige arbejder Hvad overdrages?
Hegnet mellem 7 o og 7 p ikke anbragt i den matrikulære græn-se (hækken kan f.eks. være anbragt som eget hegn) 7 o har for nylig fået ny ejer K. Ejendommen besigtiget ved køb 7 o 7 p Sælger afhænder det, han ejer ikke hævd: den matrikulære ejendom hævd: ejendommen, som den er afgrænset i marken køber erhverver det, sælger ejer (og derfor kan sælge) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

25 Særlige arbejder Skelforretning eller dom? Spørgsmål vedr.:
ejendomsgrænsers beliggenhed hævdserhvervelse (grænsehævd) skal afgøres ved skelforretning KMS tilkendegiver i VSF afsn. 1., at lsp . under en skelforret-ning også kan afgøre, om hævd er bortfaldet efter TL § 26, stk.1 Spørgsmål vedr.: overdragelse eller andre retlige forhold, herunder fortolkning ekstinktion af hævd, samt tilfælde, hvor det er nødvendigt at få tinglyst adkomst som følge af hævd skal afklares ved dom Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

26 Særlige arbejder Åstedsmødet - forligsprøve
parterne udtaler sig ikke under vidneansvar - men det vil være tilfældet, såfremt sagen går til domstolene lsp. skal sikre sig, at alle får mulighed for at fremlægge deres synspunkter bør afholdes sig fra at kommentere udsagn og opførsel i praksis vigtigt for et forlig, at ingen taber ansigt (man skal derfor ikke tilbagevise påstande) og til sidst tilkendegive og begrunde sin afgørelse og søge parternes tilslutning hertil NB! Når lsp. har truffet sin beslutning, kan sagen ikke hæves uden, at alle samtykker (jf. BSF § 3, stk. 2) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

27 Særlige arbejder Skelforretning - åstedsmødet Mulige resultater
Ikke-forlig: foreløbigt skel (afmærkes med skelmærker) Forlig om matriklens skel/hævdsgrænse: om anden grænse: - kan angå mere end skellet, men må ikke være betinget skellet er endeligt skelforretningen hæves, registrering på grundlag af en alm. matrikulær sag Hæves f.eks. for at gå til dom-stolene (f.eks. fordi sagen angår fortolkning af en aftale) ingen stilling-tagen til skellet Udsættes f.eks. for at foretage yderligere undersøgelser. Ny mødetid kan aftales Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

28 Særlige arbejder Skelforretning - redegørelsen
Formålet er at redegøre for sagen faktuelt at redegøre for sagens faktum rekvirenten, de indkaldte , de fremmødte baggrunden åstedsmødet forholdene på stedet de nedlagte påstande og afgivne forklaringer lsp.´s egne undersøgelser at præsentere afgørelsen Redegørel-sen er kun nødvendig i sager, hvor der ikke indgås forlig også af hensyn til hegnsynets anvendelse af fordelingskriterier Fremsendes snarest efter skelforretningen jf. BSF § 5, stk. 2, sammen med omkostningsopgørelsen (stk. 3) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

29 Særlige arbejder Skelforretning - redegørelsen
Formålet er også at give et grundlag for parternes vurdering af, om afgørelsen skal indbringes for domstolene begrunde afgørelsen omhyggeligt, pædagogisk, præcist og relevant ikke uddybe og forklare efterfølgende Sagsomkostninger opgøres med angivelse af fristen for henvendelse til hegns-synet i forligssager skal der udfærdiges en udtalelse om skelfor-retningen, hvis forliget ikke omfatter omkostningerne (jf. BSF § 4, stk. 2) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

30 Særlige arbejder Skelforretning - sagens omkostninger omfatter
landinspektørens honorar og udlæg incl. den matrikulære registrering, men ikke evt. renter rimelige udgifter for en part til fremskaffelse af oplysninger (ikke advokatbistand) evt. omkostninger til stævningsmand evt. omkostninger til hegnsynsmænd (ved skelforretningen) ikke efter takst, skal derfor aftales ikke vederlag til hegnsynet vedr. fordeling af omkostninger Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

31 Særlige arbejder Skelforretning - udgiftsfordeling
Udgangspunktet: rekvirenten betaler Hvis enighed: evt. fordeling på åstedsmødet Hvis uenighed/manglende stillingtagen: rekvirenten kan begære fordeling ved hegnsynet - frist 8 uger Intet til hinder for at indkalde landinspektøren Såfremt skelspørgsmålet indbringes for domstolene, skal der også fordeles skelforretningsomkostninger (evt. hegnsyns-sag må hæves) Videre prøvelse: domstolene (også selv om skellets belig-genhed ikke anfægtes) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

32 Særlige arbejder Skelforretning - udgiftsfordeling
rekvirenten/andre parter kan pålægges hele/dele af udgiften fordeling skal ske under hensyntagen til: parternes interesse (ikke synligt/uskarpt skel?) baggrunden for sagen (behov for, værn) resultatet af sagen (hvem fik ret?) Fordeling kan derfor ikke alene fordeles efter, hvem der vandt/ tabte (ej heller, hvis fordelingen foretages af domstolene) Omkostningerne vedr. sagens førelse ved domstolene fordeles derimod på grundlag af de almindelige principper i RPL Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

33 Særlige arbejder Skelforretning - udgiftsfordeling
af hegnsynet: fastsætter fordelingsforholdet, jf. BSF § 10, stk. 3 af domstolene: fastsætter fordelingsforholdet eller et beløb, taberen skal udrede, jf. BSF § 10, stk. 4 NB domstolene fordeler omkostningerne hvis hegnsynets afgørelse ønskes prøvet hvis skelspørgsmålet ønskes prøvet Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

34 Særlige arbejder Skelforretning - refusion af udgifter (”fri proces” - VSF afsn. 8.3.) Skal søges før - NB! pas på habiliteten ved ansøgning til statsamt efter skelforretningen: senest 8 uger efter hegnsynets afgørelse Hvad refunderes? kun >50% hvis hegnsynet/domstolene har fordelt udbetales kun til landinspektør efter fuldmagt fra parten refusion kun hvis sag er berettiget og hvis afsavn (BSF § 11, stk. 1) refunderes af KMS ”fri proces” ved hegnsyn/domstole udredes også af KMS Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

35 Særlige arbejder Skelforretning - omkostningsfordeling
Vejledende reduktionsskema for omkostningsfordeling ved skelforretninger Rekvirent % Reduktion med 25-50 % hvis usikkerhed om skellets beliggenhed 25-50 % hvis medhold 25-75 % nødvendiggjort af nabo (chikane m.v.) kursiv markerer udgangspunktet Alle omkostninger kan evt. pålægges én part Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

36 Særlige arbejder Skelforretninger - oversigt (henvisninger til BSF)
Skelforretningen rekvireres hos landinspektøren (§ 1) Forberedelse og evt. orienteringsskrivelse Indkaldelse til åstedsmøde - § 2, stk. 1 Åstedsmøde (§ 2, stk. 2) Forlig, skellet er endeligt (§§ 3 og 4) Ikke forlig (§ 5) Det afsatte skel er foreløbigt Stævning udtages (§ 5, stk. 2) Parterne er passive - § 5, stk. 2 Dom, skellet er endeligt (§ 6) Skellet registreres i matriklen (§ 9, stk. 1) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

37 Særlige arbejder Skelforretning - registrering (BSF § 9)
Skellet skal altid registreres Dokumentation, hvis retssag ikke har været anlagt: forligserklæring eller landinspektørens erklæring om forretningen med kortbilag, samt attest fra byretten om, at stævning ikke er udtaget rådighedsdokumentation (hvis mulig) forandret skel: øvrig sagsdokumentation som ved ejendoms-berigtigelse uforandret skel: evt. dokumentation for teknisk ændring Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

38 Særlige arbejder Skelforretning - registrering (BSF § 9)
Dokumention, hvis skellet er fastlagt ved dom: dommen eller udskrift af retsbog (hvis indenretligt forlig) landinspektørens erklæring om forretningen med kortbilag (med påtegning, hvis skellet er ændret jf. BSF § 6, stk. 3) forandret skel: øvrig sagsdokumentation som ved ejendomsberigtigelse eller arealoverførsel (hvis forlig om grænse, der hverken svarer til matrik-lens grænse eller til grænsen i marken) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

39 Særlige arbejder Skelforretning - registrering Forlig om anden grænse
Hvis der indgås forlig om en anden grænse end den retligt gældende ejendomsgrænse (dvs. en anden grænse end enten den hævdvundne eller matriklens skel) må skelforretningen afbrydes og sagen færdiggøres som en arealoverførsel Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

40 Særlige arbejder Skelforretning ?
Ejeren af matr.nr. 1 bk anmoder en landinspektør om at afholde skelforretning vedr. skellet mellem matr.nr. 1 bk og 1 qs. På åstedsmødet oplyser ejeren af matr.nr. 1 bk, at hun havde købt ejendommen - en landbrugsejendom - for ca. 1 år siden, og at den tidligere ejer ikke havde oplyst noget om skelproblemer. Ejeren af matr.nr. 1 qs oplyser, at han købte ejendommen for 15 år siden og da fik påvist ejendommens vest- og østgrænse som henholdsvis en skelgrøft og et plankeværk, og at han siden har disponeret over dette areal, bl.a. ved opsætning af trådhegn, opførelse af et beboelseshus og en værkstedsbygning. Landinspektøren har gennem sine undersøgelser fundet frem til, at matr.nr. 1 qs er udstykket fra 1 bk for 18 år siden, men først blev afhændet nogle år senere. Den tidligere ejer af i l bk, er nu død. Hvor ligger ejendomsgrænsen? Skal/kan der under skelforretningen tages stil-ling til de forhold, der afgør skellets beliggenhed? Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

41 Særlige arbejder Skelforretning ? Situationsplan Matrikelkortet
privat fællesvej 6.00 m br. pr. fl.vej matriklens skel 1 qs 1 qr værksted 1 qs 1 aæ 1 bk 1 aæ 1 qr skelgrøft plankeværk trådhegn 1 bk Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

42 Særlige arbejder Ejerlejligheder en hybrid Begrebet
er ikke nogen samlet fast ejendom, men i tinglysningsmæs-sig henseende en ”bestemt fast ejendom” (jf. U VLK) i særskilt eje, hvortil hører en uadskillelig andel i fællesejendommen i et samejefor-hold (EJL § 2, stk. 2) som dog ikke er til hinder for afståelse af (dele af) fælles-ejendommen hvoraf grunden fortsat består som en samlet fast ejendom (jf. U ØLK) U VLK. Efter opdeling i ejerlejligheder eksisterede ejendommen ikke længere som en selvstændig fast ejendom i tinglysningslovens forstand, hvorfor tinglysning af en lokalplan vedr. ejerlejlighedsejendommen måtte lyses på de enkelte ejerlejligheder. U ØLK. Registreringsmeddelelse til dommerkontoret om at en ejerlejlighedsejendom var udstykket i 2 parceller blev afvist af dommeren, da ”stamparcellen” ikke mere eksisterede som en selvstændig fast ejendom. Antaget, at grunden - uanset opdelingen - forsat bestod som en samlet fast ejendom, der kunne udstykkes efter reglerne i UL. Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

43 Særlige arbejder Opdeling eller udstykning?
Ejerlejlighedsopdeling er sekun-dær i f.t. udstykning (jf. EJL § 3) § 3. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlej-ligheder og kun, når en land-inspektør attesterer, at udstyk-ning ikke er mulig. Ved ejen-domme forstås bestemte faste ejendomme i tinglysningslo-vens forstand. 1. pkt. er ikke til hinder for, at flere selvstændi-ge lejligheder udlægges som én ejerlejlighed. omfatte hele ejendommen (alle bygninger), såfremt udstykning ikke er mulig, hvilket kan skyldes fysiske eller retlige forhold men kan også omfatte flere selvstændige ejendomme (jf. U HD) ved opdeling skal en lsp. atte-stere, at udstykning ikke er mulig Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

44 Særlige arbejder BL § 10 a forlanger, at bebyggelse med flere énfamilieboliger efter april 1992 opføres således, at udstykning er mulig hvorfor udstykning da er mulig f.s.v.a. boligbebyggelse før 1992, kan opdeling ske, hvis udstykning ikke er mulig Stk. 1. Når der opføres mere end ét enfami-liehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Mulighed for udstykning som nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når der ved til- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamiliehus sker en opdeling af huset i flere enfamiliehuse. Stk. 2.  … Hvis en nyere bebyggelse ikke kan udstykkes fysisk (kræver vandrette skel), kan bebyggelsen opdeles Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

45 Særlige arbejder Ejerlejlighedsopdeling
Opdeling af den samlede ejendom kan foretages, hvis den en-kelte bygning kan opdeles Eller: opdeling kan foretages efter forskellige bestemmelser (U ØLK) Opdeling er ikke mulig (§ 10, stk. 7) landbrugsejendomme ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger (kan afhændes efter opløsning gennem salg til 3.die-mand) U ØLK Vedrørte opdeling af en ejendom med to bygninger med hver sin beboelses-lejlighed. landsretten afviste opdelingen under henvisning til, at ”ejerlejlig-hedslovens § 10, stk. 1, nr. 2 ikke finder anvendelse Bygningen indeholder kun 1 beboelseslejlighed”. Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

46 Særlige arbejder Ejerlejlighedsopdeling Hvilke enheder kan opdeles?
kun bygninger særskilt afgrænsede, lukkede husrum også erhvervslokaler (butikker, kontorer, produktionslokaler, lagerrum m.v.) lokaler under én ejerlejlighed kan ligge spredt birum kan udgøre (en del af ) fællesareal brugsrettigheder vedrørende fællesejendom kan stiftes ved servitut eller i vedtægten Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

47 Særlige arbejder Ejerlejligheder - opdelingsbetingelserne (EJL § 10, stk. 1) Ejerlejligheder etableres ved opdeling af bygninger Fri opdeling bygninger opført efter 1. juli 1966 fredede bygninger (kræver tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen) bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse (erhvervsbygninger og ferieboliger) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

48 Særlige arbejder Ejerlejligheder - opdelingsbetingelserne (EJL § 10, stk. 1) Ejerlejligheder etableres ved opdeling af bygninger Betinget opdeling bygninger med højst *) 2 beboelses-lejligheder opført senest 1. juli 1966 bygninger, som delvis skal indrettes til ældreboliger, hvis ældreboligerne og resten af bygningen hver for sig udgør en samlet ejerlejlighed kondemnerede bygninger, hvor mindst halvdelen af bruttoetagearealet indret-tes til ungdomsboliger som én ejerlej-lighed, hvis den resterende del indrettes til andet end beboelse *) U HD - på trods af, at bestem-melsen i EJL § 10, stk. 1 gælder for bygnin-ger, der ikke indehol-der andre lejligheder eller rum end 2 be-boelseslejligheder, er helt klar (den fordrer altså at der 2 og kun 2 lejligheder) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

49 Særlige arbejder Ejerlejlighedsopdeling - kvalitetskravene (§ 10, stk. 1, pkt. 2) Dokumenteres af landinspektøren lejlighedsstørrelse (boliger min 26 m2 netto) køkken (min 7 m2 netto) bad (min. 2.5 m2 netto) installationer (varmt og koldt vand, afløb og el) opvarmning (alle beboelsesrum) Dokumenteres af kommunen isolering tilpasning af varmeanlæg brandsikring beboelsesrum funktionelle Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

50 Særlige arbejder Ejerlejligheder
Tagetager (§ 10, stk.1, nr. 1 og stk. 2, 3, 4 ,6, 7, nr. 2 og 9) nye lejligheder kan opdeles hver for sig eller samlet som private udlejningsboliger, almene boliger eller andelsboliger eksisterende boliger skal opdeles under ét videreopdeling af almen boliggruppe kun mulig, hvis særskilt salg af almene boliger Blandende bebyggelser (§ 10 a) min. 80% erhvervsareal (iflg. BBR ) ledigt erhvervsareal så der kan etableres min. samme antal boliger, som der allerede findes nye boliger min. 85 m2 brutto og min. 75 m2 netto (tinglyst areal) deklaration om helårsbebyggelse på alle beboelseslejligheder eksisterende lejligheder skal før salg opfylde kvalitetskrav Særskilt salg af almene boliger (§ 10, stk. 5) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

51 Særlige arbejder Opdeling af fredede bygninger
Er normalt mulig – på følgende vilkår: Opmålingstegninger Bygningshistorisk undersøgelse Funderingsundersøgelse Nødvendige byggearbejder Deklaration om grundfond og bevaring Forsikring Tilbagebetaling af tidligere ydet støtte Manual for istandsættelse af køkken og bad se Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

52 Særlige arbejder Vurdering af mulighederne for opdeling
Er udstykning mulig (fysisk og retligt)? Hvis fysisk mulig, skal udstykningen være nægtet (ansøgning nødvendig) Hvis udstykning ikke er mulig: kan alle bygninger opdeles Opdeling kan ske, hvis den enkelte bygning kan opdeles (bygningerne kan være sammenbyggede, men skal være funktionelt adskilte) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

53 Særlige arbejder Tagetager i ejerforeninger
Heimdalshave Forudsætter efter EJL § 7a 2/3 tilslutning i ejerforeningen men da tagetagen er fælles-ejendom forudsætter udnyttelse af tag-etagen panthaverrelaksation evt. ved uskadelighedsattest og revision af fordelingstal (tidl. opdeling) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

54 Særlige arbejder Hvad opdeles? nybyggede beboelseslejligheder
erhvervsbyggeri blandet byggeri fredede bygninger andels-, udlejnings- og almene lejligheder som ejerlejlig-hedsgruppe fællesejendom (lofter og nye tagetager) som nye boliger en bygning på lejet grund, på forstranden eller søterritoriet en eksisterende ejerlejlighed Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

55 Særlige arbejder Fordelingstallet (EJLC pkt. 33)
Angiver den enkelte ejerlejligheds andel i ejerfællesskabet kan angives ved en brøk såfremt fordelingstal ikke er fastsat, er lejlighederne lige-stillede ingen retningslinjer for, hvordan fordelingstallet fastsættes indbyrdes værdi ensartet benyttelse: areal (eller i kategorier), mens erhvervslokaler efter art og brug sker normalt på foranledning af lsp. med ejerens accept Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

56 Særlige arbejder Ændring af opdeling (EJL § 10, stk. 3)
Der kan ske videreopdeling af bestående ejerlejligheder jf. EJL § 10, stk. 8, hvis Videreopdeling kan ske, medmindre det er udtrykkeligt er udelukket (boliggrupper i eks. byggerier, hvor der er etableret tagboliger) I ældre bebyggelser skal kvalitetskravene opfyldes Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

57 Særlige arbejder Ændring af opdeling (EJLC pkt. 39)
Kan ske i respekt af loven Kan omfatte: grænserne mellem ejerlejligheder etablering af nye ejerlejligheder (på fællesejendom eller i nybyggeri) Nødvendiggør tinglysning af nye opdelingsdokumenter hvor der navnlig skal tages stilling til fordelingstallene kræver beslutning i ejerforeningen og fra rettighedshavere (panthavere) (jf. TL §§ 21-24) uskadelighedsattest ønskelig, men vanskelig at opnå Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

58 Særlige arbejder Opdeling af Betingelser Ældre bygninger med højst 2
beboelseslejligheder Kvalitetskrav Nyere boligejendomme og rene Erhvervsbygninger Ingen, dog ikke opdeling af andelsboligbebyggelse Opdeling af almen boligbebyggelse kun hvis særskilt salg af bolig Tagetager Nye boliger kan opdeles hver for sig som ejerlejligheder eller under ét som andels- eller almene boliger eller som boliger til privat udlejning Ved opdeling skal de nye og de bestående boliger m.v. hver for sig udgøre én ejerlejlighed I almene bebyggelser kan der kun etableres private udlejningslejligheder og almene boliger I andelsboliger kan der ikke indrettes almene boliger Deklaration om, at beboelseslejlighederne i ældre boliger skal benyttes til helårsbeboelse Blandede bebyggelser Samlede erhvervsareal udgør mere end 80 % af det samlede etageareal ifølge BBR pr I de ledige erhvervslokaler skal der etableres mindst samme antal beboelseslejligheder, som der var før opdelingen De nye lejligheder skal være mindst 85 m2 brutto og min 75 m2 tinglyst areal Deklaration om, at beboelseslejlighederne skal benyttes til helårsbeboelse Eksisterende lejligheder skal opfylde kvalitetskrav inden salg – nye lejl. skal være etableret Andre bygninger m.h.p.etablering af ældreboliger kondemnerede bygninger fredede bygninger når kommunen attesterer at der etableres støttede boliger når kommunen attesterer at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal ifgl. BBR indrettes til støttede eller almene ungdomsboliger med Kulturarvsstyrelsens tilladelse Videreopdeling Af ejerlejligheder med flere andelsboliger eller boliger til privat udlejning er ikke mulig Af ejerlejligheder med flere almene boliger er kun mulig hvis særskilt afhændelse Af ejerlejligheder i ældre bebyggelse: kvalitetskravene skal opfyldes Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

59 Særlige arbejder Opdelingsdokumenterne
Opdeling effektueres ved tinglysning af en anmeldelse som om-fatter: en ejerlejlighedsfortegnelse, med oplysning om ejendommens beliggenhed ejerlejlighedens nr., bestanddele, areal og fordelingstal kort evt. dokumentation for opfyldelse af kvalitetskrav Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

60 Særlige arbejder Opdelingsdokumenterne – fortegnelse (tagbolig på udleje) Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

61 Særlige arbejder Opdelingsdokumenterne - ejerlejlighedskort
Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

62 Særlige arbejder Opdelingsdokumenterne - ejerlejlighedskort
Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

63 Særlige arbejder Arealberegning
Størrelsen af hver ejerlejlighed skal anføres i hele m2 ydergrænsen er ydersiden af ydermur ydersiden af tagfladen 1.5 meter *) over gulv midte af mur mod fællesejendom/anden ejerlejlighed men der kan opstå tvivl ved utraditionelle bebyggelser ved utraditionelle bebyggelser med skæve mure hvis ydermuren er meget udsmykket med gesimser og fremspring *) eller 1 m, hvis der ved en ældre opdeling er målt i dette plan Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

64 Særlige arbejder Arealberegning Nyborggade Østerbrogade Ydervæg St.
1. sal 2. sal 4. sal 3. sal 3. sal TV 3. sal TH Udsnit Hovedtrappe Nyborggade 1 Opmålingsgrænse: 162B 162A Østerbrogade Bebygget areal m² Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

65 Særlige arbejder Ejerforeningen
Alle ejerlejlighedsejere er tvunget medlem af ejerforeningen, hvis virke er fastlagt i ejerlejlighedsvedtægten enten normalvedtægten (bkg. nr. 251 af ) eller individuel (det normale!) Regulerer ledelsen og medlemsskabet (bestyrelse, generalforsamling, tegningeret m.v.) økonomi (fællesudgifter, sikkerhed, revision, regnskab) brug og rådighed (af fællesejendom, særrum, grunden) saktionsmuligheder m.m. Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

66 Særlige arbejder Ejerlejlighedsopdeling mulig?
Den på skitsen viste ejendom ønskes renoveret og opdelt i ejerlejligheder til beboelse. Inden opdelingen er der: - i forhuset: 2 beboelseslejligheder - i sidehuset: erhverv - i baghuset 1 beboelseslejlighed (1. sal) og erhverv i stueetagen) I forhuset og i sidehuset ønskes der etableret 1 ejer-lejlighed til beboelse I baghuset 3 ejerlejligheder til beboelse Er det muligt at opdele ejendommen som ønsket? Baghus 1930 Side-hus 1930 Forhus 1911 Hjalmerstald Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj

67 Særlige arbejder Salg af udhus Beboelse Udhus
En ejendom med en bygning med to beboelseslejligheder og et udhus er opdelt i to ejerlejligheder, hvor lejligheden i stueetagen også omfatter udhuset (kontor og lager). Udhuset ønskes nu afhændet. Ejerlejlighedsejeren ønsker at få oplyst, hvilke muligheder der er for at opnå det? Skal der indhentes samtykke fra den anden ejerlejlighedsejer? Lektor. landinspektør, lic.geom. Lars Ramhøj