NyHEDER INDEN FOR BOLIGLEJERETten I 2014 og 2015

Præsentationer af emnet: "NyHEDER INDEN FOR BOLIGLEJERETten I 2014 og 2015"— Præsentationens transcript:

1 NyHEDER INDEN FOR BOLIGLEJERETten I 2014 og 2015

2 Indholdsfortegnelse Nye afgørelser og domme inden for boliglejeretten
Lejeniveauet i Hovedstadsområdet ”Energisparepakken” Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse ved fraflytning Huslejenævnenes kompetencer ved tvister om istandsættelse Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne Rullende vedligeholdelsesplaner Afskaffelse af forbedringshensættelser jf. LL § 63a Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler Forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger Nye gebyrer for huslejenævnssager Nettoprisindeksregulering af lejen Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen

3 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: omkostningsbestemte lejemål, jf. ML § 5, stk. 1) GA 2014/01 – forsikringsmæglerhonorarer i OMK-budget En udlejer havde i sin varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse medtaget en udgift til forsikringsmægler, sammen med udgiften til bygningsforsikring. Et flertal på 3 ud Ankenævnets 5 medlemmer godkendte posten, da udgiften er årligt tilbagevendende mægleren udfører, er en opgave, der naturligt hører under forsikringen opgaven består bl.a. ud over indhentning af forsikringstilbud også i specialistvurdering i forbindelse forsikringsselskabets håndtering af skadesager. Ankenævnsafgørelse af 24/7-2014, sagsnr Ankenævnet godkendte tilsvarende udgiften, bl.a. med begrundelsen, at mæglerhonoraret modsvares af en reduktion i forsikringspolicen. Tidligere afgørelser har afvist formidlingsprovision: Frederiksberg Huslejenævn (med dissens) den 2. februar 2012, Gentofte Huslejenævn den 21. maj 2012 afvist formidlingsprovisionen. Ankenævnets afgørelse er gældende, indtil spørgsmålet afklares ved domstolene.

4 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for alle typer udlejere) GD 2015/11 V – Lejeaftale skal ikke vedlægges udsættelsesbegæring Fogedretten i Kolding afviste at fremme en udsættelsessag på af en lejers betalingsmisholdelse, da udlejer ikke havde vedlagt kopi af lejeaftalen. Landsretten ophævede fogedrettens beslutning, fordi udlejeren ikke under sagen havde påberåbt sig lejeaftalen For god ordens skyld: fremsend altid lejeaftalen til advokaten Berettigede forventninger?

5 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: alle typer af udlejere) T:BB H (GD 2014/40 H)– Uautoriseret blanket En udlejer anvendte en standardiseret blanket svarende til Typeformular A, 8. udgave, men henvisningen i lejekontraktens indledning til »Typeformular A, 8. udgave« og »Autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001« samt den indledende tekst under kontraktens § 11, Særlige vilkår, var udeladt, ligesom opstillingen af teksten til dels var anderledes end i typeformularen. Blanketter må kun anvendes, hvis de er autoriserede, jf. LL § 5, stk.2 U H (T:BB og GD 2014/35 H)– Kontrakt fremstod standardiseret Parterne var enige om, at lejekontrakten ikke var en blanket i lejelovens forstand Parterne var endvidere enige om, at lejekontrakten indeholdt lejevilkår, som var ensartede for flere lejere i samme ejendom Højesteret fandt, at lejekontrakten efter en helhedsvurdering ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, og at lejerne måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede

6 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: alle typer udlejere) GA 2015/01 – Udlejer kunne foretage omfattende forbedringer under lejemålets beståen. En ejer ønskede at forbedre et særdeles nedslidt lejemål med nyt køkken og badeværelse samt nye el-installationer, mens L boede der. Lejerens pulterkammer i lejemålet ville blive inddraget i et nyt større køkken Badeværelset ville blive udvidet ved delvis inddragelse af et bad Forbedringsforhøjelsen ville overstige 350 kr. pr. m2, og lejeren blev tilbudt genhusning. Både husleje- og ankenævnet godkendte forbedringer, da projektet fandtes hensigtmæssigt (lejemålet var meget slidt), forbedringer ville medføre en passende lejeværdiforhøjelse og der ikke ville ske en reduktion i antallet af beboelsesrum (værelser) efter ombygningen. Berettigede forventninger?

7 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: omkostningsbestemte lejemål, jf. ML § 5, stk. 1) GA 2015/02 – Elektrolyseabonnement godkendt som driftsudgift Et serviceabonnement på elektrolyse godkendt som en driftsudgift i huslejenævnet. Ankenævnet tog ikke stilling til spørgsmålet om elektrolyse U Ø (TBB Ø) kommer landsretten til modsatte resultat, da det ikke med sikkerhed var muligt at afgøre, om udgiften i det væsentligste modvirkede korrosion eller medførte en energibesparelse og derved var en fordel for lejerne. Udgiften vil i så fald kunne medtages på kontoen for udvendig vedligeholdelse. Berettigede forventninger?

8 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for alle typer udlejere) GA 2015/024– Glemte trappelejestigninger og vask udover lejen En ejer kunne ikke kræve lejen reguleret med tilbagevirkende kraft, idet han havde undladt at kræve lejen forhøjet løbende Hvis lejen efter aftalen reguleres pr. en bestemt dato, vil man også en kort periode efter denne dato kunne regulere lejen med tilbagevirkende kraft, under særlige omstændigheder. Ankenævnet fastslog, med henvisning til U H (TBB ), at fordi der ikke i lejeloven er hjemmel til at opkræve bidrag til betaling for vask, skulle de opkrævede beløb tilbagebetales. Berettigede forventninger?

9 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: alle typer udlejere) U H (GD 2014/66 H ) Ikke brugsret ved stiltiende accept En lejekontrakt vedrørende et boliglejemål indeholdt ikke en bestemmelse om ret for lejer til parkering i gården, men lejeren havde siden sin indflytning i 1991 parkeret i gården uden indsigelse fra udlejer. Andre lejere havde siden 1950’erne uden indsigelse fra tidligere udlejere anvendt gården til parkering. Efter en gårdrenovering, som blev påbegyndt i 2006, forbød udlejer parkering i gården. Lejeren indbragte sagen for domstolene og fik af både byretten og landsretten medhold i, at lejeren og dennes gæster havde ret til fri parkering i gården. Højesteret udtalte, at en lejers brugsret som udgangspunkt kun omfatter de lokaler og fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten med udlejer. Det kræver særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet. Udlejers og den tidligere ejers stiltiende accept af lejers og de øvrige lejeres vederlagsfri parkering i ejendommens gård kunne alene anses som accept af, at parkering kunne ske indtil videre, og den indebar ikke, at lejer var tildelt en ret til parkering som en del af lejeforholdet. En lejer kan ikke uden videre vinde ”lejerhævd” Rækkevidde: Gårdarealer, fællesvaskeri mv. må også være omfattede Berettigede forventninger?

10 Nye afgørelser og domme inden for boliglejeret
(Særlig relevant for: alle typer udlejere) GD 2014/42 V – 11 % var væsentlig - beregningsmetoden Den aftalte leje for et småhus var fastsat til kr pr. m2 årligt. Det lejedes værdi udgjorde kr. 913 pr. m2 årligt. Tidl. landsretspraksis: (1.017 – 913) / = 10,2 % GD 2014/42 V: (1.017 – 913) / = 11,4 % Landsretten udtalte direkte, at forskellen var 11,43 % Anvender kriteriet fra U H: vurderingen beror på en samlet vurdering. Hvorvidt der kræves en afvigelse på 10 eller 15 % afhænger af, hvor sikkert det er muligt, at fastslå det lejedes værdi. Boligretten besigtigede 7 sammenligningslejemål. Lejen lå i 6 af de 7 under kr. 913 og kr. 913 i det 7. (Huslejenævnet fastsætte lejen til kr. 822 pr. m2 årligt) Berettigede forventninger?

11 ”Energisparepakken” Trådte i kraft 1. juli 2014:
Totaløkonomiske rentable forbedringer Aftalt grøn byfornyelse Energikrav som betingelse for anvendelse af ML § 5, stk. 2. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser Forhøjelse af råderetsbeløbet Udlejers adgang til at kræve opsætning af målere Udgifter til køling

12 Totaløkonomiske rentable forbedringer
LL § 58, stk. 3 Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning. Udgifter til energioptimering kan pålignes lejer fuldt ud – uden fradrag for vedligeholdelse eller fremtidig, sparret vedligeholdelse. Lejestigningen må dog ikke overstige lejernes (beregnede) energibesparelse Lejeforhøjelsen vil kunne opretholdes, selvom lejen overstiger det lejedes værdi De gamle regler med fradrag for sparret vedligeholdelse gælder fortsat Bekendtgørelse nr af 18/ om totaløkonomisk rentable energiforbedringer Valgfrihed mellem regelsættene Eksempel Der monterets nye energiruder i stedet for enkeltlagsvinduer med forsatsruder for kr , inkl. nødvendige følgearbejder. Et energimærkningsfirma beregner en årligt besparelse på kr § 58, stk. 3: Årlige lejeforhøjelse kr § 58, stk. 1: Fradrag for sparret vedligeholdelse 1/3: Ydelse på sædvanligt lån på kr = 9.600

13 Aftalt grøn byfornyelse
Udlejer kan indgå aftale med et flertal af lejerne eller en beboerrepræsentation om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation gælder maxbeløb på kr. 96 (2015) pr. m2 inden for de sidste 3 år Lejeforhøjelsen beregnes ud fra de rimelige udgifter – også vedligeholdelse. Indgår ikke i vurdering af lejen og det lejedes værdi Kommunen kan beslutte at yde indfasningsstøtte, samt tilbyde genhusning i ombygningsperioden. Aftalen skal indgås på en autoriseret aftaleblanket. Før aftalens indgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder Huslejenævnet forhåndsgodkender lejeforhøjelsen Behøves ikke hvis samtlige lejere tilslutter sig aftalen.

14 Energikrav som betingelse for anvendelse af ML § 5, stk. 2
Genudlejning efter ML § 5, stk. 2 forudsætter, jf. ny § 5, stk. 3, at ejendommen har energimærke med mindst D, eller at udlejer indenfor en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst kr. 414 (2015-niveau) pr m2 bruttoetageareal for denne del af ejendommen, eller Det er de rene energiforbedringer, fratrukket vedligeholdelse, der skal udgøre kr. 414 pr. m2! at lejemålet er beliggende i en ejendom, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer (fredede ejendomme) Husk ifbm. varslingsskrivelser, at ML § 5, stk. 3 bliver § 5, stk. 4 Gælder kun for lejemål, der genudlejes første gang den 1/ eller senere. Energimærkerapporten skal udleveres ved udlejning og oplyses ved annoncering Sammenspil med aftalt grøn byfornyelse og totaløkonomisk rentable forbedringer. Energiforbedringsudgiften kan godt være indeholdt i aftalt grøn byfornyelse eller TRF

15 Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
Huslejenævnets forhåndsgodkendelse om lejeforhøjelse skal træffes inden 2 måneder Fristen først løber fra det tidspunkt, hvor det enkelte huslejenævn vurderer, at det har tilstrækkelig med information til at tage stilling i sagen Forhåndsgodkendelsen er ikke kun begrænset til selve lejeforhøjelsen, men også en samlet vurdering af, hvorvidt lejen herefter kommer til at overstige det lejedes værdi

16 Forhøjelse af råderetsbeløbet
Den maksimale godtgørelse forhøjes fra kr (2014) til kr (2015) Udlejer skal fortsat godkende ændringer som tidligere Uhensigtsmæssige og luksusprægede forbedringer (Mange) andre lejemål med § 62 a-forbedringer i ejendommen (ej nedskrevne) Utilstrækkelig kapacitet i ejendommen Nedskrivningen på 10 % p.a. efter 2 år gælder fortsat Egenbetaling før godtgørelse forhøjes kun efter nettoprisindeks fra kr (2014) til kr (2015) Minimumsgodtgørelsen forhøjes ligeledes kun efter nettoprisindeks fra kr (2014) til kr (2015)

17 Udlejers adgang til at kræve opsætning af målere
LL §§ 37, stk. 3, 46 j, stk. 1 og 46 r, stk. 1. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand / vand / køling fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov P.t. intet krav om vandmålere eller målere til energiforbrug til køling i flerbrugerejendomme, men det er på vej.

18 Køling LL § 46 r-z Udlejer kan kræve sine udgifter til køling refunderet af lejerne En blanding af reglerne for varme og koldt vand Betaling for køling efter forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen Kan med 6 ugers varsel kræves betalt via acontobidrag Pligtig pengeydelse

19 Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen
Vedtaget 24. marts Indeholder følgende punkter: Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse ved fraflytning Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen. Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen. Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives. Udmøntning af 21 forslag fra organisationernes enighedsliste. Gennemsigtighed i huslejenævnene. Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen. Evaluering af den gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen

20 Lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen
Bygger på forlig mellem regeringen, SF, Enhedslisten og Venstre fra 11. juni Lovforslaget er fremsat i Folketinget den 17. december 2014 Ikrafttræden 1. juli 2015 Ministeriet tør ikke love, at der når at komme vejledninger eller ny typeformular inden ikraftrædelsesdatoen. Typeformular A. 8. udgave af 3. september 2001 vil formentlig blive erstattet af en ny.

21 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Gældende regler: Udlejer har ikke pligt til at foretage hverken ind- eller fraflytningssyn Ved evt. syn skal beboerrepræsentanterne inddrages, men dette kan ved aftale fraviges og manglende iagttagelse af LL §§ 9, stk. 2 og 98, stk. 2 er ikke sanktioneret. Den nye lov ændrer i LL §§ 9 og 98

22 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Varsling af indflytningssyn til lejeren Lejeren skal indkaldes til at deltage i synet i forbindelse med indflytningen. Varslet skal være tilstrækkelig lang til at lejer har mulighed for deltage (”rimelig frist”) Formkrav til indflytningsrapporten Der er ikke formkrav, men ministeriet vil udarbejde et eksempel senere. Skal dog være udarbejdet på papir, , iSyn eller lignende. Deltager lejer i synet SKAL lejer have en udskrift på papir (ikke !) Deltager lejer ikke, skal rapporten fremsendes inden 2 uger fra synet (på fx ) Tages der fotos af lejemål, er disse bilag til rapporten. Disse kan fremsendes på fx til lejer, der for god ordens skyld bør bekræfte at billederne er af lejemålet og er taget den pågældende dag. Mangler, lejer efterfølgende gør opmærksom på Indflytningssyn er ikke bindende aftale – lejer har ret til at påberåbe sig mangler i 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, jf. LL § 14. Ifølge Ejendomsforeningen ønsker kun 6% af lejerne at få en skriftlig papirkopi (ud fra syn)

23 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Varsling af fraflytningssyn til lejeren Udlejer skal indkalde lejeren til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel Kan i den konkrete situation aftales med kortere varsel med lejeren. Fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter ”udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted” Formkrav til fraflytningsrapporten Der er ikke formkrav, men ministeriet vil udarbejde et eksempel senere. Skal dog være udarbejdet på papir, , iSyn eller lignende. Deltager lejer i synet SKAL lejer have en udskrift på papir (ikke !) Deltager lejer ikke, skal rapporten fremsendes inden 2 uger fra synet (på fx ) Mangler opdaget efter fraflytningssynet Udlejer skal anføre alle mangler, der ikke er skjulte mangler, på rapporten. Mangler, der ikke er skjulte mangler, som ikke er anført på rapporten, hæfter lejer ikke for Ikke længere mulighed for at aftale længere frist til at fremkomme med fraflytningskrav, jf. LL § 98, stk. 2. Fraflytningsrapporten skal være lejer i hænde senest 2 uger fra fraflytningsdagen – altså anden frist end for afholdes af syn!

24 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn
Sanktion ved manglende ind- eller fraflytningssyn Udlejer fortaber sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning Krav som følge af fejlagtig brug, vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd kan stadig fremsættes over for lejeren. Reglerne er ufravigelige Parterne kan i forbindelse med fraflytningen dog aftale et kortere varsel end 1 uge. Lejer kvitterer ved sin underskrift alene at have modtaget rapporterne – ikke at være enig i deres indhold Som hidtil kan lejer indbringe spørgsmål om vedligeholdelsesmangler og fraflytningskrav for huslejenævnene og domstolene Gælder ikke for enkeltudlejere, der udlejer én bolig. Udlejer bærer bevisbyrden Dokumentér indkaldelse til syn Dokumentér at der er udarbejdet og afleveret rapport

25 Normalistandsættelse ved fraflytning
Gældende regler, LL §§ 19 og 20 Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, lejer blot nøgler og låse. Vedligeholdelsesfordelingen kan fraviges ved aftale. Det kan aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat, hvis det blev overtaget nyistandsat. LL § 19 ændres i den nye lov § 19, stk. 2 (fornyelse og vedligeholdelse når det er påkrævet) gøres præceptiv (ufravigelig). Ikke mulighed for at aftale, at lejemålet afleveres nyistandsat Ændringen indebærer, at der ved fraflytning af boligen gennemføres en ”normal istandsættelse” for lejerens regning, der omfatter ”nødvendig” indvendig vedligeholdelse af de dele af det lejede, der er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt. Lejer må i ejendomme omfattet af ML kapitel II-IV ikke overtage andet end indvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse: hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Maling omfatter udover vægge og lofter tillige ”træ og jern” Lejer skal kun istandsætte, hvad der er omfattet af hans vedligeholdelsespligt. Er det fx aftalt, at lejer kun skal male, kan vedligeholdelseskrav på gulvet ikke gøres gældende, medmindre der er tale om misligholdelse.

26 Normalistandsættelse ved fraflytning
Findes ikke i LL eller ML Vag definition i lovforslaget ”pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkrete er behov for istandsættelse på dette tidspunkt.” ”vedligeholdelse kun skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, ufravigelig.” I AL: ”nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring”, jf. AL § 26, stk. 2. ”Jern og træ” er ikke omfattet i AL. Lejer skal efter ændringen aflevere det lejede ikke-misvedligeholdt og vedligeholdt afhængigt af lejemålets karakter. Hvad der er normalt vedligeholdt kommer altså an på et skøn – i sidste ende fra domstolene Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt gælder det også ved lejers fraflytning – udlejer kan altså ikke istandsætte på lejers regning.

27 Normalistandsættelse ved fraflytning
”Velvedligeholdt” Tolkes i bemærkninger som tilstrækkeligt vedligeholdt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter Skønsmæssig vurdering lejeren skal fortsat betale for: skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), forringelser som følge af slid og ælde, som lejeren skal udbedre som en del af lejerens vedligeholdelsespligt (vedligeholdelse), Lejeren kan fortsat ikke tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning. Gælder kun for lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 Indvendig vedligholdelseskonto kan være et alternativ

28 Huslejenævnenes kompetencer ved tvister om istandsættelse
Gældende regler Huslejenævnet træffer afgørelse om: Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning. Nævnet afgør endvidere tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning, jf. LL § 106, nr. 4 og ML § 21. Dvs. principielt både nødvendigheden og rimeligheden Allerede udførte arbejde kræver ofte en bevisvurdering – henvises til boligretten Rimeligheden kræver stort fagligt kendskab – henvises ofte til boligretten LL § 106 ændres: ”Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.” Huslejenævnet tillægges kompetence til at bedømme nødvendigheden og rimeligheden – også selvom arbejdet er udført – i alle kommuner og på alle ejendomme Kræver typisk videregående bevisførelse – syn og skøn i boligretten. Mere præcisering og hensigtserklæring end egentlig ændring

29 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne
Omfanget af lejers vedligeholdelsespligt i storhuse Nuværende regler: Lejer kan ved aftale overtage større vedligeholdelsespligt end § 20 (låse og nøgler) Typeformular A 8, § 8: Indvendig vedligeholdelse: Maling(træ og jern), tapetsering og gulve Herudover udvendig vedligeholdelse: Alt andet LL ændres Indvendig vedligeholdelse defineres i § 21, 2. pk.t som: Hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Det kan ikke aftales, at lejeren skal overtage anden vedligeholdelse end indvendig, jf. § 24, stk. 2. Hold af have kan dog fortsat aftales. Gælder kun i ejendomme omfattet af ML kapitel II-IV De gamle regler i LL § 20 frem til 31/6-1994: Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler, ruder, og holde vand og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installation, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.

30 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerne
LL § 63 om udvidet råderet ophæves, lovforslagets § 1, nr. 40 Lejer og udlejer kan aftale en udvidet råderet i forhold til LL § 62 a Giver ikke andre rettigheder end der kan aftales og derfor ingen realitetsændring Forbedringskontoen, jf. LL kapitel X A, ophæves, lovforslaget § 1, nr. 41 Kontoen gælder kun for ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af ML §§ 18 og 18 b. Opkræves over lejen - administrativ lettelse

31 Rullende vedligeholdelsesplaner
Ny ML § 18 Udlejeren skal hvert år inden 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10 års periode, jf. ny § 18 a Gælder alle store ejendomme (7 eller flere lejemål pr. 1/1-1995) hvor ML kapitel II-IV finder anvendelse Også nybyggede ejendomme! Løbende 10 år frem Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Som eksempel er anført udskiftning af tag og facaderenovering, samt hvad der ligger ud over ”de typisk mindre løbende vedligeholdelsesarbejder”. Sanktion ved manglende udarbejdelse: Fortabelse af retten til at opkræve bidrag til udvendig vedligeholdelse. Kræver lejerne har indbragt sag for huslejenævnet Ved manglende udførsel af arbejderne: almindelige vedligeholdelsespåbud og tvangsgennemføring

32 Rullende vedligeholdelsesplaner
Omkostningerne forbundet hermed (teknisk bistand) Lovpåbudt udgift, jf. ML § 8, stk. 1 – eller administrationshonorar? Tvister om planen afgøres af huslejenævnet Restejendomme Kravet om vedligeholdelsesplaner gælder ikke, hvor udlejer ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen I ejendomme med beboerrepræsentation skal planen udarbejdes og revideres i samarbejde med beboerrepræsentationen, jf. ML § 18 a, stk. 1, sidste pkt. Nugældende ML § 18, stk. 4 (ret til at foreslå vedligeholdelesarbejder) Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

33 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Beboerrepræsentationernes kompetence ved større forbedringsarbejder, LL § 65, stk. 1 gøres i udgangspunktet til en formålsbestemmelse Konstruktiv dialog mellem lejer og udlejer tilskyndes Ingen sanktioner ved manglende iagttagelse – som de nuværende regler LL § 66 ophæves og erstattes af § 65, stk. 2-4 Forbedringer der over de sidste 3 år vil give lejeforhøjelser på over 60 kr./m2: Beboerrepræsentationen skal indkaldes til møde 14 dagen inden iværksættelsen (enten iværksættelsesvarsling eller varslet adgang), jf. LL § 65, stk. 2 Sanktion Lejeforhøjelsen kan ikke opkræves, jf. LL § 65, stk. 4.

34 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Det præciseres, hvad varslinger, jf. ML §§ 12 og 13 skal indeholde Den nuværende formulering ”en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning” Nugældende regler i ML § 13, stk. 2 og 3 ændres: Varslingen skal nu indeholde oplysninger om: Det gældende budget Det nye budget Driftsudgifter Driftsindtægter Lejeforhøjelsens størrelse Lejeforhøjelsens beregning Den fremtidige lejes størrelse

35 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Det nye regler i forhold til de nugældende Det gældende budget Tidligere kun en gyldighedsbetingelse ved ændring i fordelingsgrundlaget for OMK-lejen, jf. bl.a. U H og U H. Gøres nu til gyldighedsbetingelse Det nye budget, herunder driftsudgifter og –indtægter Nu; intet krav om oplysninger om lejeindtægter, jf. bl.a. U H og U H i varslingen Lovforslaget: Varslingen skal indeholde oplysninger om indtægter. Spise-op-princippet (jf. U H og U H) Lejeindtægter, der ikke efter særlig hjemmel skal holdes uden for opgørelsen: Ikke antenner, gavlreklamer, erhvervslejemål, garager, blandede lejemål, mer-lejen fra gennemgribende forbedrede lejemål og lejemål med fri lejefastsættelse.

36 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Varsling af beboerrepræsentationen Den nuværende formulering ”en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning” Nugældende regler i ML § 13, stk. 2 og 3 ændres: Senest 7 dage før varslingen skal udlejeren varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde: kopi af varslingsskrivelsen til lejerne, oplysning om det gældende budget oplysning om det nye budget fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen ugyldig Fortegnelse over den nye leje – nøjes med eksempel på varslingsskrivelse til en lejer Redegørelsen er særligt møntet på ændringer – primært på størrelsen af ændringerne Budgetmødet fjernes fra lovteksten – bliver nu helt frivilligt Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger sammen med dokumentation for bestemte udgifter i budgettet

37 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Fremtidige varslinger af omkostningsbestemt leje Beboerrepræsentationen skal varsles i god tid (gerne mere end 7 dage) Rettelser og bemærkninger kan imødeses og huslejenævnssager undgås. Budgetmøder bliver afskaffede – men kan stadig afholdes frivilligt Budgettet skal forklares i detaljer Tidligere budget skal medsendes Ejendomme købt på tvangsauktion og.l. uden budget? Indtægter skal medtages på budgettet

38 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Udlejer skal ikke længere udlevere årsregnskab for ML § 18-kontoen til beboerne, men til Grundejernes Investeringsfond Skal ses i sammenhæng med at vedligeholdelsespligten gøres ubetinget, jf. § 1, nr. 10 Huslejenævnene får kompetence til at pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder også i alle private udlejningsejendomme, herunder også ejendomme i uregulerede kommuner og 80/20-ejendomme i regulerede kommuner. Udlejer skal udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber til GI, ML § 18, stk. 3 Ejendomme med omkostningsbestemt leje, der er taget i brug før 1970, der ikke er omfattet af ML § 18 b skal udarbejde årsregnskab, der skal indsendes til GI

39 Forenkling og modernisering af varslingsregler for omkostningsbestemt leje og beboerrepræsentationernes kompetence Hensættelsesbeløb, jf. ML §§ 18 og 18 b, fastfryses pr. 31/ , lovforslagets § 2, nr. 20 Fastfryses til den nuværende ML §§ 18 og 18 b – ultimo 2014, nettoprisreguleret Ingen realitetsændring Tillæg til kapitalafkast, jf. ML § 9, stk. 7, lovforslaget § 2, nr. 7 Tillægget til kapitalafkast, jf. ML § 9, stk. 7 fastfryses pr. 31/ og nettoprisreguleres. Ingen ændring af selve det beregnede afkast!

40 Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler
Gældende regler En udlejer kan frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem, hvis ejeren 2 gange er idømt bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens, boligreguleringslovens eller byfornyelseslovens regler. Én dom for en overtrædelse af lejelovens § 6 om forbud mod dusør omfatter efter de gældende regler i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Ny LL § 113 a, stk. 3, nr. 6 En ejer, der inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 6 og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal kunne frakendes administrationsretten. Lejeren skal indberette oplysning om, at ejeren er idømt bøde eller fængselsstraf i medfør af § 6, til Grundejernes Investeringsfond.

41 Forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger
Gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet hæves fra kr. 141 (2015-niveau) til kr. 300 (2014-niveau) Gebyret for forhåndsgodkendelse reduceres fra kr (2015) til kr. 500 (2014-niveau), lovforslaget § 2, nr. 34. Udlejere skal betale kr til huslejenævnets udgifter til sagsbehandling, hvis udlejer taber sagen i Huslejenævnet Huslejenævnet afgør, om udlejer skal betale for sagens behandling. En for udlejer tabt sag, er en afgørelse der også kun på visse punkter imødekommer lejer Ankes sagen til ankenævnet, er det ankenævnssagens udfald, der er afgørende En evt. domstolsafgørelse har ikke betydning for huslejenævnsgebyret! Evt. mulighed for at medindstævne nævnet?

42 Nettoprisindeksregulering af lejen
Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Ny ML § 9 a Udlejer kan i stedet for regulering efter ML § 7 beslutte, at lejen for de af § 5 omfattede lejemål i perioder på 2 år ad gangen reguleres en gang årligt efter udviklingen i nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Kun muligt at aftale 2-årige perioder. Hverken kortere eller længere Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Skatter og afgifter skal fortsat varsles efter LL §§ 50-52 Hensættelsesbeløbene skal fortsat forhøjes, jf. ML § 13 a Stigning í tillægsbeløbet, jf. ML § 9, stk. 7 skal varsles, jf. § 7 – ved valg af § 9 a kan der ikke opnås dækning for nettoprisindeksreguleringen af denne del af afkastet. Vælger udlejeren at regulere lejen efter nettoprisindeks, omfatter beslutning herom alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter lovens § 5, stk. 1. Lejemål, hvor lejen er fastsat efter ML § 5, stk. 2 eller § 15 a, er undtaget.

43 Nettoprisindeksregulering af lejen
Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Ny ML § 9 a Ved 2 års-periodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2 års-periodens udløb. Der skal minimum hver 3. år beregnes omkostningsbestemt leje, der skal være gældende i minimum 12 måneder, inden der igen kan reguleres efter nettoprisindeks. Hvis lejen ved 2 års-periodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2 års-periodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

44 Nettoprisindeksregulering af lejen
Afskaffelse af trappeleje, lovforslaget § 1, nr Gældende regler, lejelovens § 53 I lejeperioden kan aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Gælder i princippet alle typer lejemål – også omkostningsbestemte LL § 53 ændres ” Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.” Kun mulighed for at aftale nettoprisindeksregulering i uregulerede ejendomme, småejendomme, § 5, stk. 2-lejemål, samt lejemål med fri lejefastsættelse. Mulighed for regulering af skatter og afgifter i kombination med nettoprisindeksregulering Udelukket efter ordlyden, men fortsat muligt ifølge bemærkningerne Eksisterende trappelejeklausuler berøres ikke af ændringen

45 Forbrugsregnskaber Nyt kapitel VII i LL
Samling af reglerne uden materielle ændringer Energimærker Nugældende regler: Udgiften kan medtages på varmeregnskabet i sin helhed, i det år, den er afholdt Nye regler – LL § 37, stk. 4. Udgiften skal medtages med en forholdsmæssig del hvert år svarende til energimærkerapportens gyldighedsperiode Udgiften kan forrentes, jf. § 37, stk. 4, 2. pkt.

46 Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Gældende regler Muligt at opsige til eget brug LL § 83, litra a, men med mange begrænsninger, jf. § 84 a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986. b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens. d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, litra a. e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant. f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed. g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

47 Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Muligt frit at opsige til eget brug, jf. ny LL § 82, litra c Frit opsigeligt = opsigelsen kræver ingen begrundelse eller rimelighed. Betingelser for at kunne opsige efter den nye regel: Ejer skal selv benytte boligen Ejeren skal have til hensigt virkelig at benytte lejemålet til beboelse. Ejeren må ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger på opsigelsestidspunktet. Reglen sigter ifølge bemærkninger på ”uprofessionelle udlejere” Frasælges andre boliger under lejeforholdet, således der kun ejes én, gælder opsigelsesadgangen også. Kun den ejer, der i sin tid indgik lejeaftalen, kan opsige efter bestemmelsen NB: Ovenstående er blevet præciseret i den nyeste udgave af lovforslaget! Successionssynpunkter - mulighed for at indtræde i tidligere ejers rettigheder gælder således ikke for de nye regler ifølge de nye bemærkninger! Gælder kun for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden, jf. lovforslagets § 4, stk. 3.

48 Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv skal benytte boligen
Særligt om opsigelse af ejerlejligheder Udlejers opsigelsesret afhænger af, hvornår lejeaftalen er indgået: 31. december 1979 eller tidligere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejeaftalen skal være indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

49 Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen
Ændring i LL § 1, stk. 3 ”Loven gælder heller ikke for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.” Efter forslaget er det ikke boligens konkrete status, der er afgørende for, om loven gælder. Det afgørende er, til hvilket formål udlejningen sker. Et sommerhus, der udlejes til helårsbeboelse, vil derfor være omfattet af lejeloven, mens en helårsbolig, der udlejes til fritidsformål, vil være undtaget fra lejeloven. I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. I den forbindelse lægges til grund, at sædvanlig udlejning til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger. Afgørelsen af, om der er tale om et lejeforhold, som er undtaget fra lejeloven, vil således skulle træffes på grundlag af en samlet vurdering af alle de forhold, der kan tillægges betydning. Gælder for alle lejeaftaler der indgås efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2015.