Risikospørgsmål i forbindelse med finansiering af ejendomme Undervisningsministeriet.

Præsentationer af emnet: "Risikospørgsmål i forbindelse med finansiering af ejendomme Undervisningsministeriet."— Præsentationens transcript:

1 Risikospørgsmål i forbindelse med finansiering af ejendomme Undervisningsministeriet

2 2 Når skolens ledelse skal tilrettelægge finansiering af skolens ejendomme, vil der være flere faktorer, man skal tage hensyn til. Undervisningsministeriet vil anbefale, at skolens ledelse vurderer alle relevante forhold inden risikostyringsstrategien vedtages, herunder: ‒ Ejendommens værdi ‒ Skolens økonomi ‒ Skoleledelsens kompetencer og ressourcer i forhold til finansiel risikostyring ‒ Den valgte strategi og styringsform Undervisningsministeriet har udarbejdet en række spørgsmål, som kan være til hjælp i denne proces, og som forhåbentligt perspektiverer eventuelle risici og faldgruber for skolens ledelse. Der vil ofte ikke være entydige konklusioner. Hvad der virker som en fornuftig finansiel strategi i én situation, vil være uhensigtsmæssig under andre forhold. Undervisningsministeriet vil anbefale, at skolens ledelse løbende vurderer skolens forhold i relation til risikostyringsstrategien. Risikospørgsmål Et sæt spørgsmål, der skal perspektivere risici og faldgruber for skolens daglige ledelse og bestyrelse ved valg af finansieringsform Ejendommens værdi Skolens økonomi Strategi og styringsformKompetencer og ressourcer

3 3 Ejendommenes tilstand  Er vores ejendomme relativt nyopførte/nyrenoverede, eller er de i en sådan stand, at vi ikke forventer uforudsete udgifter til udvendig vedligehold af nævneværdig karakter? Nye ejendomme eller nyrenoverede ejendomme vil som regel være mindre kapitaltunge ved overtagelsen. Skolens ledelse kan undlade at budgettere med en så stor likviditetsbuffer som ved overtagelse af gamle og utilsvarende bygninger. Beliggenhed  Er vores skole placeret i et meget attraktivt område, som giver et stort elevgrundlag? Jo mere attraktiv beliggenhed, jo højere markedsværdi ved långivers værdiansættelse. Skoler med en god placering vil kunne opnå en bedre belåning. Friværdi  Er der en betydelig friværdi i de ejendomme, som vores institution ejer? Bygninger er et vigtigt aktiv for skolen. Hvis der er en god friværdi i disse bygninger, vil det øge skolens fleksibilitet og kreditværdighed. Friværdi kan medvirke til en mere fleksibel likviditetsstyring, da skolen kan tilvejebringe likviditet ved optagelse af kortfristet gæld med sikkerhed i bygningerne. Risikospørgsmål Ejendommens værdi Jo bedre bygningstilstand og jo bedre beliggenhed, jo bedre ”økonomisk bund” i form af højere ejendomsværdi. En stor friværdi vil også betyde, at skolen får en større fleksibilitet i likviditetsstyringen.

4 4 Elevgrundlaget  Hvordan har elevgrundlaget udviklet sig, og hvordan prognosticeres fremtidens elevtal? Et stabilt elevantal sikrer et stabilt taxametertilskud og dermed stabilt indtægtsgrundlag. Skolen vil dermed have et stabilt grundlag for at kunne betale renter og afdrag på den eksternt optagne gæld. Forventer man modsat et fald i elevantallet, presses indtægtsgrundlaget, og dermed bringes skolens mulighed for at servicere sin gæld i fare. Jo større budgetrum, jo større finansiel risiko kan skolen som hovedregel påtage sig. Kapital og likviditet  Er skolens soliditetsgrad (defineret som egenkapital i forhold til den samlede balancesum) forholdsvis høj (20% eller derover)?  Er skolens likviditetsgrad (defineret som omsætningsaktiver i forhold til kortfristede forpligtelser) høj (100% eller derover)? Jo større egenkapital, jo sundere er skolens økonomi. Skolens økonomi er ikke i så høj grad præget af høje finansielle omkostninger i form af renter og afdrag, når gælden udgør en mindre del af den samlede balancesum. Jo større egenkapital og jo større økonomisk råderum, jo flere finansielle muligheder har skolen sædvanligvis. Fremtidsperspektiver  Kan det komme på tale at fusionere med en anden institution, hvorved behov for salg af lokalerne må forudses? Ved sammenlægning med anden institution kan det være nødvendigt at sælge lokalerne. Der kan være risiko for, at et længere låneengagement ikke kan dækkes ved salg. Skolen bør således overveje en eventuel fremtidig fusion er nært forestående, når finansieringsstrategien overvejes.. Risikospørgsmål Skolens økonomi

5 5 Budgetsikkerhed  Er det vigtigt for vores skoles økonomi, at vi kender de fremtidige omkostninger i forbindelse med ejendomsfinansieringen? Ved at optage et langfristet fastforrentet lån opnås højeste grad af sikkerhed med hensyn til de fremtidige betalinger. De årlige rentebetalinger og afdrag kendes på forhånd, da ydelsesrækken for hele lånets løbetid specificeres i lånedokumentationen. Ved at optage et fast forrentet langt lån kender skolen de fremtidige udgifter med sikkerhed og vil ikke opleve udsving i renten. Til gengæld betales der oftest en merpris i form af højere rente, da den lange rente som regel er højere end den korte rente. En traditionel finansieringsform er et fastforrentet, konverterbart 20- eller 30-årigt lån. De årlige rentebetalinger og afdrag kendes på forhånd, da ydelsesrækken specificeres i lånedokumentationen. Hvis markedsrenten falder vil kursen på de underliggende obligationer stige, og lånets restgæld stiger. Skolens ledelse og bestyrelse skal være opmærksom, at der er en risiko for, at restgælden ændres. Vælges et konverterbart lån, er det muligt at indfri lånet til kurs 100 og optage et nyt lån med lavere rente. Restgælden vil dog være højere på dette nye lån. Risikospørgsmål Strategi og styringsform

6 6 Omkostningsminimering  Er vi meget fokuseret på, at skolens finansieringsomkostninger er så lave som muligt? I tider hvor renten på lån med kort løbetid er lavere end renten på fastforrentede lån, vil skolen kunne reducere sine renteudgifter ved at optage et variabelt forrentet lån og/eller anvende afledte finansielle instrumenter. Denne strategi indebærer imidlertid, at skolen ikke kender de fremtidige renteudgifter med sikkerhed. Optages et variabelt forrentet lån, skal skolens ledelse være opmærksom på, at skolen herved påtager sig en risiko for, at renten stiger. Anvendes finansielle instrumenter, skal skolens ledelse være opmærksom på, om de finansielle instrumenter virker hensigtsmæssige. Finansieringsformen kræver aktiv styring, og skolens ledelse skal i højere grad overvåge de finansielle markeder og have forståelse for de anvendte instrumenters virkemåde. Risikospørgsmål Strategi og styringsform

7 7 Kompetencer til finansiel risikostyring  Har skolens ledelse de fornødne kompetencer til at forstå og vurdere forskellige finansielle instrumenters hensigtsmæssighed og forstå de risikomæssige fordele og ulemper ved at anvende afledte finansielle instrumenter? Når afledte finansielle instrumenter anvendes i forbindelse med finansiering af skolens ejendomme, skal skolens ledelse være ekstra opmærksom på, hvordan disse finansielle instrumenter fungerer. Skolens ledelse skal have kompetence til: At kunne forstå og vurdere hvilke finansielle instrumenter, der hensigtsmæssigt kan anvendes. At forstå hvorledes finansielle instrumenter værdiansættes, og hvorledes ændringer i forskellige markedsparametre vil påvirke værdierne. Aktivt at tage stilling til strategi og ændringer heri. Der bør således være mindst én person i skolens bestyrelse, som har god forståelse for og erfaring med afledte finansielle instrumenter enten fra uddannelse eller daglig erhvervsvirksomhed. Da der hele tiden udvikles nye former for finansielle instrumenter, er det vigtigt, at viden herom er opdateret. Ressourcer til finansiel risikostyring  Har skolens ledelse de fornødne ressourcer til at følge med i de finansielle markeder og aktivt tage stilling til strategi og ændringer heri? Når afledte finansielle instrumenter anvendes i forbindelse med finansiering af skolens ejendomme, skal skolens ledelse være ekstra opmærksom på, hvordan disse finansielle instrumenter fungerer, og hvorledes værdien udvikler sig. Skolens ledelse skal have ressourcer til at følge med i de finansielle markeder på jævnlig basis – ikke mindst i tider med store udsving på de finansielle markeder. Ligeledes skal skolens ledelse have tilstrækkelig tid til kontinuerligt at vurdere den valgte strategi og aktivt tage stilling hertil. Risikospørgsmål Ressourcer, kompetencer og rammer Jo højere grad af forståelse for finansielle instrumenters virkemåde og værdiansættelse, og jo bedre ressourcer til aktiv risikostyring, jo højere finansiel risiko kan skolen påtage sig.

8 8 Rammer for finansiel styring  Er skolens strategi for finansiel risikostyring fastlagt i skriftlige rammer? Har skolens ledelse fastlagt, hvilken renterisiko der accepteres, og hvilke lånetyper/finansielle instrumenter der kan anvendes? Er der rammer for, om finansiering kan finde sted i fremmed valuta, enten direkte via lån i fremmed valuta eller via afledte finansielle instrumenter. Er beslutningsprocessen ved låneoptagelse dokumenteret? Når den finansielle strategi er beskrevet og godkendt af skolens bestyrelse, er der et fælles rammeværk, som skolens daglige ledelse kan handle ud fra i henhold til de beføjelser, der er givet af bestyrelsen. Ligeledes danner et sådant rammeværk udgangspunkt for beslutninger på bestyrelsesniveau ved optagelse af nye lån eller anvendelse af nye finansielle instrumenter.  Er der i skolens finansielle strategi fastlagt procedurer for nedlukning eller re-design af strategi, hvis noget går galt? Den finansielle strategi bør også indeholde procedurer for nedlukning af finansielle instrumenter eller omlægning af lån, hvis strategien viser sig ikke at være hensigtsmæssig.  Orienteres skolens bestyrelse jævnligt om den aktuelle risiko? Skolens bestyrelse bør jævnligt orienteres om den aktuelle risiko. Frekvens afhænger af risikoposition. Jo større risiko, jo oftere bør bestyrelsen orienteres om risikoen. Risikospørgsmål Ressourcer, kompetencer og rammer En veldokumenteret finansiel strategi giver sikkerhed for den rette udførelse af den finansielle strategi