»Løst og fast« om praksis i huslejenævn (og boligret)

Præsentationer af emnet: "»Løst og fast« om praksis i huslejenævn (og boligret)"— Præsentationens transcript:

1 »Løst og fast« om praksis i huslejenævn (og boligret)
v/Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d. Syddansk Universitet Huslejenævnsformand i Randers Kommune mm.

2 »Dagsorden« Sagsbehandlingen i nævnet – hvad undersøges »ex officio«, høringsfrister mv. Lejefastsættelsen: i småhuse - bevisforholdene boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – dokumentation mv. omkostningsbestemt leje – normtal, forbedringstillæg, »spise op«… Forbrugsregnskaber Fraflytningstvister »eventuelt« - og spørgsmål Indlæg ED Fyn 25/

3 Sagsbehandlingen i huslejenævnet
Hvilke undersøgelser foretager nævnet? (BRL § 40, stk. 2) – alle formalia !? – dog f.eks. BRL § 5, stk. 8: Huslejenævnet er ikke forpligtet til af egen drift at indhente oplysninger vedrørende vilkår for andre lejemål, jf. fx T.BB B Lejeren har bevisbyrden, jf. fx U V: Lejer havde ikke sandsynliggjort, at man boede på mere byrdefulde vilkår ved henvisning til et enkelt andet lejemål, se også note 1 til dommen om en samtidig sag vedrørende samme ejendom. Ikke noget væsentlighedskrav, jf. fx T:BB Ø – selv ubetydeligere (?) vilkår kan tilsidesættes Pligt til afvisning af sager der ikke er omfattet af nævnets kompetence TBB B: I en sag om lejefastsættelse for et lejemål, omfattet af huslejeregulering, havde klager bedt huslejenævnet tage stilling til »den lovlige leje«. Huslejenævnet havde fundet, at der var foretaget gennemgribende modernisering, og at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi, jfr. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Huslejenævnets flertal havde ikke fundet grundlag for at fastslå, at der var aftalt vilkår, der var mere byrdefulde end de vilkår, der var gældende for andre lejere i ejendommen, men huslejenævnet havde ikke af egen drift indhentet oplysninger om lejevilkårene for andre lejere i ejendommen. Ved dommen blev det fastslået, at huslejenævnet ikke var forpligtet til at behandle sagerne efter andre regler end dem, som huslejenævnet anså for relevante, og som klagen naturligt gav adgang til. Det blev endvidere fastslået, at nævnets pligt til at skaffe oplysninger ikke er ubegrænsede, og at nævnet alene er forpligtet til at foranstalte bevisførelse om kendsgerninger, og som efter nævnets erfaring er relevante og vil belyse faktum i en sag af den pågældende art. Det var hverken dokumenteret eller sandsynliggjort, at der ved huslejenævnets skøn over de oplysninger, der skulle indhentes ved behandling af de omtvistede sager, var begået fejl, og der var derfor ikke grundlag for at ophæve nævnets afgørelse og hjemvise til fornyet behandling. U V: L havde lejet en lejlighed af udlejer U, og den årlige husleje, der ikke var fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, var aftalt til kr. Kommunens boligstøttekontor anmodede huslejenævnet om at tage stilling til, om den aftalte leje var for høj, og huslejenævnet nedsatte huslejen til ,40 kr. U anlagde sag mod kommunen og L, der ønskede at indtræde som part i sagen, med påstand om, at de sagsøgte skulle anerkende den aftalte årlige husleje. L, der fastholdt, at U skulle anerkende en årlig husleje på ,40 kr., påstod tillige tilbagebetaling af for megen betalt husleje. Parterne var enige om, at den aftalte husleje ikke oversteg den i medfør af boligreguleringsloven § 5, stk. 1, lovligt beregnede leje, ligesom parterne var enige om, at trappelejeklausulen var gyldig. Alle lejemål i ejendommen var udlejet til aftalt leje. L henviste til støtte for sin påstand om, at hun ved den aftalte leje kom til at bo på mere byrdefulde vilkår, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 8, til et tilsvarende lejemål i samme ejendom, hvor den årlige leje svarede til huslejenævnets fastsættelse. U gjorde gældende, at L ikke boede på mere byrdefulde vilkår, og at L ikke ved fremlæggelse af et enkelt andet lejemål havde løftet sin bevisbyrde. Boligretten dømte U til at anerkende en årlig leje på ,40 kr. og tilbagebetale det for meget opkrævede til L. I landsretten blev kommunen og L dømt til at anerkende en årlig leje på kr., idet landsretten fandt, at kommunen og L ikke gennem påberåbelse af vilkårene for et enkelt andet lejemål i ejendommen havde løftet bevisbyrden for, at der ved indgåelsen af lejeaftalen med L var aftalt mere byrdefulde vilkår end for de øvrige lejemål i ejendommen. NOTE Landsretten afsagde samme dag i B dom i en sag mellem samme udlejer og kommunen og en anden lejer, hvor udlejeren også fik medhold i, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje. I denne sag blev såvel lejen i B som lejen i et andet lejemål i ejendommen påberåbt, uden at kommunen og lejeren fik medhold i, at det hermed var bevist, at de aftalte vilkår var mere byrdefulde end de øvrige lejemåls. TBB : Bestemmelser om trappevask og forlængelse af reklamationsfrist tilsidesat, da de gjorde lejevilkårene mere byrdefulde end de øvrige lejeres vilkår. Efter at A havde overtaget en udlejningsejendom indsatte han i nye lejekontrakter ved genudlejning vilkår bl.a. om et månedligt gebyr på 30 kr. for trappevask og om forlængelse til 4 uger af fristen for reklamation vedrørende mangler ved det lejede efter fraflytning, jf. lejelovens § 98, stk. 2. En ny lejer, B, indbragte disse vilkår for huslejenævnet, der traf afgørelse om, at de ikke var bindende for lejeren. A indbragte afgørelsen for domstolene og påstod, at afgørelsen skulle ophæves. Vilkårene fandtes ikke i de lejekontrakter, der tidligere var indgået med andre lejere, og der var ikke givet de nye lejere kompensation. Da der ikke var oplysninger om, at ejendommens lejemål ikke i øvrigt var ensartede, var lejevilkårene efter en samlet bedømmelse mere byrdefulde end for de andre lejere, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 8. B blev derfor frifundet for A's påstand om ophævelse af huslejenævnets afgørelse. Indlæg ED Fyn 25/

4 Høringsregler Høring BRL § 39, stk. 2 og § 40, stk. 4
»I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen«. Nævnet kan vælge at se bort fra materiale der fremkommer efterfølgende… 39 Stk.2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. 40, stk. 4: Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor. Indlæg ED Fyn 25/

5 Manglende dokumentation
HUSK – manglende fremlæggelse af dokumentation, manglende iagttagelse af høringsreglerne – kan medføre, at bilag mv. ikke bliver taget i betragtning, og IKKE kan fremlægges i boligretten… se fx U H, U V og FM V: »En voterende bemærker, at direktøren i det sagsøgende selskab, …, i retsmødet den 15. december 2011 forklarede, at ejendommen, som har 28 lejemål, har været ejet af selskabet siden 1998, men at han har kendt ejendommen siden 1993, hvor den var ejet af et anpartsselskab, hvor han var anpartshaver. Der er ikke oplyst omstændigheder, som skulle føre til, at det ikke til Huslejenævnsbehandlingen har været muligt at fremskaffe den nødvendige skriftlige dokumentation, og det bør derfor ikke tillades, at bevis nu søges fremskaffet gennem afholdelse af syn og skøn for boligretten.« Landsretten ændrede afgørelsen og nægtede udlejer at afholde syn og skøn af de grunde, der var anført af boligrettens mindretal. Huslejenævnet fastsætter forbedringstillægget skønsmæssigt = forsigtigt og således at udlejer i hvert fald ikke stilles bedre, end hvis han havde dokumentationen OBS + og FM V: »En voterende bemærker, at direktøren i det sagsøgende selskab, …, i retsmødet den 15. december 2011 forklarede, at ejendommen, som har 28 lejemål, har været ejet af selskabet siden 1998, men at han har kendt ejendommen siden 1993, hvor den var ejet af et anpartsselskab, hvor han var anpartshaver. Der er ikke oplyst omstændigheder, som skulle føre til, at det ikke til Huslejenævnsbehandlingen har været muligt at fremskaffe den nødvendige skriftlige dokumentation, og det bør derfor ikke tillades, at bevis nu søges fremskaffet gennem afholdelse af syn og skøn for boligretten.« Landsretten ændrede afgørelsen og nægtede udlejer at afholde syn og skøn af de grunde, der var anført af boligrettens mindretal. U H: I juli 2003 lejede L en lejlighed af udlejer, U, for en årlig leje på kr. I maj 2004 anmodede L huslejenævnet, N, om at tage stilling til lejen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, om omkostningsbestemt leje. I brev af 8. juli 2004 anmodede N om U's bemærkninger, idet N bad om en række nærmere angivne oplysninger om det omkostningsbestemte budget m.v. U anførte i sit svar, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om det lejedes værdi, og tilkendegav, at man først, når dette blev afvist, ville fremlægge oplysninger til brug for beregningen af den omkostningsbestemte leje. Den 14. august 2007 traf N afgørelse om nedsættelse af huslejen fra kr. til kr. med virkning fra den 1. juli 2003, jf. § 5, stk. 1. N anførte, at udlejer trods anmodningen herom ikke havde indsendt behørig dokumentation for, at orienteringspligten efter § 5, stk. 3, var overholdt. U indbragte afgørelsen for boligretten og fremlagde under sagen en række nye bilag til belysning af lejefastsættelse efter § 5, stk. 2. L protesterede imod fremlæggelsen af bilagene, men boligretten gav U tilladelse til at fremlægge disse. Landsretten stadfæstede afgørelsen. Højesteret udtalte, at det måtte følge af bestemmelserne i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, og § 42, stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets nærmere specificerede krav om oplysning og dokumentation, der er fornødne for afgørelse af sagen, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger i boligretten, hvis modparten protesterer herimod. Under de foreliggende omstændigheder fandt Højesteret imidlertid ligesom landsretten og byretten, at U var berettiget til at fremlægge de pågældende oplysninger, og Højesteret stadfæstede landsrettens kendelse. U V: I 2009 lejede L et lejemål af U for en årlig leje på kr. Efterfølgende blev spørgsmålet om lejens størrelse indbragt for huslejenævnet, der i et brev anmodede U om inden 2 uger at komme med bemærkninger til sagen sammen med det »for ejendommen (dvs. det budget, de øvrige lejere betaler efter) gældende omkostningsbestemte budget på indflytningstidspunktet sammen med dokumentation for posterne«. Det var endvidere anført, at hvis U var bekendt med en huslejenævnsafgørelse for ejendommen, der kunne dække de udbedte oplysninger, kunne U henvise hertil. Huslejenævnet modtog ikke bemærkninger fra U. Den 3. november 2010 var U indkaldt til besigtigelse af lejemålet. Huslejenævnet traf herefter afgørelse om at nedsætte huslejen til kr. årligt. U indbragte huslejenævnets afgørelse for boligretten med påstand om, at L skulle anerkende en årlig leje på kr. Til støtte herfor gjorde U bl.a. gældende, at huslejenævnet burde have foretage huslejeberegningen på baggrund af en huslejenævnsafgørelse fra 2009, hvor nævnet for et andet lejemål i samme ejendom havde godkendt en årlig leje, der i 2006 var aftalt til kr., og U anførte, at man i lighed med den afgørelse skulle have taget hensyn til moderniseringer, som lå før de seneste moderniseringer i 2007 og L påstod frifindelse, bl.a. med henvisning til at huslejenævnet havde været nødt til at træffe en skønsmæssig afgørelse, idet U trods opfordring ikke var fremkommet med dokumentation i sagen. U ønskede herefter at fremlægge en række bilag, herunder huslejenævnsafgørelsen fra 2009 vedrørende en lejlighed i samme ejendom og en anden huslejenævnsafgørelse, hvilket L protesterede imod. Landsretten anførte, at det følger af BRL § 40, stk. 2, og § 42, stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets nærmere specificerede krav om oplysninger og dokumentation, der er nødvendige for sagens afgørelse, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger for boligretten, hvis modparten protesterer. Det var ubestridt, at U ikke havde sendt de oplysninger, som huslejenævnet havde anmodet om, og efter oplysningerne om besigtigelsen, sådan som de fremgik af huslejenævnets kendelse, kunne landsretten heller ikke lægge til grund mod modpartens bestridelse, at U under besigtigelsen havde givet nævnet de oplysninger, som U nu for boligretten ville belyse ved de bilag, der ønskedes fremlagt. Landsretten tillod herefter ikke U at fremlægge de nye bilag. GD V: Under en boligretssag om lejefastsættelsen for et beboelseslejemål opstod der tvist, om hvorvidt der kunne udmeldes syn og skøn under sagen, idet U ikke havde mulighed for at fremlægge dokumentation for tidligere udførte forbedringsarbejder. Da det ikke kunne udelukkes, at syn og skøn ville have betydning for sagens afgørelse, blev U's begæring om afholdelse af syn og skøn taget til følge Landsretten lægger til grund, at kærende, der har erhvervet ejendommen efter moderniseringsarbejdernes udførelse og lejemålets indgåelse, ikke har haft mulighed for at fremskaffe dokumentation for moderniseringsudgifterne fra den tidligere ejer af ejendommen til brug for huslejenævnets behandling af sagen. Herefter, og da det ikke kan udelukkes, at et syn og skøn kan have betydning for sagens afgørelse, tages U's påstand til følge." Indlæg ED Fyn 25/

6 Problem: ingen dokumentation haves?
Tidligere afgørelser på ejendommen? (aktindsigt mulig) Check BBR – evt. byggetilladelser mv. hos kommunen Er lejen fastsat i overensstemmelse med det som er realistisk – det som udlejer gør gældende er sket på ejendommen? Ved varslinger af omk. – se T:BB Ø Efter boligreguleringslovens § 12, stk. 1, 4. punktum, skal en varsling med krav om lejeforhøjelse være ledsaget af blandt andet »et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. § 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højest 3 måneder før varslingstidspunktet«. Denne bestemmelse må forstås således, at det ledsagende regnskab skal opfylde specifikationskravene i lovens § 20, stk. 1, for hele den periode, det vedrører, her fra det senest udsendte regnskab i 1992 til 2007. Da udlejer heller ikke efter landsrettens dom af 8. november 2010 har fremlagt sådant regnskab for lejerne, er varslingen ugyldig. Det kan ikke ændre herved, at Ib Højgaard Jensen efter ejerskifte angiveligt har manglet dokumentation for at kunne udarbejde sådant regnskab for en periode, der rækker tilbage til 1992, idet udlejer i forhold til lejerne ved ejendommens overtagelse er indtrådt i samtlige rettigheder og pligter. Det må i øvrigt antages, at det ikke følger af bestemmelsen, at også udgiftsposter i tidligere udsendte regnskaber skal have været specificeret i overensstemmelse med kravene i § 20, hvorfor en erhverver af en udlejningsejendom med mangelfuld dokumentation ved at udarbejde og udsende et vedligeholdelsesregnskab for tiden frem til, der kan udarbejdes et regnskab, der opfylder specifikationskravene i lovens § 20, stk. 1, vil kunne skaffe sig grundlag for et senere vedligeholdelsesregnskab, der opfylder betingelserne for en lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens § 12. Indlæg ED Fyn 25/

7 Andre regler Besigtigelse – nævnet kan… Afgørelsen – se BRL § 43
Frist for indbringelse af nævnsafg. BRL § 43, stk. 2: 4 uger ellers ansøgning om tilladelse U ØLK (vedr. U Ø) ikke tilladelse (HUSK: a-post tager to dage om at komme frem!) FM V ikke tilladelse BRL § 43, stk. 6 direkte indbringelse for boligretten… U I fortsættelse af U Ø fremgik det af brev af 26. august 2011 fra huslejenævnet, at nævnets afgørelse var sendt til sagens parter den 4. januar 2011 som A-post, hvilket landsretten lagde til grund. Herefter udtalt, at det måtte antages, at brevet var kommet frem i overensstemmelse med almindelig postgang, medmindre der forelå oplysninger, der kunne sandsynliggøre, at dette ikke var tilfældet. Der forelå ikke sådanne oplysninger, og brevet måtte derfor - uanset U's oplysning om en senere modtagelsesdato - antages at være kommet frem til parterne senest torsdag den 6. januar 2011, idet landsretten kunne tiltræde, at det i almindelighed burde lægges til grund, at afgørelser sendt som A-brev først er kommet frem til modtageren, 2 dage efter at afgørelsen er dateret og overgivet til postbesørgelse. Fristen for indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten udløb således torsdag den 3. februar Da stævningen først var modtaget i retten mandag den 7. eller tirsdag den 8. februar 2011, var fristen overskredet. FM :Lejer havde anlagt sag mod en udlejer for at få en eksigibel afgørelse svarende til en afgørelse fra huslejenævnet. Udlejer ønskede herefter at få ændret huslejenævnets afgørelse og få efterprøvet de indsigelser, nævnet havde taget stilling til. Boligretten tillod ikke, at udlejer indbragte huslejenævnets afgørelse. Udlejer kærede afgørelsen.Landsretten stadfæstede afgørelsen med følgende begrundelse: “Efter boligreguleringslovens § 43, stk. 2, jf. stk. l, kan huslejenævnets afgørelse inden 4 uger indbringes for boligretten. Huslejenævnet er ikke part i retssagen, og indbringelsen sker derfor ved, at der i overensstemmelse med retsplejelovens regler - inden udløbet af 4-ugers fristen - udtages stævning mod modparten. Huslejenævnet har i afgørelsen af 2. november 2011 givet klagevejledning i overensstemmelse hermed. Efter udløbet af 4-ugers fristen kan huslejenævnets afgørelse kun indbringes for boligretten med tilladelse fra boligretten, som kun kan gives undtagelsesvis, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 2,2. punktum. Sagen vedrører efter det oplyste et beløb på ,55 kr., og [udlejer] anmodede først, efter at [lejer] havde anlagt sag for at få en eksigibel afgørelse og mere end 6 måneder efter huslejenævnets afgørelse, om tilladelse til at indbringe nævnets afgørelse for boligretten. Under disse omstændigheder tiltrædes det, at der ikke undtagelsesvist er givet tilladelse til, at sagen trods fristoverskridelsen indbringes for boligretten.” Indlæg ED Fyn 25/

8 Huslejenævnets lejefastsættelse småhuse
A. skønner frit – generelt kendskab… eller B. »regner baglæns«: omk. lejen + forbedringstillæg anslået for det pågældende lejemål + evt. justering i forhold til det generelle kendskab til lejeniveauet = det lejedes værdi! C. skyggebudget Indlæg ED Fyn 25/

9 Skyggebudget (som bevis)
HVEM? Kompetencen ligger hos huslejenævnet Nævnet er ikke forpligtet til at udarbejde – fx T:BB Ø (T:BB /1 B - Skyggebudgettet kan kræves fremlagt i boligretten) HVORNÅR? Kun hvis bevis (ført af den der ønsker leje reguleret) for at ikke sammenligningslejemål HVORDAN BEVIS? Huslejenævnets skøn/udtalelse + »noget mere« fx U H + Udlejers fortegnelse over (ikke) sammenlignelige lejemål KONSEKVENS af ikke bevis = ikke skyggebudget. Den der vil have lejen ændret må føre bevis i form af sammenligningslejemål Indlæg ED Fyn 25/

10 Domstolenes lejefastsættelse småhuse
Den der kræver lejen ændret har bevisbyrden uanset hvad nævnet har sagt Boligretten besigtiger og skønner Forholder sig til lejen – nogle gange uanset om sammenligningslejemål Landsretten – afgør sagerne på grundlag af bevisbyrden Indlæg ED Fyn 25/

11 (Forsøg på en) konklusion
Ingen sammenligningslejemål ingen lejeregulering (medmindre bevis for ingen, og der er et skyggebudget) Hvis huslejenævnet ikke har henvist til konkrete sammenligningslejemål – tillægges skøn ikke vægt Huslejenævnets udtalelser om, at der ikke findes sammenligningslejemål, er ikke i sig selv tilstrækkeligt bevis for, at de ikke findes Huslejenævnets skøn måske større vægt hvis skyggebudget (T:BB Ø) ØLD af 12. september 2013 (B 03770/13)? Skyggebudget hvis ikke konkrete sammenligningslejemål : ØLD 12.9 Mindre provinsby – krav om lejenedsættelse. Huslejenævnets afgørelse baseret på skøn – ingen konkrete sammenligningslejemål. Påstand for boligret – hjemvisning. Lejer får medhold – huslejenævnet skal lave skyggebudget, når de ikke kan anvise konkrete sammenligningslejemål. ØL stadfæstede – huslejenævnet burde lave skyggebudget. ? = kan påberåbes af lejerne, der har svært ved at løfte bevisbyrden; men kræver formentlig at det kan lægges til grund, at der ikke findes sammenligningslejemål Indlæg ED Fyn 25/

12 Ejendomme tidligere ejet af andelsboligforeninger
U V Småhusreglerne gjaldt ikke for ejendom med mere end 6 beboelseslejligheder, selv om den daværende ejer, en andelsboligforening, kun udlejede 2 lejligheder pr. 1. januar INDBRAGT FOR HØJESTERET. MULIGE KONSEKVENSER FOR EJENDOMMEN: Tidligere varslinger – ugyldighed – lejeregulering efter BRL § 7 ikke LL § (men lejeniveau som udgangspunkt ca. det samme) Krav om dokumentation for forbedringer ved fastsættelse af forbedringstillægget Bindingspligt – indbetaling/udbetaling Ejendommens pris (inkl. øgede administrative byrder) U V: Pr. 1. januar 1995 ejede en privat andelsboligforening en ejendom med 10 beboelseslejemål, hvoraf de 2 var udlejet af andelsboligforeningen. Ejendommen blev efterfølgende solgt til en privat udlejer. Spørgsmålet om den leje, som en lejer herefter skulle betale, blev indbragt for huslejenævnet, der traf afgørelse om, at lejen skulle fastsættes i medfør af reglerne om småhuse i boligreguleringslovens § 29 c, jf. § 29 b, 2. punktum. Byretten anførte, at det var ubestridt, at ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejemål, og ejendommen var således ikke omfattet af ordlyden af boligreguleringslovens § 29 b, 1. punktum. Da ejendommen ikke længere var ejet af en andelsboligforening, var ejendommen heller ikke omfattet af ordlyden af boligreguleringslovens § 29 b, 2. punktum. En fortolkning af § 29 b, som er i strid med bestemmelsens ordlyd, kræver, at der i forarbejderne er faste holdepunkter for, at bestemmelsen skal forstås på en anden måde, end det er kommet til udtryk i bestemmelsens formulering. Sammenkædningen af en ejendoms status med et specifikt tidspunkt fremgår eksplicit af lovens § 29 b, 1. punktum, og § 4, stk. 5, men ikke af § 29 b, 2. punktum. Bestemmelsen læst i sammenhæng med lovens øvrige bestemmelser støtter således ikke, at bestemmelsen skal forstås på en anden måde, end det er kommet til udtryk i bestemmelsens formulering. Der er heller ikke i bestemmelsens formål eller forarbejder holdepunkter for at antage, at bestemmelsen ikke skal fortolkes i overensstemmelse med ordlyden. Lejefastsættelsen skulle herefter være sket efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og byretten hjemviste sagen til huslejenævnet til fornyet behandling. Landsretten stadfæstede byrettens dom (Dissens). Indlæg ED Fyn 25/

13 Driftsudgifterne Udgifter i budgettet skal være dokumenterbare og kendte på tidspunkt for udarbejdelse af budgettet – forventede stigninger kan medtages RIMELIGE OG NØDVENDIGE UDGIFTER Huslejenævnene kan anvende normtal for visse udgiftstyper, jf. U H Særligt hvor udlejer selv udfører arbejde på ejendommen (administration, vicevært). Husk sondring til andre budgetposter der indeholder lignende arbejde – tilsyn, inspektør, forsikringsmægler Højere beløb end normtal kan medtages, hvis de dokumenteres, jf. fx GD Ø og T:BB V Serviceabonnementer – ikke vedligeholdelse (eller administration) GD : U varslede omkostningsbestemt lejeforhøjelse. I driftsbudgettet var medtaget udgifter til graffitiabonnement og en administrationsudgift, som oversteg huslejenævnets normtal. Endelig var der medtaget et beløb vedrørende tidligere forbedringer. Posten vedrørende tidligere forbedringer blev ikke godkendt, da U ikke kunne dokumentere hvilke forbedringsarbejder, der var blevet udført. Graffitiabonnementet og administrationsudgiften blev godkendt. Landsretten - Om administration: Nødvendige driftsudgifter omfatter blandt andet udgifter til administration i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. ML § 8. Rimelighedsbedømmelsen af en administrationsudgift sker med udgangspunkt i de af huslejenævnene opstillede normtal for administration, men det kan ikke udelukkes, at der ved godkendelse af administrationsudgiften for en konkret ejendom kan ske en fravigelse af normtallet blandt andet på grund af antallet af lejemål, jf. U H. Den af sagen omhandlede ejendom omfatter 5 beboelseslejligheder med omkostningsbestemt leje. Herefter og henset til de indhentede oplysninger om udgift til administration af ejendommen og den i administrationsaftalen fastsatte pris, finder landsretten, at udgiften er rimelig og bør godkendes. Om fjernelse af graffiti: Nødvendige driftsudgifter omfatter blandt andet udgifter til renholdelse i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. ML § 8. Ved vurderingen af om fjernelse af graffiti på ejendommens facader er renholdelse eller vedligeholdelse, lægger landsretten vægt på, at fjernelse af graffiti har til formål at sikre, at ejendommen fremtræder pæn og ordentlig, men ikke har betydning for ejendommens funktion eller tilstand. Udgifterne til fjernelse af graffiti må derfor anses for en udgift til renholdelse af ejendommen. L har ikke anfægtet størrelsen af udgiften til fjernelse af graffiti og har ikke indhentet tilbud herpå, således som de har mulighed for efter ML § 8, stk. 3. Herefter og henset til størrelsen af udgiften til den af U indgåede serviceaftale om fjernelse af graffiti, finder landsretten, at udgiften er rimelig og bør godkendes. Det følger heraf, at L skal anerkende, at lejen for deres lejemål pr. 1. juli 2003 udgør de nedenfor nævnte beløb....." TBB V: Udgift til renholdelse og vicevært ikke nedsat til normtal. I forbindelse med forhøjelse af den omkostningsbestemte leje pr. 1/ for en udlejningsejendom med 18 beboelseslejligheder og et garageanlæg med parkeringspladser var der tvist om udgifterne til renholdelse og vicevært og om indregning af nogle garagers areal ved beregning af boligprocenten. Udlejer havde varslet udgifter til renholdelse og vicevært med et beløb, der pr. lejlighed svarede til kr. årligt, men huslejenævnet nedsatte det til normtallet kr., hvilket blev stadfæstet af boligretten. Viceværtens opgaver omfattede bl.a. snerydning og pasning af grønne arealer og parkeringspladser, vaskerier og tørreplads, samt ejendommens varmeanlæg (fjernvarme). Hans vederlag omfattede udgift til værktøj, servicevogne, og bygningslifte mv. samt rengøringsartikler, vejsalt mv. Landsretten godkendte den varslede udgift under henvisning til, at nævnets afgørelse ikke indeholdt nogen udførlig begrundelse på dette punkt, at det godkendte beløb ud fra en umiddelbar betragtning forekom at være for lavt, og at det varslede beløb lå under de gennemsnitlige omkostninger for tilsvarende ejendomme på landsplan. Indlæg ED Fyn 25/

14 Omk. lejen ved genudlejning
Lejen kan ved genudlejning fastsættes på baggrund af den aktuelle omkostningsbestemte leje – uafhængigt af det lejedes værdi (T:BB Ø) DOG: Samme budgetleje som den leje, som øvrige lejere i ejendommen betaler på dette tidspunkt, jfr. BRL § 5, stk. 8 og T:BB B samt T:BB V Det vil sige: hvis et flertal (?) af lejere ikke betaler den aktuelle omkostningsbestemte leje, kan der ikke genudlejes til denne leje - selvom den beregnes korrekt! = Udlejer må varsle op for alle lejemålene hvis han vil undgå »problemet« TBB Ø:Landsrettens bemærkninger: Ved lov nr. 461 af 17. oktober 1996 blev § 5 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 710 af 29. august 1995, ændret. Den hidtil gældende bestemmelse indeholdt i 5, stk. 1, en udtrykkelig angivelse af, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke måtte fastsættes til et beløb, der væsentligt oversteg det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje. Ved lovændringen udgik denne udtrykkelige regel af lovteksten. Under behandlingen i Folketinget af forslaget til lovændringen (lovforslag nr. 267 fremsat af boligministeren den 8. maj 1996) blev samtidig behandlet et andet lovforslag (lovforslag nr. 266 stillet af Villy Søvndal (SF) og Keld Albrechtsen (EL) m.fl. den 7. maj 1996). Lovforslag nr. 266 indeholdt forslag til en tilsvarende formulering af § 5, stk. 1, som den formulering, der var indeholdt i boligministerens lovforslag, bortset fra, at forslaget tillige indeholdt en udtrykkelig regel, svarende til den hidtil gældende bestemmelse, hvorefter lejen ikke væsentligt måtte overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje. Under 1. behandlingen i Folketinget (Folketingstidende , Forhandlingerne s. 6536) tilkendegav boligministeren udtrykkeligt, at han ikke kunne støtte SF's og Enhedslistens lovforslag, og at han måtte afvise det. Boligministeren redegjorde nærmere for baggrunden herfor. Det fremgår således af såvel lovens tekst som af forarbejderne hertil, at den hidtil gældende regel i § 5, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvorefter lejen ikke må overstige det lejedes værdi, blev afskaffet ved lovændringen. Ifølge ikrafttrædelsesbestemmelsen har lovændringen virkning for lejeaftaler, som indgås den 1. juli 1996 eller senere. Landsretten finder på dette grundlag, at der ikke er hjemmel til at nedregulere lejen efter det lejedes værdi for de af sagen omhandlede lejeaftaler, som er indgået den 1. juli 1996 eller senere. Dette er tilfældet for lejemålene vedrørende de indstævnte TBB B:Ved genudlejning af lejemål kunne lejen fastsættes på grundlag af den aktuelle omkostningsbestemte leje frem for den senest varslede leje. Den uens lejeopkrævning var ikke i strid med reglen om mere byrdefulde kontraktvilkår. Udlejer U havde i et ejendomskompleks ikke varslet omkostningsbestemt leje siden I forbindelse med en sag om lejens størrelse nedsatte huslejenævnet lejen til den senest varslede omkostningsbestemte leje med tillæg af de senest varslede vedligeholdelseshensættelser og et forbedringstillæg. Retten fandt, at U ved genudlejning var berettiget til at opkræve den aktuelle, lovligt beregnede omkostningsbestemte leje og de aktuelle vedligeholdelseshensættelser med henvisning til, at formålet med boligreguleringslovens § 5, stk. 8, ikke har været at nedsætte en lovligt beregnet leje. TBB : Boligreguleringslovens § 5, stk. 8, kunne anvendes til at nedsætte en lovlig leje. En udlejningsejendom opført i midten af 1980'erne blev i 2000 overdraget til en andelsboligforening stiftet af et flertal af lejerne. Andelsboligforeningen videresolgte i 2006 ejendommen, der herefter igen udlejedes. På dette tidspunkt beboedes ejendommen af et antal personer (GL), hvis lejekontrakter var indgået før 2000, et antal tidligere andelshavere (AL), der i forbindelse med overdragelsen havde indgået lejekontrakter med den ny ejer K, samt en gruppe lejere (NL), som K havde udlejet til efter erhvervelsen. Én af de sidstnævnte havde rejst sag om lejens størrelse og gjorde i den forbindelse bl.a. gældende, at hun var berettiget til at få nedsat lejen, da hun boede på mere byrdefulde lejevilkår end lejerne tilhørende kategorien GL. En korrekt beregnet omkostningsbestemt leje udgjorde pga. et kapitalafkast på mellem 13 og 14 % over kr. pr. m2 årligt. GL-lejerne var indrømmet en reduktion i afkastet, således at lejen for deres vedkommende var ca. 750 kr. pr. m2. AL-lejerne havde aftalt en leje på kr. pr. m2, og samme lejeniveau aftaltes med NL-lejerne. Et flertal i boligretten fandt ikke, at en NL-lejer var berettiget til at få sin leje nedsat til samme niveau som GL-lejerne, da boligreguleringslovens § 5, stk. 8, efter flertallets opfattelse ikke lader sig anvende til at nedsætte en leje, der ikke overstiger, hvad der lovligt kan fastsættes efter § 5, stk. 1. Landsretten derimod lagde vægt på, at bestemmelsens formål er at sikre, at lejerne i en ejendom stilles ensartet. Eventuelle forskelle mellem en aftalt leje og den leje, der ved lejeaftalens indgåelse er gældende for andre lejere i ejendommen, skal således efter en samlet bedømmelse kunne henføres til forskelle i det lejedes størrelse, faciliteter, stand eller moderniseringsgrad. K kunne derfor ikke få medhold i en påstand om, at selskabet til enhver tid af nye lejere var berettiget til at opkræve en lovligt beregnet omkostningsbestemt leje. Indlæg ED Fyn 25/

15 »spise op princippet« Påses af huslejenævnet ved indbringelse af lejeforhøjelser – BRL § 14 og § 15 U H indtægter/udgifter opgøres i et samlet budget, der skal dokumentere at lejen ikke dækker… Nogle indtægter holdes udenfor budgettet Udlejer har bevisbyrden for betingelserne er opfyldt, jf. fx T:BB B BRL § 7, stk. 1, er hjemlen til, at udlejer kan kræve lejeforhøjelse. Det følger af bestemmelsen, at forudsætningen for at der kan opnås lejeforhøjelse er, at lejeindtægterne i ejen-dommen ikke kan dække de nødvendige driftsudgifter, afkastningen og hensættelserne til vedligeholdelse. I U H fastslog Højesteret, at man skal opgøre ejendommens samlede indtægter og udgifter. I U H definerede Højesteret, at ”spise op”-princippet ikke er et formkrav, men en materiel betingelse, og udlejer skal ikke samtidig med varslingen redegøre nærmere for, om ”spise op”-princippet er overholdt. Der findes nogle lejeindtægter, som skal holdes uden for, og det er - Lejeindtægter uden for lejelovgivningen, lejeindtægter fra erhvervslejemål, p-pladser m.v., Individuelle forbedringstillæg og andet tillæg for øget brugsværdi, jf. boligreguleringslovens § 10, stk. 3 ”Overleje” i boligreguleringslovens § 5, stk. 2-lejemål, - Boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1-3 lejemål, og - Byfornyelsesstøtte. Hvis udlejer ikke efterkommer provokationer/opfordringer fra nævnene, så indtræder der en processuel skadevirkning, som medfører, at udlejer har bevisbyrden for, at de materielle betingelser for en lejeforhøjelse er opfyldt, jf. T:BB B. U H: Ejeren U af en udlejningsejendom varslede i september 1996 over for lejeren L i medfør af boligreguleringslovens § 13 a lejeforhøjelse pr. 1. januar 1997 som følge af stigning i de beløb, som efter lovens §§ 18 og 18 b skulle hensættes til vedligeholdelse m.v. Det af U fremsatte krav var et krav om lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lovens § 7. Efter § 7, stk. 1, kan udlejeren, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen. Efter ordlyden skal bedømmelsen af, om betingelserne for lejeforhøjelse er opfyldt, således ske på grundlag af en samlet opgørelse for hele ejendommen, hvilket også fremgår af bl.a lovens § 10. I det foreliggende tilfælde oversteg ejendommens samlede lejeindtægter pr. 1. januar 1997 de nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, og da overskuddet ikke skyldtes lejeindtægter, der efter særlig hjemmel holdes uden for opgørelsen, var betingelserne for en lejeforhøjelse efter § 7, stk. 1, ikke opfyldt. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at L betalte en mindre leje end den, der ville være nødvendig for at dække hendes forholdsmæssige andel af ejendommens driftsudgifter m.m. T:BB B: Omkostningsbestemt lejeforhøjelse kunne ikke opkræves for en del af lejerne i en ejendom, da det bl.a. på grund af manglende dokumentation for lejeindtægten fra de øvrige blev lagt til grund, at indtægterne dækkede budgettets driftsudgifter og afkastningen. I 1995 varslede en udlejer ny omkostningsbestemt leje pr. 1/ for 15 af lejerne i en ejendom, medens der ikke blev varslet forhøjelse for 21 andre lejere, der betalte en aftalt leje fastsat ved genudlejning efter modernisering. Trods opfordring dokumenterede udlejeren ikke under sagen lejeindtægten for alle ejendommens lejemål pr. 1/7 1995, men fremlagde vedrørende de 21 andre lejere en oversigt over lejen, med fordeling på budgetleje og forbedringstillæg. Efter de oplysninger, der var forelagt vedrørende en af de 21 lejere, lagde retten til grund, at den beregnede leje var mindre end den aftalte og opkrævede leje. På den baggrund og da udlejer ikke havde dokumenteret lejeindtægten, lagde retten videre til grund, at de samlede lejeindtægter pr. 1/ oversteg de nødvendige driftsudgifter og afkastningen. Da betingelserne for lejeforhøjelse herefter ikke var opfyldt, blev lejerne frifundet for kravet om lejeforhøjelse. Indlæg ED Fyn 25/

16 Hvad gør nævnet hvis der ikke er noget driftsbudget?
Fastsætter omk. lejen skønsmæssigt – udgangspunkt ca kr. pr. m2 Fastsætter eventuelle forbedringstillæg skønsmæssigt – hvis ikke noget udført efter 1973 kan påvises = 0 kr. Trappelejereguleringer tilsidesættes Tilbagebetaling kun begrænset af forældelsesregler Indlæg ED Fyn 25/

17 BRL § 5, stk. 2 Fremlægge dokumentation / »utvivlsomt anse for godtgjort«: Huslejenævnet fastsætter forbedringsudgiften skønsmæssigt ved mangel på dokumentation – kan komme udlejer til skade. Bevis for anvendelse af GI midler? + begrænsningen i adgang til nova for boligretten Men – evt. mulighed for syn og skøn i boligretten se fx GD V - udlejer ikke havde mulighed for at fremlægge dokumentationen for arbejder udført før hans ejertid. Lejeren havde indgået lejeaftalen med en tidligere ejer. Indlæg ED Fyn 25/

18 BRL § 5, stk. 3 Oplysning til de øvrige lejere før første udlejning (hvor denne er efter ) efter BRL § 5, stk. 2 Manglende iagttagelse = BRL§ 5, stk. 1 selvom gennemgribende modernisering kan dokumenteres Påses i varierende omfang af nævnene – særligt hvor utvivlsomt at ikke 1. genudlejning. Indlæg ED Fyn 25/

19 Husk Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten har ikke opsættende virkning = Hvis lejeren har fået sat lejen ned, skal der ske regulering, selvom sagen indbringes for boligretten af udlejer. = En godkendt lejeforhøjelse kan kræves, selvom sagen indbringes for boligretten af lejeren (ophævelse mulig hvis lejeren ikke betaler) SE også LL § 48, stk. 4 om foreløbige lejeforhøjelser indtil huslejenævnets afgørelse foreligger. Anke til landsretten fra boligretten inden 14 dage har opsættende virkning Indlæg ED Fyn 25/

20 Ydelser udover lejen Hjemmelskravet: opkrævning af ydelser udover lejen kræver lovhjemmel, jf. U H Dvs. ikke renovation, vicevært, trappevask eller fx vedligeholdelse (T:BB B) T:BB V Ikke PBS gebyr (boligretsdom fra Randers) Særskilt betaling for vaskeri (ikke efter forbrug) ? verserende sag Manglende udarbejdelse af regnskaber kan medføre tilbagebetalingskrav – selvom faktisk forbrug, jf. T:BB V og T:BB V U H U var medinteressent i et ejendomsselskab, der ejede en række lejligheder, hvori bl.a. L var lejer. Af lejekontrakten fremgik, at U leverede vand til lejemålet, og at udgiften til vand ikke blev fordelt på grundlag af individuelle forbrugsmålere. Efter at L var fraflyttet lejligheden, viste det sig, at U havde opkrævet særskilt betaling for L's vandforbrug. Huslejenævnet pålagde U at tilbagebetale de indbetalte vandbidrag til L, hvorefter U indbragte sagen for byretten. Byretten gav L medhold, og landsretten stadfæstede dommen. Højesteret udtalte, at adgangen til at kræve særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling, jf. LL § 46 j, stk. 1, der ikke kan fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1. En ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, var derfor ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen, og Højesteret stadfæstede landsrettens dom. EL TIL ANDET END OPVARMNING? TVIVLSOMT se også tbb T:BB V: I kontrakterne for lejerne i et nybygget boligområde blev indskrevet en generel bestemmelse om, at lejerne i fællesskab skulle vedligeholde ejendommens fællesarealer, stier og p-pladser og sørge for snerydning. Tillige indeholdt kontraktklausulerne en bestemmelse om, at lejerne kunne vælge at lade disse arbejder udføre gennem en beboerforening med tvungent medlemskab. Det månedlige bidrag til foreningen blev anslået til et beløb, der fra starten opkrævedes ud over huslejen, også selv om der ikke blev dannet en beboerforening. De pågældende vedligeholdelsesarbejder blev i vidt omfang udført af udlejer U selv og af en anlægsgartner antaget af U. Lejeren L rejste tvivl om berettigelsen af U's opkrævning af et fast månedligt beløb til dækning af vedligeholdelsesudgifterne, der blev afholdt af U, og som beløbsmæssigt oversteg de samlede indbetalinger fra lejerne, uden at U dog krævede efterbetaling. Landsretten udtalte, at U ikke havde været berettiget til at opkræve betaling ud over lejen til en beboerforening, da denne ikke var oprettet. L havde derfor krav på tilbagebetaling af de 80 kr., hun havde betalt pr. måned. Da det endvidere ikke var godtgjort, at L havde forsømt sin vedligeholdelsesforpligtelse, havde U heller ikke noget modkrav, som U kunne modregne i forbindelse med tilbagebetalingen. T:BB Ø IKKE PÅ SLIDE, hvor lejerne ikke ved passivitet havde fortabt deres krav på tilbagebetaling af beløb, der uden udtrykkelig hjemmel var betalt ud over huslejen (el- og vandafgift, skorstensfejning, renovation, tømning af hustank, ejendomsforsikring). Beløbene var uden protester opkrævet over en periode fra I dommen konstateres, at udlejer for de fleste posters vedkommende kunne have varslet forhøjelser i skatter og afgifter, men da han ikke havde gjort dette på korrekt vis, kunne samtlige betalinger kræves tilbage i det omfang, de ikke var forældede. T:BB VEfter fraflytning fra et lejemål indbragte lejerne L sag for huslejenævnet om tilbagebetaling af depositum og fremsendelse af varme- og vandregnskaber for to forløbne regnskabsår. Udlejerne U fremlagde ikke oplysninger om forbruget over for nævnet, der pålagde U at tilbagebetale samtlige modtagne acontoydelser. Heller ikke for boligretten eller landsretten fremkom oplysninger om det faktiske forbrug. På baggrund heraf fandt landsretten, at L havde været berettiget til at tilbageholde fremtidige acontobetalinger. At de ikke havde valgt denne fremgangsmåde, kunne imidlertid ikke fratage dem retten til at kræve tilbagebetaling efter fraflytningen. I mangel af faktiske oplysninger om forbruget i lejeperioden fandt landsrettens flertal herefter, at det ikke var muligt skønsmæssigt at anslå det forbrug, som L uomtvisteligt måtte have haft. U blev derfor pålagt at tilbagebetale samtlige acontobetalinger. MÅSKE HVIS DOKUMENTATION T:BB V. Her havde en udlejer af et boliglejemål uden forbrugsmålere pålagt at tilbagebetale samtlige opkrævede beløb til dækning af udgifter til varme, vand og el til andet end opvarmning. Af kontrakten fremgik uspecificeret, at lejer hver måned skulle betale kr. til forbrug af varme, vand og el. Vedrørende vand statueres tilbagebetalingspligt, da der ikke var installeret målere. For så vidt angår varme blev udlejer pålagt tilbagebetalingspligt, da han ikke havde aflagt regnskaber efter lejelovens regler. (Der blev ikke taget hensyn til, at udlejer strengt taget kunne nå at aflægge behørigt regnskab for indeværende varmeregnskabsår). Vedrørende el udtales blot, at der ikke i lejelovgivningen er hjemmel til at opkræve et sådant beløb. Udlejer blev derefter pålagt at tilbagebetale samtlige kr., der var indbetalt. T:BB V IKKE PÅ SLIDE hvor udlejer kunne forlange separat betaling af vandafledningsafgift, som var pålignet ham over ejendomsskattebilletten, hvor lejer afregnede vandforbrug efter måler direkte med leverandør. Afgørelsen har kun betydning for kommuner, hvor vandafledningsafgiften opkræves separat over ejendoms-skattebilletten og forekommer at være ret venlig over for udlejer, da det er svært at finde den fornødne hjemmel i lejelovgivningen. T:BB V og T:BB B. Begge disse domme vedrører ikke problemstillingen direkte, men forudsætter, at udlejer kan kræve betaling for el til andet end opvarmning ud over huslejen, idet de slår fast, at nævnene ikke har kompetence til at afgøre tvister om denne form for betaling. De er dog begge afsagt før højesterets dom i sagen om vandbetaling. T:BB B omhandler betaling af beløb ud over leje for fremleje af en andelsbolig. Andelshaveren havde her forlangt, at lejer skulle betale andelshaverens udgift til boligafgift til andelsboligforeningen plus et månedligt tillæg hertil på kr. Dette blev ikke anset som ulovlig dusør, men som lejebetaling, der skulle indbringes for huslejenævnet. Også denne dom er afsagt før højesteretsdommen, hvorfor den måske ikke har særlig betydning for spørgsmålet, om tillægsbeløb skal tilbagebetales eller blot lægges sammen med den aftalte leje. Indlæg ED Fyn 25/

21 Varme-/ vandregnskaber
LL kapitel 7-7b nu også el til andet end opvarmning omfattet Krav til lejerens – begrundede – indsigelse påses ex officio Gyldighedskrav. Hvad er Huslejenævnet forpligtet til at påse? - rettidighed materiel prøvelse – indhentelse af udtalelse fra aflæser, kontrol af poster - målingens validitet eller andet herudover? Indlæg ED Fyn 25/

22 Fraflytningstvister REKLAMATIONSSPØRGSMÅL – LL § 98, stk. 2 påses af nævnet Kommet frem inden fristens udløb? T:BB V, GD V = Udlejer skal fremsende således at kunne være kommet frem = Lejer bærer forsendelsesrisiko… INDHOLD: T:BB V reklamation ikke gyldig – ulæselig T:BB Ø: »Afslibning og beh. af trægulve, maling af vægge, lofter og træværk, rengøring efter håndværkere« = tilstrækkelig præcis reklamation T:BB VLD – rettidig reklamation – fraflytningsrapport sendt før nøgleaflevering GD V bevis for rettidig fremsendelse ikke ført, ikke mundtlig reklamation under flyttesyn (cfr. T:BB ) T:BB :Lejeren L af et beboelseslejemål fraflyttede dette den 15. september 2010, uden at hun deltog i et flyttesyn. Få dage efter fraflytningen modtog L et brev fra udlejer U indeholdende nogle bilag, der ikke let kunne læses. Landsretten fandt, at U ikke rettidigt havde fremsat tilstrækkelig reklamation vedrørende L's pligt til at foretage vedligeholdelse i forbindelse med fraflytningen, da den henvendelse, som udlejer havde sendt, var ulæselig. T:BB : Lejerne L fraflyttede et beboelseslejemål, der var udlejet nyistandsat og skulle efterlades nyistandsat. Der afholdtes flyttesyn den 17. december 2009, og samme dag udarbejdedes en flytterapport, som L kvitterede for modtagelsen af. Heraf fremgik, at følgende arbejder skulle udføres for lejers regning: »Afslibning og beh. af trægulve, maling af vægge, lofter og træværk, rengøring efter håndværkere«. Landsretten fandt, at denne formulering var tilstrækkelig klar til, at udlejer berettiget kunne gøre krav om behandling af samtlige gulve og malede flader i lejemålet, således at det ikke for hvert enkelt rum skulle være specificeret, hvad der skulle udføres. T:BB : En lejer L opsagde sit lejemål primo juni 2009, og tømte og fraflyttede lejligheden pr. 8. juli Samme dag blev nøglerne afleveret til udlejerne U, der imidlertid påpegede, at lejligheden ikke var nyistandsat, således som L efter lejekontrakten var forpligtet til. Nøglerne til lejemålet blev herefter genudleveret til L, der personligt udførte en del malerarbejde i lejligheden. Ved et nyt flyttesyn den 13. juli 2009, hvori L deltog, var lejligheden imidlertid ikke bragt i en stand, der tilfredsstillede U. En fraflytningsrapport bilagt et tilbud fra et malerfirma blev sendt anbefalet til L den 19. juli, og den 20. juli afleverede L atter nøglerne til lejligheden. Den 7. september 2009 blev lejligheden uden L's deltagelse besigtiget på ny, og U sendte endnu en skrivelse indeholdende oplysninger om forhold, som L efter U's opfattelse hæftede for i forbindelse med fraflytningen. Boligrettens flertal fandt, at lejemålet skulle anses for at være fraflyttet ved den seneste aflevering af nøgler den 20. juli, hvorfor U's reklamation af 9. september ikke var rettidig. Landsretten derimod anså U's reklamation af 19. juli fremsat før afleveringen af nøgler for rettidig, hvorfor U fik medhold i sit krav på istandsættelse. GD : Det fremgik af lejekontrakten, at den i LL § 98, stk. 2 omhandlede frist blev forlænget til 4 uger. Der blev afholdt flyttesyn den 13. november 2008 med L's deltagelse + regnskabschef og tømrer fra u og den 24. november 2008 fremsendte U brev til L med oplysning om, hvilke arbejder, der ville blive afholdt for L's regning. L bestred at have modtaget brevet og modtog den 16. februar 2009 flytteopgørelse, som L herefter gjorde gældende var modtaget for sent i henhold til det i lejekontrakten anførte vedrørende fristen for fremsendelse af istandsættelseskrav. Såvel boligretten som landsretten fandt det ikke godtgjort, at istandsættelseskravene var rejst på en tilstrækkelig klar måde, ligesom det ikke fandtes godtgjort at istandsættelseskrav var fremsat rettidigt. T:BB : En lejer, L, der havde opsagt lejemålet til ophør pr. 1. september 2001, flyttede den 2. september Udlejeren, U, havde forinden henvendt sig til huslejenævnet, der foretog besigtigelse den 3. september Efter nævnsformandens forklaring blev det lagt til grund, at L deltog i besigtigelsen og i den forbindelse fik påvist forskellige mangler og blev gjort bekendt med, at udgiften til udbedring ville blive krævet betalt af hende. Herved havde U opfyldt betingelsen i lejelovens § 98, stk. 2, og ikke fortabt sin ret til at kræve betaling for udbedring, selvom der ikke som fastsat i lejeaftalen var udarbejdet en rapport om lejemålets stand ved L's fraflytning. Indlæg ED Fyn 25/

23 Fraflytningstvister Rette fora? Hvis istandsættelsesarbejderne er udført skal sagen indbringes for boligretten. Huslejenævnet afviser ofte hvis bevistvivl. GD Ø istandsættelseskrav – BRL § 21, stk. 2, når arbejdet er udført ligger kompetencen hos boligretten + GD VLK T:BB B – et gebyr selvom sag indeholder flere tvistepunkter SE også bevissager i boligretten: T:BB ØLD bevist at lejemål ikke nyistandsat ved indflytning trods anført i kontrakt (+ tilsvarende T:BB Ø). T:BB V nyistandsættelse selvom lejemålet »fremstod« som nyistandsat GD U havde anlagt sag i første instans ved boligretten i forbindelse med et fraflytningsopgør med L. U's påstand vedrørte forskellige krav, blandt andet krav på lejerestancer og et istandsættelseskrav. L påstod sagen afvist, idet L gjorde gældende, at sagen drejede sig om et istandsættelseskrav, og at sagen derfor burde være anlagt ved huslejenævnet. Både boligretten og landsretten afgjorde, at L ikke fik medhold i sin afvisningspåstand, da istandsættelsesudgifterne i forbindelse med fraflytningen udgjorde en mindre del af U's samlede krav. GD I en lejeaftale var aftalt, at L var forpligtet til at betale leje i istandsættelsesperioden, hvis fraflytningssyn blev foretaget senere end 14 dage før lejemålets ophør. L opsagde det lejede til ophør pr. 1. juli 2009, og lejemålet blev genudlejet pr. denne dato. Grundet L's forhold, blev fraflytningssyn først afholdt den 2. juli I forhold til fraflytningsopgørelsen var der uenighed om størrelsen af istandsættelsesudgifterne. U anlagde sag ved boligretten i forhold til fraflytningsopgørelse, efter istandsættelsesarbejderne var udført. U havde ikke fortabt retten til at gøre sit krav gældende, selv om sagen ikke var indbragt for huslejenævnet forinden boligretten. Udtalt at tvister om istandsættelse efter arbejdets udførelse skulle afgøres ved domstolene. L var i henhold til kontrakten forpligtet til at betale leje til den 15. juli 2009. Indlæg ED Fyn 25/

24 Huslejenaevn.dk På huslejenaevn.dk offentliggøres afgørelser fra huslejenævnene og beboerklagenævnene, så lejere, udlejere, huslejenævn, beboerklagenævn, advokater og andre kan få kendskab til nævnspraksis på forskellige områder inden for lejelovgivningen. Huslejenaevn.dk anvendes endvidere til husleje- og beboerklagenævnenes obligatoriske indberetning af sagsoplysninger til statistisk brug. Indlæg ED Fyn 25/

25 Spørgsmål? Indlæg ED Fyn 25/